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上海昂立房地產開發有限公司副總經理吳明桃
上海報道成立於2002年的上海昂立房地產開發有限公司,在松江有多個住宅、商業和商務樓項目,公司開發的山水景苑,坐落於上海工程技術大學正北面,因而擁有開發大學城樓盤的豐富經驗。本報就大學城與地產的互動關系采訪了上海昂立房地產開發有限公司副總經理吳明桃。
《新地標》:現在長三角的大學城周邊地產有什麼特點?
吳明桃:總體看來,前兩年是大學城地產開發的高峰期,近年來樓盤開發量已經比較少了,市場也逐漸冷靜下來,價格穩中有漲,投資者退出後,開發商面臨的銷售壓力在增大。在一些概念過熱的地區,如上海的松江、南匯,大學城附近商鋪嚴重過剩,由於人口還未完全導入,住宅的空置率也很高;但也有一些城市的大學城,建設遲緩,商業配套還遠遠不夠。
《新地標》:對開發商而言,在大學城附近開發樓盤有什麼特點?
吳明桃:開發商與學校的合作有兩種方式:一種是與學校聯合辦學,提供公寓,這種方式現在不多見了;還有就是在學校附近開發樓盤,以限價商品房或商品房形式銷售,前者是低價的教師公寓,後者會以學校師生為一部分消費對象,提供一些優惠措施,比如對學校的老師有5?6%的優惠,教授可以優惠7?8%,為年輕老師設計50?70平方米的小戶型等等。
《新地標》:大學城與周邊地產有怎樣的互動關系?
吳明桃:大學城與周邊地產互相依靠,但也互相獨立。一方面,大學城有非常旺盛的消費能力,能夠刺激當地的商業消費和住宅市場,而且大學本身就具有號召力;但另一方面,學生的消費能力具有季節性和薄利多銷性,對商鋪的經營業態和成本有特殊的要求。而老師的購買力有限,新區的老師大都比較年輕,盡管有補貼,如松江大學城,但是和動輒幾十萬的房價相比,幾萬元的補貼是很有限的,因此,對市場的促進作用並不強勁。
《新地標》:對於投資者而言,在大學城附近投資地產有什麼優勢和劣勢?
吳明桃:在大學城附近投資的缺點是:附近配套不齊全,交通也不方便,產業經濟發展剛剛起步,因此對於短期投資者而言,不能獲得很高收益,但對長期持有者而言,因為有學生租房的支橕,盈利還是有保證的。
優點是大學城有規模效應,教育概念和科研概念可以制造人氣,提高品位,長期看來,對區域知名度和文化都有很大提昇,規模越大人氣越旺,越能帶動各種地產物業長久發展。
《新地標》:如何選擇投資大學城房產?
吳明桃:首先是看這個大學城所在區域整體的規劃,大學城如果能與科研、產業園區結合在一起,必然會帶來科研產業化,最終會形成聚集高校、研究中心、產業園區、工廠、企業等等的『大學城經濟圈』,這些都是未來地產市場增值的預兆。
另外是選擇有獨特優勢的大學城,如上海松江大學城有佘山、植物園、地鐵,無錫大學城有太湖,杭州濱江大學城有錢塘江等等。
最後從投資業態考慮,投資公寓房要以小戶型為主,這樣有利於租賃,而商鋪除了大學城裡面的,要考慮特色商鋪,纔能吸引人氣,否則就設計成社區商鋪,為居民區消費服務。
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