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一改之前屢次表露的『土地斷炊』論調,在本次博鰲房地產論壇上,SOHO(中國)董事長潘石屹明確對《第一財經日報》表示:『目前SOHO的土地儲備已經足夠了,最近不用再增加新的土地。』他同時否認土地儲備的多寡是其能否上市的決定性因素,非但如此,一些市盈率過高的地產上市公司也成了潘石屹批判的對象。
SOHO『存糧』足夠了?潘石屹的『存糧』一直為業內所關心。2006年,盡管多次參與了北京市一級土地出讓市場的土地競標,SOHO(中國)每次都是空手而歸。
今年初,SOHO(中國)將其花巨資在北京三裡屯所拿地塊定名為『三裡屯SOHO』,該塊土地交易金額為35億元,是該公司在中國拿地投資金額中最大的一次。在此之後,SOHO在土地方面遲遲沒有敲定新的成交案例。
此間,業內不停有消息傳出,稱潘石屹在為協議獲取一些土地而奔波,對於這種『新土地』的衝動,潘石屹對記者稱,『SOHO現在的土地儲備已經足夠了,不用再加』。至於相比其他地產公司,其在土地方面的『羞澀』,潘石屹則表示,『不是我沒錢買地,而是我不願意儲備。因為土地的儲備,既要看實力,也要看是否「合法」。』
雖然坦言『沒有研究其他公司土地儲備情況』,但潘石屹認為,國家明確規定『獲取土地滿兩年不開發的土地無償收回』,而目前一些房地產上市公司的土地儲備卻足夠其開發10年、20年。『有一些一級開發的土地開發商並非真實地出讓土地,而僅僅是獲取了一個開發權,最終是否能夠完全獲取土地還未可知;還有一些上市公司擁有10年的土地儲備,這種上市公司的股東權益無法得到保障。』
按照潘石屹的直觀判斷,中國的地產開發商在土地儲備上沈淀的資金可能高達2萬億元,他這一數據是根據中國房地產1.8萬億元的銷售額判斷的。當然,華遠集團董事長任志強認為這個數字是1萬億元,北京師范大學金融研究中心主任鍾偉則認為這個數字應該是1.5萬億元。
『新地王』頻出『不正常』對於從去年以來『地王』頻出的現象,潘石屹在接受記者專訪時表示:『這是一個真正的泡沫。』
『看到一些房產公司所購土地的樓面地價都已經高出了同區域房價,這是一個不太正常的現象,而且可能存在很大風險。地價的上漲可能受制於政府的土地供應少而城市拆遷又十分困難,但可以看到,創「地王」紀錄的往往都是國內上市公司,這纔是真正的「泡沫」,通過「土地」將房地產和股票中可能存在的泡沫都結合在了一起。』潘石屹說。
『大宗土地的「招拍掛」改變了市場的預期,甚至一些城市因為土地拍賣價格的上昇,已經透支了未來3年的房價。』鍾偉表示。
從『地王』現象延伸開去,潘石屹認為房地產上市公司目前市盈率過高,也是開發商血拼價格獲取土地的原因所在,因為『上市公司需要尋找利潤外的盈利點』,土地儲備成為一個不錯的選擇。
潘石屹提到了一些市盈率高過100倍的房地產上市公司,他認為這些上市公司如果市盈率不能降低,可能會導致危機。對此,任志強樂觀認為,如果房價、地價繼續翻番,市盈率自然就會下降。對於這種『翻番』的判斷是否能實現,潘石屹持保守意見。
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