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目前,高房價成了過街之鼠。連續有專家預言:北京房價即將下行,房地產整體步入理性消費時代,開發商進行品牌整合時期,全面的市場盤整已是山雨欲來之勢。楚芸說,市場如同產品,存在更長、峰差更小的扁平型生長曲線,也叫壽命周期曲線。當前正處峰底,按消費慣性兩年內必返彈,考慮到反彈期內,適逢奧運以及為奧運進行的城市建設、十七大召開及各城市為獻禮而對城市建設的投入准備、經濟結構中的痼疾即國有股問題松解、市場運行規則的國際取向、社會保障體系的正式建立,故峰頂值比理性預算更高,是為井噴。
首先看一線城市。
北京深圳上海今年的房價先是量降而價微昇,近期是量價齊跌,尤其是高檔房價跌水。這一現象並不能得出開發商信心受挫並借助銷售回收資金,相反,開發商會借助市場疲軟出清不良存貨,優化自己的資源,准備大乾一場。為什麼這麼說,一是市場對產品的品質與內涵要求有所提昇,一些存市時間在兩年以上的產品,會因政府對行業標准的重新規定存有過時之虞;二是敏感性讓他們覺得紮堆於飽和區域進行惡意競爭不如『薄利多銷』,以求在新一輪競爭中佔駐有利位置。
華潤、金地、合生等立足主流城市,並在二線城市大規模儲備土地就是證明。類似的情形是中小型開發商呈規模退出一線城市,而不是『合縱聯橫』。
再看地級市。
目前的狀況是各地級市樓市全面飆漲。與大城市不同的一個結論是:地級市的樓市消費絕對是供求博弈的結果。地級市的消費特點是:土著消費以中高檔商品房為主,以換代為主要目的;公民身份城市化(指通過置業進入城市居留)消費是有益補充;再一個就是城市圈層在消費方面的『對流』(主要表現在中心城市與周邊城市之間,尤其是城市群概念)。因此,地級市不存在需求不力的情況,故房市目前處於壽命周期的『成長期』,至奧運前後達到峰值。
今年全國各主要城市的房價統計信息說明了房價的牛性。如果考慮到:歷史存量因為調控變得有競爭優勢,新增項目經過策劃人、設計人、顧問專家及開發企業多方整合而在戶型及品質設計方面得以提昇,物價、股價、收入、支出、保障住房建設與宣傳等各項在較勁中將使住房消費分流,觸底的時間或許將提前至國慶。
另外,投資在主流城市與二三線城市之間必然性流動,主城與臥城之間的類似『前屋與後花園式』的消費流動,也會由房價予以引導而頻繁起來。這一因素受托於城市化、城市重大交通規劃實施、事關城市形象的重大活動舉辦,必將在下一井噴期正式昇級。
跳出房地產的圈子,以下因素助力房地產井噴:
1、經歷八十年代中、九十年代中後兩次經濟過熱,中國應變經濟滯脹的能力與經驗決定中國經濟的大勢不會走崩;
2、在這一大前提下,以下問題將在十一五期間部分獲得解決:
(1)社會保障的市場化取向改革;
(2)以尚福林為首的中國證監會是歷屆證監會中能力最強、工作最出色的,改革了股市大疾『股權分置』,要回了大股東欠款,打擊了惡莊,上通下達做了大量工作,將使證監會成為股民最可依賴的『娘家』;
(3)兩稅合一並穩定在百分之二十五左右,平衡了中外企業的起點,中資企業的核心競爭力穩步提昇;
(4)經濟結構調整及經濟內涵的提高在十一五時期將得以部分完成;
(5)行政改革中的痼疾因為『高薪養廉』、『股權激勵機制』而逐漸科學化,國有企業領導人的尋租行為抑制,由過去的往外掏變為往裡裝;
(6)困擾生活指數的幾大癥結:教育、醫療、公共衛生與體育健身等伴隨和諧社會建設將向實質步驟邁進;
(7)新農村作為國策進一步確定並完善建制。
3、當前,政府在觀望、消費者在觀望、投資人在觀望、開發商對儲備進行何種排序也在觀望,觀望之餘,則是『英雄所見略同』:還得延著這條路往下走。
支持這一看法的幾個理由是:
政府作為行政體,經濟發展是其主要工作內容,經濟發展的結果主要由GDP與CPI來表現。因為貨幣化分配刺激了沈睡幾十年的『築巢觀念』,房地產迅猛發展並逐漸上昇為支柱地位,前屆政府也不失時機提出了培植房地產支柱產業的決斷,導演了全民皆房地產的劇目。偏偏房地產是一個『萬金油』,業已快速滲透至經濟的肌體。如同一樁事實婚姻,法院只有判定婚姻有效纔能居間調解或判決。
消費者已經出現明顯的斷層:中堅部分小康了,再小康也指日可待;貧民部分偽小康了,還得繼續偽小康下去,並指望靠著政府往小康路上奔。政府為什麼提出住房調控,隨著又提出住房保障,前者是後者的表象,後者對任何政府而言是必經的陣痛,因為我們的市場主義前,有『社會』二字。一旦保障歇腳,其他正常有效的需求必須清醒地進行著。
投資人總是盯著政府的臉色行事,一來揣摩一下對方會從哪些方面下手;二來測算一下政策的穩定程度,以做出長或短線投資的決策。顯然,國家不會給政府一直調控下去,必須堅持政策的穩定性。一旦投資環境定論,無論好壞,投資行為必須正常發生而且量還會有所增加,投資人的風險觀與普通消費者是不可同日而語的。
開發商這邊根本不用思考,如果一個開發商判斷不了『土地是珍稀動物』『土地是財富之母』『得土地者得天下』這些婦孺皆知的『現象』,暴發戶能在一個市場呆很久?
客觀需求,客觀資源量,客觀經濟發展觀都是中國房地產在奧運前後井噴的必然證明。
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