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預測房價是升或降,好像變成了“多此一舉”的事情。
儘管國家一再出臺相關政策,呼籲調控“發燒期”的房價。但隨着中國經濟的發展,人們對改善居住環境的剛性需求不斷增強,投資者對中國經濟長期看好,房價只漲不降,房源供不應求。
自上世紀90年代中期以來,伴隨着經濟的持續繁榮,世界上一些主要國家的房價開始大幅上漲。近5年多來,美國房價的累計漲幅更是達到了50%以上;在房價瘋漲的俄羅斯,房產專家預測2006年全俄各地平均房價將上漲25%-30%,莫斯科甚至超過50%。此外,在一些房價漲幅“還算正常”的歐洲城市,比如比利時的布魯塞爾,從2001年至2005年,房價的年均漲幅也在10%上下。
對照國際上的房產熱,或許我們可以用十個中國代表性城市房地產的個性化上漲作爲對這一現象的註釋。
北京:有效土地供應不足
儘管房價飛漲,人們報怨“房奴”身份,但來自市場的信息顯示,目前的供給速度仍遠遠趕不上需求。根據北京統計局的最新統計:1月—5月,房屋銷售價格指數累計爲109.2%,比去年同期提高1個百分點。自年初以來,各月房屋銷售價格指數呈逐漸上揚趨勢,5月份達到109.6%。其中,普通住宅價格增長最快。在新建商品房中,住宅銷售價格指數累計爲110.1%,在新建商品住宅中,普通住宅價格指數累計爲111.4%,高檔住宅價格指數累計爲108.3%。
專家認爲,造成北京房價上漲的根源是北京市有效土地供應不足。中科院研究員劉維新在接受《小康》採訪時指出:“目前土地上市速度慢而導致的供應持續減少,是造成當前房地產供應不足的根源性因素。而且我們必須注意:土地是有限資源,不可能無限供給。”
由於土地資源的有限性,決定了供應上的緊張。另外,北京作爲全國的政治文化中心,每年流入的人口衆多,這些流入人口成爲購房的主力之一;同時北京作爲全國高校聚集度最高的城市,每年有許多畢業生留京,買房成爲他們的必然的目標。 “大量的需求,加上供應不足,這就造成了北京房價的上漲。”劉維新指出。
也有人曾提出,2008年奧運會將成爲北京房價的分水嶺,但劉維新研究員並不認同,他說:“在奧運前,可能房子作爲商品有一定的炒作價值,但是2008年之後,北京的首都身份並未改變,外來人口的流入局面也不可能改變,北京的土地資源還是供不應求,這就支撐了北京的房價不可能下降。”
深圳:香港房價約3倍於深圳,兩地交通便利,深圳房價不可能不漲
深圳早兩年的樓市還算是風平浪靜。在2003年,深圳的房價爲每平方米5000元左右,但是到了2005年底,房價開始上漲到10000元,2006年更是房價飆升的一年。眼下,關外成交的均價已經過萬元,臨近香港特區的普通住宅的單價約在10000元/平方米,部分高達14000元/平方米;關內普通住宅的單價約15000~20000元/平方米,關內高層豪宅約3.5萬~4.5萬/平方米。
“深圳房價的上漲主要是供求矛盾引起的。具體地說,是因爲深圳毗鄰香港,而深圳的房價相對香港還是便宜很多,所以不少香港人到深圳買房。”中國人民大學土地管理系主任葉劍平教授在接受《小康》採訪時說,“這是香港聯動,作爲市場經濟,價格高總有其理由。”
一般來說,普通香港市民住的是每平米2萬到3萬價格的小戶型,大多是50~80平方米,100平方米的房子可謂豪宅。香港最便宜的房價大約是每平米1萬五左右,但是這些房子都是地處元朗,緊鄰深圳的低價房。而地理位置好,小區環境講究的半山豪宅與山頂別墅,前者每平米10萬以上,後者每平米單價則高於20萬元。
對比2006年的人均GDP水平,香港人均GDP爲38127美元,而深圳的人均GDP只有8619美元,僅爲香港的22.6%。而目前,深圳房價已相當於香港的45%。
據業內人士介紹,由於南山區通往香港的西部通道即將開通,於是該地區的房價突飛猛漲,僅在一個星期裏就漲到了2.2萬/平方米。
廣州:作爲一個經濟活躍的省會城市,房價自然會升。
廣州房價,曾一度被經濟學家冠以“理性、成熟”,但是6月的廣州樓價卻創下了近年來的最大升幅。
今年年初,市長張廣寧在各場所針對控制房價放出狠話,形成“安定購房者民心”的語錄。2月2日,廣東省“兩會”期間,張市長說:“房價肯定會降下來,起碼是小戶型肯定要降,不降也要把房價穩定下來”;3月5日,全國“兩會”期間,他再次強調:“政府會全力以赴壓低房價。我以爲廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者,如果想買房,先不用着急”;到了3月26日,張廣寧針對房價問題更是加重語氣,指出“住房問題已經不單純是一個經濟問題、社會問題,更是一個政治問題”。
但房價似乎與張市長較上了勁。6月,廣州部分大戶型新房價格大幅上升,全市均價繼續保持在每平方米8千元以上,其中中心6區均價超過每平方米1萬1千元,比5月每平方米上漲近千元,成爲近年來廣州樓價單月升幅最高的一次。
“房地產經濟進入市場軌道,這一點已經不可置疑。對於廣州的房價上漲,我認爲是意料之中。中國經濟形勢長期看好,房地產經濟也成爲熱點,而廣州作爲一個經濟活躍的省會城市,房價自然會升。”中國人民大學公共管理學院的葉劍平教授在接受《小康》採訪時表示:“政府的職能是做好保障工作,更應該注重經濟適用房建設以及廉租房工程。”
北海:房價漲幅有可能繼續保持全國第一
國家發改委發佈的信息表明,今年以來,北海市同類地段經營性用地出讓價比去年同期上漲了1倍以上,3月至5月新建商品住房價格漲幅分別達13.7%、23.6%和15.1%,連續3個月位居全國首位,超過深圳及北京等發達城市。
在中央抑制房價的風口浪尖上,北海連續3個月房價領漲,引起輿論的廣泛關注和質疑。但是北海市市長連友農回答得理直氣壯:“目前北海房價、地價的上漲,是經濟增長的必然結果”。
連友農認爲,北海的房價之所以今年上漲這麼快,主要的原因就是北海市以前的房價太低造成的。他告訴記者,1993年北海市出現房地產泡沫以後,房價從每平米1萬元一直跌到了400多元,由於沒有後續資金,北海市形成了大量的爛尾樓工程,2006年底前,北海市銷售的商品房大都是這些從前的爛尾樓,這些房子經過房地產開發商重新翻新和包裝後,多數按照每平米1200元左右的價格進行銷售,而今年上市的樓盤,全部是新建的,僅成本就要達到了每平米1500元左右。
“現在北海一些房價升到每平方米3000多元,平均價格是2300元左右。”連友農說,北海作爲中國十大宜居城市之一,自然資源豐富,同時又是知名的旅遊城市,隨着經濟的持續增長,以及今年以來北海引進的各重大項目建設的推進,其房地產價格還具相當幅度的上升空間。連市長預言:“我可以負責任地講,北海房價漲幅還有可能繼續保持全國第一。”
北海,作爲濱海城市,不但具有旅遊價值,同時也是全國十大宜居城市之一。這對於那些嚮往寧靜、悠然的人來說,北海確實是個很好的選擇。據北海市房地產交易中心副主任吳海燕介紹,近年來,前來北海購房的外地人不斷增多,2005年外地人購房面積佔北海個人購房比例爲35%,2006年達43%,今年一季度達52%。
相對低的房價,宜人的居住環境,良好的旅遊資源,使得北海的房產熱銷成爲理所當然的現象。
上海:“世博效應”提高城市價值,也提升房價上漲空間
“感覺又回到了那個買房子像買白菜的時代,房市一下子就火了。”觀望了兩年之久的李靜感嘆說。
對於上海房價從冰點到沸點,從冷靜到狂熱的現象,房地產經濟分析師薛建雄先生認爲,近期購買力旺盛的一個重要原因來自供應量。目前,全市在建商品房6000萬平方米,網上可售房源1657萬平方米,其中可售住宅886萬平方米。按照商品房開發週期3-4年和上海樓市往年每年供應2000萬〜2500萬平方米來算,未來3至4年內可供應的房源將遠小於需求10%~25%。
上海易居房地產研究院發展研究所的李先生在接受記者採訪時分析了上海房地產經濟走熱原因,他說“2010年世博會的承辦權再次確定了上海作爲國際性大都市的身份。有句話說,世界看中國,中國看上海。上海作爲全國金融中心的形象,通過各種方式傳達到國際上,這些推動了它的經濟發展,同時也推動了它的房價上漲。”
美國《財富》雜誌曾就上海經濟地位作過調查,結果表示:全球4萬多家跨國公司中,92%的企業將考慮在中國設立地區總部,而上海是首選,佔45%的比例。而2010年,上海成功舉辦世界博覽會之後,其知名度將再次得以提升,這將更爲鞏固上海作爲新興國際金融中心(查看地圖)的地位。
作爲投資商來說,2010年在上海召開的“世博”,猶如2008年在北京召開的“奧運”。 “奧運”概念是堅挺北京房價的原因之一,同樣,“世博”也是堅挺上海房價的重要原因。戴上政治、經濟色彩的“世博效應”,將大幅度提高城市的價值,從而也推動了房價上漲的空間。
杭州:誰在消費“萬元房”
2007年,杭州普遍出現“萬元房”,即每平方米都在萬元以上。杭州市相關的統計數據表明,杭州樓市房源成交正在逐月增長:3月份杭州主城區預定1588套,成交2033套;4月份預定2611套,成交3064套;5月份預定5466套,成交5043套……由於供不應求,於是,一些新開的暢銷樓盤在幾個月內不得不數次調價。因爲新開樓盤有限,市區的二手房也變得緊俏起來,一些在年初均價才8000元/平方米左右的二手房,也水漲船高,迅速晉級爲“萬元房”。
“‘萬元房’在杭州已經見怪不怪了。”浙江中環置業副總經理李思同對記者表示,杭州房價已經進入新一輪的上升通道。
但到底是誰在消費杭州的“萬元房”?是購樓自居還是熱錢投資?
一個城市居民收入與購房能力的比例,如果按照國際房產市場的標準來說應該是:房價和可支配收入在3:1和6:1之間。但按目前杭州的房價與居民平均收入來看,這個比例已經高達10:1。房產策劃專家王志剛認爲“杭州的樓市大多是外地有錢人支撐起來的。他們在杭州購房,既可做爲自己來杭州這個人間天堂旅遊的居住點,又可以做爲投資,市場被大家看好。”
一家公司的調查結果證實了王志剛的論斷。杭州某公司曾就杭州房產的閒置率作過一項調查。他們派人到杭州各小區在晚上18:00~21:00進行蹲點,發現即使是一些成熟的社區,也有20%以上的房子沒有亮燈,有些新建社區甚至高達70%。而在國際房產市場,普遍認同房產的閒置率爲5.8%~6.2%,空置率應該控制在15%以內,但杭州的現象卻顯得特殊:房產商房產的閒置率幾乎都在5.8%以下,有的房產商的樓盤售得甚至一套不剩,但房子的空置率呢?卻達一半以上。
對於這一獨特的“杭州現象”,王志剛解釋稱,這是由浙江這一獨特的地理環境決定的。杭州市理想的人居環境和浙江經濟發展的強勁勢頭是造成杭州樓市火熱的主要原因。 “廣州,市中心平均房價也曾超過8000元/平方米,但後來跌下來了,基本維持在5000~6000元/平方米,原因是廣東人面對廣州的房價,有更多的選擇,比如到珠海、深圳、廈門等地購房。但杭州不一樣,浙江就一個杭州,甚至於全國就一個杭州,每個浙江人、甚至全國的人,還有一些海外的人都向往杭州,這裏面有大多人希望能在杭州定居。而且,杭州周邊聚集了大批比杭州人更富有的人,像溫州人、義烏人,他們幫自己的孩子在杭州買房子,希望自己的孩子成爲一個杭州人。這都支撐了杭州的房產市場。”
南京:購房的剛性需求得到釋放,供給量卻未增加,房價必然還會上漲
有媒體稱,南京在房地產方面屬於經常能在全國“出新聞”的“典型城市”。例如,南京“新城區”江寧的一個樓盤,上午的價格爲3900元/平方米,但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒體報道了這則新聞,並稱其“創造”了2小時每平方米房價暴漲1200元的記錄,謂之“傳奇”。
從3月至5月,住宅的成交量和成交均價一路走高。5月份的住宅成交量爲9681套,基本與去年同期持平,但成交均價達到5800元/平方米,比去年同期上漲了22.5%,呈明顯漲勢。
對於南京的“搶房”現象,中房指數系統(南京)研究總監古尹認爲,前二年,大部分老百姓對於購房還持觀望態度,但進入2007年,婚房、搬遷房的需求開始得到釋放,而市場上房屋的供給量卻沒有同時增加,因此造成房價的上漲。
對於南京房價未來走勢,古尹分析:“就目前而言,全國的房價總體仍以上漲爲主要趨勢,二、三線城市更爲明顯。隨着銀根、地根的日益收緊,住房的成本必然會越來越高,再加上不斷增長的購房需求,房價必然還會出現上漲的局面。”
重慶:直轄市比價效應提升房價空間
正想買婚房的孫剛非常惱怒,他對記者說,看中的一套70多平方米的二手房,在談判期間,業主卻連續三次提高報價,由最初的30萬元漲到了32萬元,並且放話說,買不買隨便,反正還有人等着呢。“不是說重慶的購房者是最幸福的嗎?現在怎麼成了這個情形了?”孫剛最後對重慶房價的“飛漲”發難。
重慶副市長黃奇帆曾在年初做出承諾:重慶人一個月收入能買一平方米。黃廳帆即時算帳說:“2006年,重慶主城區商品房平均價格爲2700元/米,主城區居民的月均收入就是2700元左右,基本實現了1:1。而北京和上海的比例大體是1:2到1:3”。由此,重慶人是最幸福的購房者成爲全國各城市的佳話。
但這些已成歷史。據重慶國土局的監測數據統計,6月17日~25日,9天時間裏,主城區商品住房共成交4524套,面積41.33萬平方米,與國務院公佈重慶成爲試驗區之前的地價相比,每平方米價格由原來的2800多元上漲到3055元,均價上漲7.6%。
9天上漲7.6%,引起一片驚呼,但重慶的房價上升勢頭並未就此打住,繼續發揮“牛氣沖天”的效應。
“早上剛掛牌,下午就急着改價格。”重慶鋼運置業董事長代育鬆說,個別優質二手房的價格一天改一兩次已不算稀奇。曾有媒體於6月22日、23日對重慶市房地產界進行實地調查,報告顯示:在過去幾天中,這幾家新樓盤的價格,每平方米售價上漲幅度多在200~700元之間,其中一個樓盤近期的價格上漲900元,上升幅度超過20%。
對於重慶房價由溫轉熱,重慶市規劃學會副理事長何智亞先生認爲:這是一個價格上升的拐點,主要是受直轄十週年各類利好消息影響。他說:“我們可以回頭看看2003年之前,重慶的房價,那時一直是不冷不熱。但到了2003年重慶召開‘兩會’後,房價立即從每平方米2000多元提高到3000元。現在重慶正處於直轄十年的時機,各類利好消息不斷,增強了人們對重慶經濟社會發展的信心,加之城市土地價格上漲,重慶房價出現上揚並不奇怪。”
據何智亞先生分析,此次重慶房價的快速上漲,主要得益於直轄十年慶典充分展現了重慶的經濟實力,再加上以前的房價處於窪地,使得重慶房市“補漲”需求強勁。
房地產經濟專家王志在接受記者採訪時就重慶房價表示:“對比北京、上海、深圳、杭州這些城市的房價都在1萬左右,重慶僅僅3000元/平方米的房價仍然具備上漲動力。”
成都:“城市中心論”引發房產升值浪潮
5月中旬,地處成都市中心的一個新盤“皇后國際”首次亮相,總共700套房子,竟引來裏三層外三層水泄不通的人羣,以致於警察不得不到現場維持秩序。
自年初以來,市中心的新盤亮相,幾乎都迎來了類似的瘋狂,業內人士認爲,這主要是城市中心論的價值投資理念讓人們再次對城市中心區域房屋的投資價值看好,致使中心城區的樓盤開發量猛增,而價格漲幅也最大。投資機構預測,城市中心居家價值和投資價值的回升,可能進一步激發人們對市中心房產的購買慾。
成都萬源房地產公司的羅先生指出,市中心土地資源的稀缺造成了地價必然不斷翻番。據劉先生介紹說,從2000年以來,城市中心住宅物業出現了三個較大的拐點:2002年之前基本在3000元/平方米以下;2002年突破3000元/平方米,部分物業達到了4000元/平方米以上的價格。到2006年,市中心住宅物業出現了猛漲,突破了6000元/平方米,以財富中心爲例,其三期推出的均價達到了6900元/平方米。2007年,成都市中心甚至出現了壹號公館上萬元/平方米的住宅。
“市中心的房價是看着漲起來的。”一位劉姓投資者稱,這兩年來他一直關注樓市,並舉例說:“2006年初,東渡時代凱悅的價格是5300元/平方米,而今年初開盤的正成財富ID,已經漲至6200元/平方米。近日錦興路一個新盤的價格已經突破7000元/平方米。這三個樓盤的地理位置和品質是相當的。這幾年市中心房價最少也有15%左右的漲幅,有的已經超過了20%。”
成都作爲“新特區”的身份得以確定,其經濟發展後勁充足;再加上成都良好的人文環境,使得在成都進行投資成爲熱點,這帶動了成都的房價上漲。
“在《2007成都城市中心物業投資增值報告》中有數據表明,購買成都的房子有一半是外地人,他們普遍看好成都的經濟發展;而且成都人講究休閒,舒適,市民本身就有改善居住環境的要求,這就加強了購房的剛性需求。”羅先生稱:“再加上成都剛剛被國家批准爲新特區,城市魅力不斷擴散,成都房價上漲就是自然而然的事了。”
羅先生預測,隨着地鐵1號線的建設與貫通,2號線的正式開工,成都市中心物業還可能迎來更大規模的升值浪潮。
天津:京津兩市“同城”助推天津房價上漲
今年1~6月,天津全市商品房銷售421萬平方米,銷售均價爲5819元/平方米,比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬平方米,均價爲5552元/平方米,上漲16.6%。商品住宅均價比去年全年上漲16.4%。
對於天津房價的持續走高,南開大學經濟學博士劉玉錄分析說:“天津作爲北方經濟中心,與北京之間的交通建設得以加強,這不但吸引投資方的資金,同時還爲一些在北京工作的人員於天津購房提供了選擇。”
據消息報道,京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長線工程主線將在今年年底貫通。這無異爲天津地產帶來一股強勁的推動力。“京津同城”概念的推出首先挑動了沿線房地產開發商的敏感神經,吸引了他們的投資熱情。統計數據顯示,一季度,天津市房地產開發投資開局利好,繼續保持平穩增長,累計完成投資75.14億元,同比增長22.3%,保持了2006年22%的增速。房地產投資開發指數爲118.45,比上年同期提高14.85點。
在這些路段附近開發的樓盤,受到來自北京市民的追捧。
“如果駕車從天津市宜興埠上高速開往北京,到北京大羊坊收費站只需45分鐘,再到分鐘寺橋,最後開到王府井,全程只用65分鐘。”劉玉錄說:“京津交通變得如此快捷、便利,而北京的房價已直上萬元/平方米,這就讓很多在北京工作的人考慮在天津購房”。衆所周知,因爲交通堵塞,路途較遠,在北京工作的人上班花費1小時是非常普遍現象。
劉玉錄認爲,北京是中國的政治文化中心,天津即將成爲中國最具活力經濟中心之一。從地理位置上看,天津是離北京最近的一線城市,京津通道的增加節省了兩地通行的時間,京津兩市的“同城”感越來越明顯,這爲相對北京有着巨大價格優勢的天津地產行業提供了極大的機遇。
專家觀點
趙曉:住房問題不能單靠市場化
“政策不能單單停留在房價問題上,還要深入到收入分配層面上,深入到住房供應制度上。從住房供應制度上,很明顯,解決窮人住房問題不能單靠市場化,同時也要靠政府的住房保障。”
房價太高,有可能是房價背離了價值,有泡沫,不合理;但也有另一種可能,即房價其實是合理的或者基本合理,房價的上漲中並沒有很大的泡沫,但老百姓還是買不起房子。這就意味着老百姓的收入太低,就算房價下降,可能還是買不起。
其實,反映出房價不合理的背後是國民經濟的一個更深層次的問題:國民經濟分配結構可能出現了畸形。
衆所周知,我國過去幾年已經形成了相當嚴重的收入分配兩極分化格局。在這樣的情況下,你能指望房地產消費有一個健康格局嗎?你能指望通過房價穩定讓一般人買得起房嗎?很難。如果收入分配格局出現問題,那麼,整個住房購買肯定也是畸形的,而住房供應也必定是畸形的。所以政府的政策卻不能單單停留在房價問題上,還要深入到收入分配層面上,深入到住房供應制度上。
從住房供應制度上,很明顯,解決窮人住房問題不能單靠市場化,同時也要靠政府的住房保障。老百姓收入低,不僅買不起房,也享受不起高等教育,甚至看不起病。如果所有這些問題都同時發生在今天的中國,那麼背後除了收入分配問題,政府的公共服務和社會保障也出了問題。
1997年以來,政府只想通過住房發展來拉動經濟增長,所以整個方向就是住房市場化,完全忽視了住房的社會保障(也忽視了政府在其他領域的公共產品和服務的供應)。儘管2006年是一個重大的轉折點,政府終於開始重視住房保障體系的建設了,但直到今日,住房保障體系的建立仍不樂觀,這裏面又牽涉到更加複雜的中央和地方關係,特別是財權與事權對稱的問題了。
我相信,政府對住房供應結構的管制、想讓市場來買單的思路在這個階段有一定合理性。但政府必須從每年兩位數增長的財政收入中拿出錢來,去下決心構建一個社會住房保障體系纔是真正的解決之道。
趙曉:經濟學博士,北京科技大學經濟管理學院教授。
左小蕾:政策應更多滿足實際需求
判斷房地產市場的時候,不能只看到對房地產投資需求的“錢勢洶洶”,就以爲需求旺盛,大力推動“高檔”房屋的發展,也要看到短期逐利資本的潛在風險。還要注意實際需求是否得到滿足和改善。
實際需求是不可能用巨大的錢的流向來宣示自己的存在的,充其量只能對着“空置”的高樓大廈興嘆“我買不起”而讓其閒置的方式來爭取社會的關注,我們畢竟存在收入的差距。
房子是要建的,房地產業在中國相當長的時期內會有很大的發展空間。但是政策應該更多地關注中低檔房屋的建設。發展商追求利潤要發展高檔房無可厚非,但是應該主要利用自有資金去發展。
爭論“房地產業有沒有泡沫,應不應該發展”、“房地產價格應不應該大幅下降”這些問題,需要先把利益格局搞清楚,然後把利弊搞清楚,否則似是而非誤導市場、誤導政策取向,也破壞和諧。
左小蕾,銀河證券首席經濟學家