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2006年堪稱『全民房地產年』,房地產業昇溫到『沸點』,牽動了全國人民的心:房價在跌宕起伏中屢破新高;『房奴』成為城市新一族代名詞;更重要的是,『國六條』隆重登場,對市場引發深遠的影響……
展望2007年,『國六條』的影響將在市場中逐步顯現:小面積住宅的推廣將豐富和完善樓市結構,人們的心態將更加安穩理性,樓市可望改變『虛火』情況,重新回歸真實……
樓價今年『虛火』不退
房地產市場的增長是否有泡沫,標准在於市場中是否有實際的買家『接盤』。如上海的樓市很多就是炒家參與的而不是使用者購買的。而行內人士都認為廣州的租賃市場相對活躍,平均租賃回報率在5%~6%之間,沒有明顯的泡沫存在。回顧2006年,樓市有這樣幾個關鍵詞。
關鍵詞一樓價
2006年,樓價成為老百姓茶餘飯後的討論中心:珠江新城價格突破20000元/平方米、廣州市樓價突破8000元/平方米……中原地產項目部副總經理黃韜表示,預計今年全年廣州樓價昇幅在15%以上。另外,2006年表現出廣州市區樓盤結構性的不平衡--住宅以中高檔樓盤為主,價格在8000元/平方米以上,並且高度集中在天河、海珠地帶,因此市場所表現的價格無法反映真實樓價。
關鍵詞二捂盤
樓價暴漲後,發展商也陸續爆出負面新聞:有發展商故意延遲發售甚至中途停售,以抬高價格;通過積累大量的購房登記,造成房源緊張的印象,從而借機抬高房價;因為樓價上漲而向已繳交訂金的客戶單方面毀約,以保證自己可以在樓價大漲中賺更多的錢……
關鍵詞三房奴
『房奴』—掙紮於供款還房貸的一族如此自嘲。許多年輕人不得不因為結婚或各種個人原因而在『風頭浪尖』買房,把一家大小的積蓄拼湊起來,給自己落下數年甚至十數年只能節衣縮食的尷尬局面。
關鍵詞四新政
繼2005年『新政』的頒布,2006年的『新政』也在意料中到來了:新的『國六條』頒布實施的過渡期只有2天,具體提出90平方米以下單位需佔七成;營業稅期限從兩年延長至五年;限制外資購房……
據中原研究部研究結果,從市場的反應來看,2006年新政造成的衝擊較2005年小,今年新政後全市二手住宅成交面積下降幅度小於去年;但今年新政影響的時間更長,二手住宅成交面積連續下降。
關鍵詞五反價、實收價
新政實施之後,精明的業主們屢屢『反價』,即當本來在二手中介放盤的價格被買家接受後,又表示不出售了,『逼』買家加價;更多的業主放盤只是『虛招』,只為了試探自己的物業是否真有市場接手能力。因為營業稅政策的實施,大部分業主都學會了『實收價』,所有稅收費用全由買家承擔。
明年樓市可能波浪式上昇
珠江恆昌副總經理蒙嘉珩表示,近幾年來市場供應量並沒有很大的變化,2006年的『鬧哄哄』,很大程度上是反映了消費者的一種盲目跟風的心態。他估計,從2007年開始會是一個波浪式上昇的市場,2009年~2010年,市場可能會進入周期性的下調,但不代表『崩盤』,而是市場更加真實。
預測一『國六條』效果漸顯
『國六條』是市場最好的引導。新政潛移默化的作用將逐漸在2007年表現出來。特別是『90平方米以下面積佔70%比例』的規定,將令市場結構更加穩定,品種更加豐富,有利於樓市的穩定發展。
中原地產項目部副總經理黃韜表示,政策帶來的正面作用,如結構完整、區域廣泛、郊區和新社區的發展,對市場有積極影響。而今年下半年推出的一手『新貨』將令全市的住宅均價有所下降,樓價將更真實、穩定。
預測二買家心態漸趨平穩
目前股票市場和基金市場開始上揚,市場中部分資金可能從房地產市場流出,令行內人對樓市投資熱的冷卻有信心。再加上實用型物業逐漸推出,買家心理更加理性,會在心理和能力的底線以上購買,而應該會改變之前盲目跟從的『羊群效應』。
預測三周邊地區樓市潛力漸現
2007年將是廣州房地產一個巨大轉變期。廣州市中心樓盤(海珠、荔灣、越秀3區)價格將有一定增長,但難大幅度提昇。因為珠江新城目前價格已經達到1.5萬元~2萬元/平方米,這樣的價格需要1~2年的時間進行消化和適應。其次,地鐵的通車將令周邊地段與市中心的樓價逐漸拉近。因為交通的便利將令周邊地區的樓價加快上昇,潛力逐漸體現,特別是番禺、花都、黃埔、羅崗。
因此,市中心樓價增幅明顯不如周邊地區。例如,2000年花都價格為1000多元/平方米,5年之後的今天價格為5000多元/平方米;而廣州市區的價格由2000年的5000元左右/平方米上昇到今天的7000多元/平方米,增幅明顯不如周邊地區。而羅崗的價格從2001年的3000~4000元/平方米上昇到2005年的7000元/平方米,昇幅巨大。
預測四新政可能再度出臺
新政策之下,樓價已經昇到『關口』。但如果外來資金加快進入中國房地產市場、人民幣不斷昇值,市場仍會產生不理性因素,而隨之而來的必然還是相關政策的出臺。
蒙嘉珩認為,如果政策出臺,應該會采取幾方面措施:一、規定現樓發售,這是發展商最大的底線;二、可能對擁有2套或2套以上住宅的業主不再給予貸款或減少按揭成數;三、可能對第2或3套住宅的買家增加一定的交易稅。
今年11月部分城市房價指數
地區同比環比
全國105.2 100.5
北京109.4 100.4
天津107.2 100.7
大連108.3 100.7
上海100.0 100.0
杭州102.6 100.2
廈門107.6 100.5
武漢102.7 100.3
廣州106.4 100.2
深圳111.6 100.6
成都107.1 100.3
(注:同比以去年同月價格為100,環比以上月價格為100。)
11月70個大中城市房價同比上漲5.2%
據國家發展改革委、國家統計局調查顯示,2006年11月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.2%,漲幅比上月低0.2個百分點;環比上漲0.5%,漲幅比上月高0.1個百分點。
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