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我們平時看到的平均房價其實是不能說明任何問題的,它的漲或跌同樣不能說明問題;2007年哪些因素是推高房價的力量,又會有哪些是推動房價下跌的力量。
房價是這幾年越來越受社會關注的話題,進入2007年更是如此,這個話題變得格外敏感。許多房地產同行一見這樣的話題都躲避開不談,我也是如此,在接受媒體采訪前就事先聲明不談房價和與房價有關的問題。
但記者的愛好恰恰是,你越想躲開的問題他越是要追問,我只好在一段時間內謝絕所有媒體記者的采訪,盡量少和他們接觸。
最近我想一想,其實也沒有。堅決不談房價的必要,為什麼不能發表自己的看法?每個人處的位置不同,看問題的角度自然就不同,大家如果都能很理性地提出自己的看法,一起討論分析,開闊視聽,總不是壞事。
北京房價分布像條大頭魚
我們平時看到的平均房價其實是不能說明任何問題的,它的漲或跌同樣不能說明問題。
以北京為例,去年銷售了2011億元的房屋,在這些房屋中有住宅,也有寫字樓、商鋪,最高銷售價格是大鍾寺國際廣場,它的單價突破了每平方米4.6萬元;其次是華遠開發的昆侖公寓和銀泰中心,均價也在每平方米4萬元以上。
同樣是在北京市管轄范圍之內,還有一些項目均價在每平方米2000元以下,如昌平的清秀園、佳蓮小區、溫泉花園等等。取它們的平均值來看房價的漲跌顯然沒有意義。
我以北京2005年和2006年的銷售情況為例,對房價的分布情況做一個簡單分析。
經我們計算後發現,2005年不同價位房屋的銷售面積分布情況呈對數正態分布,即低檔房屋銷售面積是一個大頭,後面拖著高價位房子形成的長長的尾巴,像一條大頭魚一樣。越是高檔房,銷售面積就越少。
如果還用『大頭魚』來形象描述2005年、2006年的房價分布變化趨勢,那就是這條魚的頭略有縮小,腰和尾巴在變粗。
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