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今年上半年,全國房價繼續上漲,近期漲勢有所加快,預計全年房價漲幅可能略高於去年。
一、上半年房價情況從36個大中城市集中成交房價的監測情況看,上半年房價高位運行,環比漲幅前低後高,漲勢有所加快。
(一)房屋價格較大幅度高於上年。與去年同期相比,今年上半年商品房集中成交價上漲14.22%,漲幅比去年高5.38個百分點;其中,商品房住宅價格上漲16.34%,漲幅比去年高7.89個百分點。存量房集中成交價比去年同期上漲16.05%,漲幅比去年加快18.03個百分點,其中存量房住宅價格上漲15.46%,漲幅加快5.14個百分點。
(二)房屋價格漲勢逐步加快。上半年商品房二季度環比上漲6.45%,比一季度高4.53個百分點,漲幅明顯上昇。各月份環比價格分別為0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%,漲幅前低後高,漲勢逐月加快。存量房價格漲勢更為明顯,環比價格由一季度下降0.24%,轉為二季度上漲10.07%。各月份環比漲幅分別為-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%,漲幅也逐月加大。
二、對今年後期走勢的判斷從今年3月份開始,全國36個大中城市商品房集中成交價已連續4個月環比上漲超過1.5%,這是2004年以來的第一次。從目前情況看,推動近期房價較快上漲的因素很難在短期內消除,預計今年後期全國房價較快上漲的走勢仍將持續一段時間,全年漲幅可能略高於去年。
(一)新建住房供給增速下降,結構調整進程較慢。從2000年以來房地產開發統計數據看,新建住房供給增速呈逐年下降的走勢。一是土地開發率(土地開發面積/同期土地購置面積)持續下降,由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房住宅房屋建築面積竣工率(房屋竣工面積/同期房屋施工面積)逐年走低,由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%;今年前5個月商品房住宅竣工率僅為7.4%,低於去年同期8.2%的水平。三是銷售面積增長快於供給,今年1-5月份,全國商品房銷售面積21148.0萬平方米,商品住宅銷售面積為同期竣工面積的2.11倍。
從供給結構看,一些城市雖然出臺了建設保障性住房和住房結構調整的規劃,但落實進度仍較慢,1-5月份經濟適用住房投資佔商品住宅投資的4.1%,前4個月90平方米以下普通商品住房投資僅佔商品住宅投資的17.2%;從北京的情況看,7月初,北京市房地產交易管理網顯示可售期房和現房套均面積仍分別在140和160平方米以上,住房供應結構調整與市場需求之間還有一段距離。
(二)開發商囤地、捂房現象嚴重,加劇了供求矛盾。從2006年上市公司年報看,一些房地產上市企業擁有大量的存量土地儲備,土地儲備總建築規劃面積多在300萬平方米以上,個別企業超過1000萬平方米,按目前的囤地企業年開發量計算,在沒有新購土地的情況下,一般可供連續開發好幾年,個別企業土地儲備量可供開發6、7年,其他非上市開發企業也都有大小不等的土地儲備。
在房價較快上漲的情況下,一些開發商建而不售,捂盤惜售現象也很嚴重。一些開發商采取分批銷售、推遲開盤時間、內部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期,通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。根據去年房地產項目開工數量預計,僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個,據一些媒體調查,個別樓盤開盤時間甚至推遲一年,而價格也上漲了近20%。
(三)房價調控效果與居民預期差距較大,強化了居民的『追漲』心理。去年我中心開展的大中城市住房價格調查結果顯示,大部分城市居民希望房價能夠在宏觀調控的作用下有所下降;近期中消協進行的12大城市房價調查也表明,絕大多數消費者的期望價格遠低於該城市住房實際銷售/成交價格水平,共有64.2%的消費者認為合理的房價在2000-5000元/平方米之間。從實際情況看,除以上海為代表的長三角地區的部分城市房價在2006年出現短期小幅回落外,大部分城市房價仍持續上漲,近期長三角地區城市房價還出現了較大幅回彈。
在房價繼續較快上漲的情況下,部分居民放棄觀望,入市購房,房地產投資也開始抬頭,住房需求迅速增加。據央行上海總部統計,今年上半年上海中資商業銀行個人住房貸款持上昇走勢,6月份中資商業銀行個人住房貸款大幅增長,當月新增45.5億元,比5月份多增36.9億元,佔上半年個人住房貸款增量的2/3,環比增幅達429%。
三、幾點建議繼續統一思想,狠抓政策落實,及時解決新出現的問題,是抓好當前房地產市場調控的關鍵。
一是加大住房結構調整和住房保障體系建設政策的落實力度。要以大中城市為重點,確定住房調控政策落實責任制,加大兩個『90,70』政策落實力度;加快『雙限房』、經濟適用房和廉租住房的建設,盡快建立健全住房保障體系。為了確保中央政策的落實,對建立責任制的城市政府,應實行政策落實情況定期報告制度,按月或季度報告政策落實的進展情況,並加大督促檢查問責的力度。
二是進一步清理存量土地,嚴格房地產信貸管理。嚴格開發年限規定,對逾期未開發土地要堅決收回;科學、合理制定出讓地塊面積、底價及出讓方式,控制土地出讓節奏,防止開發商分期開發,變相囤地、囤房。嚴格房地產信貸管理,規范信貸資金使用,在房屋開發完成驗收合格前,不予發放個人住房消費貸款;房屋銷售預收款要由銀行托管,專款專用。
三是清理房價構成和可售房屋數量,切實做好市場秩序的規范工作。進一步清理商品房價格構成,取消商品住宅開發過程中承擔的不合理收費,減輕房價負擔。清理可售房屋數量,嚴格懲處欺詐宣傳、囤房銷售、炒買炒賣、哄抬房價等不正當銷售行為,對違規售房的要按照違規售房總金額處以一定比例的罰款,撤銷違規售房合同。進一步加強住房網上交易管理和監督工作,嚴格實行住房銷售明碼標價制度。
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