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近期地產股的價格和房屋價格一樣,在眾人不斷質疑聲中迭創新高,以至於很多人不斷驚呼『看不懂,有泡沫』。但驚呼和質疑後,卻不得不在更高的價格去追入地產股票或買進房產。是市場瘋了?還是我們判斷錯了?
很多大牌的經濟學家和資深的研究員早就從房價和租金比,房價和收入比等多個角度對房產行業進行了分析。數據顯示出的結果總是讓人非常確信,房地產市場的泡沫很嚴重,有泡沫終歸要破滅。於是,大家都期待著房產價格向合理區域回歸。
在緊縮政策的打壓下,房地產市場的龍頭上海的房產價格在2006年一度有所回落,但大家很快發現,回落只是市場短期心理對調控政策的過激反應,在這種過激反應過後,一浪更猛的價格上漲迅速回來。僅上半年深圳的房價就上昇了50%多,如果考慮到統計數據的失真,可能幅度還要大,這不得不讓我懷疑統計數據所揭示的泡沫是否存在?未來房價是否會如經濟學家們所預期的那樣回歸合理價格,消除泡沫?或者是泡沫原本就不存在?價格仍將上漲?
很難用合理的數據來支持泡沫不存在的假設,房價和租金比,房價和收入比都顯示房價非常高,用供求關系來解釋可能會更容易些,問題是供求關系背後本身也是收入和成本的問題,收入相比房價過低及房價相比租金過高本身是會影響需求的。
可能我們只能把時間拉長,從經濟持續增長及居民儲蓄分流的角度來分析,考慮經濟持續快速增長及對未來收入的樂觀預期,居民消費傾向會增加。
而相比西方國家父母和孩子更獨立的關系,我們國家通常是一家人來為一個人來購買住房,房價收入比中的收入可能要乘一個系數。
而相對於西方低的儲蓄率,我們國家高的儲蓄率可能會降低大家對回報的要求,從這個角度考慮,也許泡沫沒有數據揭示的那麼嚴重,房價的上漲有其合理性。(作者為華寶興業多策略增長基金經理)
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