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中國歷經十餘年的地產發展,也和經濟一樣,越來越被人們所關注起來。應該說,大家此時的心情,也像竹桶打水,七上八下。中國目前正處在一個城市化、城鎮化加速發展的階段,中國城市化進程需要什麼樣的住房制度,這個政府和百姓廣泛關心的問題,百姓關注自身的利益,政府關注執政職能和社會和諧。對於到底應該住什麼樣的房子,誰也說不清,人都是有欲望的,而且是無法滿足的,由小至大、由簡單到豪華、一切都是根據自己的需求和能力而實現。
經濟學研究證明,在滿足個人住房基本宜居性和居住需要的舒適功能、私密性等家庭生活方面,可能一個普通百姓花四成代價就能滿足八成的要求,但是如果要有100%的滿意度,就可能需要花費百分之幾百的代價,這是因為高檔需求需要付出一定的成本以及足夠的資產作為保障,但同時也會承擔一定的風險。所以,我認為2007年中國住房制度還處在摸索趨向成熟的階段。但到08年,受到奧運經濟的冷落,地產行業增副可能出現較大的回落現象。
在市場經濟條件下也是由市場供求關系的均衡形成的。當前,住房需求快速增長,進一步加劇了房地產開發土地供需矛盾,土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤為突出。一、從土地區位看,同一城市內部,城市中心區人口集中,拆遷成本大,存量土地的可供量日益減少。所以房價上漲成為帶動地價上漲的原因之一。二、從土地成本上看,公共設施的日趨完善和良好的公共服務體系的成為推動地價上漲的原因,土地的價值增加。簡而言之,從我國所處的社會經濟發展階段和土地供求形勢看,地價的上漲有其必然性。近幾年來房地產市場發展較快,目前僅北京已有近4000多家房地產開發企業,而國外和外埠的房地產開發企業仍在不斷進入。企業數量多、規模小,仍是市場一大特點。房地產企業的整合、重組,主要還應通過市場競爭優勝劣汰。北京房地產市場經營格局將會發生很大變化,一些無資金、無人纔、無項目的小企業將會被無情逐出北京市場,二三十家大型開發集團將主導北京市場。這些開發商很容易形成壟斷局面,導致行業競爭不充分,甚至開發商聯手壟斷市場抬高房價,有計劃的對抗政府的政策,形成利益集團。由於這種壟斷是資金優勢積累的結果,所以這種供給市場上競爭不充分的局面將會持續,而這種壟斷競爭的局面將會在某種程度上推動價格持續上漲。但這種競爭和洗牌不會很長時間持續的,最終還是有實力的品牌企業獨具風騷。到那時,地產企業將是和彩電行業一樣的價格大戰,估計早的話,應該在2008年底。
近年來,受需求推動以及技術進步和競爭加劇的影響,我國商業銀行在某些細分市場上已出現了差異化競爭的趨勢。造成信貸增量加速的主要原因在於,銀行間市場資金面異常寬松,市場利率依然低企,這必然刺激金融機構擴張信貸,為投資反彈創造了寬松的環境。這樣,銀行間競爭加劇,信貸環境寬松造成了房價的持續上漲。國務院常務會議認為,盡管房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制,但是房地產領域的一些問題尚未得到根本解決。為此,會議提出六大措施以調控房地產市場,其中包括『合理控制城市房屋拆遷規模和進度,減緩被動性住房需求過快增長。應該怎麼減緩『被動性住房需求過快增長』?面對這個問題,我們首先會想到拆遷。
應該說,近年來房價過快增長與各地大規模拆遷不無關系。這種『不計成本,大拆大建,以地生財,透支未來』的建城方略,是與科學發展觀背道而馳的。在社會住房需求當中,除了一部分自用性需求,也就是消費需求外,當前房地產市場中還存在大量投資需求。隨著我國經濟發展,居民可支配收入提高,民間資金雄厚,大量資金需要尋找投資渠道,而股票市場等投資渠道目前又處於低迷狀態,這是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。在一定條件下,局部地區的投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區房價飛漲,與存在投機性炒作密切相關。隨著社會的理性認識與回歸,我想大家在經歷了房價飛漲的時期後,應該享受一下房價回落的喜悅了吧!
房地產供應的內因也是不可忽視的,房地產供給結構變動推動房價上漲。目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動,即中低價位商品住房供應量下降,高檔商品房供應增加,使得商品房平均價格上揚,這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的。
地產行業總體來說,可以說是魚目混雜,參次不齊。好的要鼓勵,壞的要批評甚至取締。首先給大家一個公平競爭的環境嗎!地產行業的規范運營還需繼續規范和控制,這樣將更加有效的鼓勵和保證地產行業的快速穩定的發展。
諸如某個行業的出現問題一樣,中國的教訓已經是很多了。從以往的地產行業的問題突顯來說,及時規范高效的政策出臺和有效運做程度控制是目前國家地產行業的重中之重。既然行業管理,即早不即晚,主張專家參與變為市長拍板。行業前景能量分析,及時的出臺政策,防止政策的滯後性,是行業管理重要的前提。07年是國家治理房地產市場的關鍵年,相信政府會做出理性強有力的具體措施,來維護房產市場的整體穩定的。
2006年的房價總體情況是良好的,雖然房價在一片降價的掌聲中攀昇,再次證明了市場是起決定作用的,而政府又起了調控和引導的作用。在中國,按說宏觀調控和市場發展而言,應該都很重要。但在讓人費解的2006年我依然相信市場,宏觀調控次之。所以,2007年的房價,即使有個別地區出現降價促銷行為,這只是地產企業沒有競爭實力的具體表現。和2006年相比,總體上基本不會有很大的轉變,仍然是在穩定中略有攀昇,比以前的增幅減小了,但全國總體還是上揚的。而到了2008年,情況可能會發生逆轉,迷茫的房地產市場開始找到了理性發展之路,有望出現房價回落的可能!
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