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上周三、周四,天津土地交易中心大廳充滿緊張的『奪地』氣氛。華潤、中海、金融街、金地、首創、復地等實力雄厚的房地產企業虎視耽耽,針對河東區津塘公路和新開路兩掛牌出讓地塊展開了爭奪戰。這兩塊地最終分別被金地天津公司和深圳振業兩家上市公司奪得,價格為22.666億和10.6億元,創出了樓面價之最。可見這些企業爭地不遺餘力。
業內人士分析,爭地背後反映了天津房地產土地及開發格局的大變動——超強房地產資金及企業的湧入,以及由此帶來的房地產業態及產品進一步細分和昇級。
天津地產進入超強競爭時代
實際上,上周天津土地交易中心上演的爭地戰只是今年以來天津土地交易大戰的一幕。早在年初就有南方香江、富力集團、新加坡國浩、香港建設等資金雄厚的地產企業將通過收購等形式取得天津重要地段開發權的消息。目前這些消息已基本落實,香江集團屬下的天津市森島置業錦繡香江項目已經動工;新加坡國浩(中國)收購的老城廂12號地塊正進入動工准備階段;富力集團以50億元獲得梅江灣綜合項目開發權。目前華潤置地入駐泰達城的洽談正在緊鑼密鼓,而通過掛牌競價方式取得開發權的上海景瑞地產等外地企業也正式在天津安營紮寨。
這些國內外超強房地產資金及企業的湧入,一方面顯示出國家經濟發展重心轉向環渤海區域的號召力,一方面說明天津地產繼2003年土地爭奪高峰之後,又開始進入超強競爭時代。
記者采訪仲量聯行(天津)及宇軒顧問、天津世聯等專業機構人士了解到,自2003年土地交易市場開始量價齊昇之後,2004和2005年天津土地交易持續量價穩步增長的走勢。但是從去年二季度以來,由於市區土地出讓面積減少,國內外超強企業湧入,土地市場中市區住宅地段地價開始成倍提高,同時濱海新區的商業、工業地價也快速增長,呈現總體成交量增長速度減慢而成交價格急速攀昇的勢頭。
如去年11月30日,廣西陽光股份通過拍賣方式取得的河東區萬東小馬路住宅項目,折合樓面地價3800元/平方米,創造了該地段住宅用地之最。而目前河東區東部的兩個新地塊摘牌樓面價已經達到近7000元和9000元。這一現象顯示出了資金實力雄厚的超強企業對天津珍貴地塊勢在必得的決心,同時反映出一些實力不足的企業難以取得強勢地段,又沒有信心摘取弱勢地段開發權的尷尬現實。可見天津地產超強競爭的特點十分突出。
超強競爭使樓市業態趨於均衡
超強企業競爭使天津樓市業態趨於均衡。仲量聯行等專業機構人士分析認為,天津新的城市定位是吸引眾多超強企業踴躍投資的根本原因,對於有國內外投資開發經驗的企業和機構來說,無論住宅還是商業地產乃至工業地產,都將因為城市的國際化定位和經濟發展而成為投資熱點。所以從天津樓市未來業態組合來看,今後將改變住宅與商業地塊投資比例差距大、不均衡的局面。商業、商務用地同樣成為有實力企業的追逐目標。
這一點從今年天津商業地產用地交易量的提高以及今年土地供應計劃可以看出。
仲量聯行(天津)和宇軒顧問的調查及統計顯示:目前天津土地交易已向綜合功能轉變,一方面很多外地企業甚至國外企業積極參與商業、商務地產交易,一方面天津土地中心新推綜合用地宗地數所佔比例進一步提高,已接近純居住、純商務商業用地水平。如2007年二季度共推出商業商務用地15宗,超出了住宅用地量。
仲量聯行天津公司何邁可等專業人士預測,因為天津城市發展前景吸引了商業、商務地產投資,而高品質的商業、商務硬件設施的出現反過來進一步促進了國內外零售商、寫字樓租戶及物流公司等企業及就業人員的入住需求,使樓市需求進一步平衡。
住宅產品將進一步細分昇級
超強企業的入駐,在反映天津城市吸引力的同時,也將帶來更加豐富的住宅產品。用天津世聯等專業機構人士的話來說,就是產品的進一步細分和產品品質的整體提高。一方面,國內外企業帶來更高品質的住宅,另一方面,企業競爭將使房地產產品研發更加細致,從差異化角度及適應市場需求方面提高競爭力。
記者從多家企業了解到,今年入市或拿地開發企業,都竭力打造樹品牌產品,既有已高調面市或亮相的團泊新城和社會山別墅項目,又有知名系列品牌『錦繡香江』這類大型住宅項目。從剛拿到土地的國浩、富力、金地及深圳振業等資金實力雄厚上市公司產品來看,國浩、富力的精裝修高檔成品房、金地的精致格林系列居住區、深圳振業的細分產品都將使天津住宅市場更加豐富多彩。
從住宅區域發展來看,由於地價上昇且各強勢企業更願意打造中高檔以上產品,所以,近期無論邊緣區域還是市中心區域,新建商品房供應將呈現品質進一步昇級的態勢。
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