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雖然,國家有關部門針對房地產市場的調控政策接二連三,但是,房地產的價格非但沒有下降,反而節節攀昇,這讓想買房的老百姓特別是那些有自住需求者有點坐不住了,究竟是現在就買,還是再等一等,看看房價能否回調?這或許是他們近來考慮得最多的問題。
針對這個問題,本刊記者作了一番分析。
『股市的震蕩太厲害了!』,8月1日,上證指數大幅下跌170點,這可把許多投資者驚出了一身冷汗。與此同時,人們的心態卻是非常復雜的:有些仍然看多後市;有些則在感嘆自己的股票並未隨著指數上漲;還有些雖然獲利頗豐,但卻有一種高處不勝寒的感覺。
的確,這是一個炎熱的夏天,連日的高溫真把人攪得有些暈頭轉向,摸不著方向。而在另一方面,房地產市場的火熱也把人們的心撩得癢癢的。就在前幾天,一陣急促的電話鈴聲在記者桌上響起,這是一位讀者打來的諮詢電話:『我一直有買房的打算,但前一陣房價高漲,宏觀調控也接連推出了一系列措施,所以也就想等一等。但等來等去卻感覺房價好像並沒有下跌,而且這一陣以來更是出現了向上突破的走勢,真是讓人看不懂。我買房是為了自住,現在孩子大了所以也想改善一下居住環境,而且現在隨著股市創出新高,自己手頭的資金也'厚實'了不少。而現在最大的困惑是,在當前的市場狀況下是應該出手購房,還是再等一等、看一看?』
買還是不買成兩難選擇這個讀者的電話無疑反映了當前的一大社會熱點,而這也是當前火熱的房地產不無關聯。2006年,中國房地產市場經歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調控,但迄今為止,國內大部分城市房價上漲的趨勢並沒有明顯改變其運行軌跡,一些大城市的房價還創下了歷史新高。
中國人民銀行研究局專題課題組的研究表明,2006年,全國除了上海和北海其餘城市房價均有不同程度的漲幅。而跨入2007年,房地產市場更是出現了全面盤昇的格局,近期北京、廣州房價漲幅有所加速,而上海房價也正從調整中恢復過來發力上漲,深圳、北海等城市房價的飆昇也是非常搶眼。而在另一方面,許多購房者居住需求依然非常迫切,其中許多人因受前期政策因素影響而處於觀望態勢,但現在發現房價並無明顯松動,加之近期無重大政策出臺,也讓不少購房者原來等待的情緒有所變化,購房的意願日漸強烈。
當前自住購房,究竟應該買還是等?對於這個問題,每個人可能都會有不同答案。而此前央行進行的一項調查的結果也是頗為有趣,央行2月下旬在全國50個大、中、小城市進行了城鎮儲戶問卷調查,回收有效問卷2萬份,在被調查的7個大城市中,北京、天津和重慶居民的購房意願比去年第四季度提高1個、2.5個和1.2個百分點,上海、廣州、武漢和西安則分別下降0.3個、1.5個、2.2個和6.2個百分點。而從收入結構觀察,家庭月收入在2000元以下的居民購房意願逐年下跌,而2000元以上的家庭購房意願不斷攀昇。調查還反映,家庭月收入在2000元?5000元和5000元?10000元之間的家庭購房意願最強,未來3個月准備購房的居民佔比分別達43.6%和22.1%,佔准備購房總人數的65.7%。而在杭州,有一項網絡調查結果顯示,54%的人認為目前並不是買房的時機;46%的人認為可以買入。
一邊是買,另一邊是等,那麼當前是不是買房的時機?如果現在不買,會不會有更好的機會出現?對於普通購房者,這顯然是他們最為關心的話題。在這個火熱的夏季,購房者似乎再一次站在了十字路口,在這個路口,到底是向左轉,還是向右轉,對於他們來說,的確是一個讓人頭疼的問題。
買,鎖定房價成本讓心安『購房還怎麼等,等不起啊!』這是一位廣州購房者近期發出的感嘆。他說:『我們的市長今年3月曾經保證說一定會想辦法把房價降下來,而且還勸告像我們這樣的中低收入家庭不用著急買房。我當時想既然市長都發話了還急著買房乾嘛,所以就想等一等,但這一等不要緊,這幾個月來廣州的反而又漲了不少。所以想想也挺可笑的,既然做不到為什麼要那麼說,我們損失是不是應該讓政府來「買單」呢?』
的確,在當前房價不斷上漲的情況下,買房的好處是顯而易見的,那就是可以鎖定房價成本。記者的一位朋友這樣坦言:『我一直有買房的打算,但由於種種原因還沒有最終付諸行動。但沒有買房總感到心裡有些不踏實,因為自己實在不知道最後買房時房價會是多少,17000元/平方米,還是20000元/平方米,或者更高?但如果買了房也就等於鎖定了房價成本,反而會比較安心了。其實什麼事情都是這樣,靴子不落地往往是最煩人的。』這位朋友現在已經決定不再等了,他已經看中了上海黃浦區內的一個樓盤,准備等開盤後便下定單。
其實有與記者這位朋友相類似看法的購房者不在少數,在采訪中,許多購房者都認為房價長期上漲的趨勢不會改變:『現在不買房,三年後房價有可能會更高』。而在一次調查中,有46.2%的人認為,之所以出現每個人都想買房的局面,就是因為買房是『趨利避害的現實選擇』。一位外企工作的白領說:『我也不知道以後房價會漲還是會跌,但我買房是自己住,是漲是跌都無所謂了。』
不過在另一方面,當前購房卻也可能令購房者面臨不小的難題,其中的關鍵還在於價格。從目前來看,現時房地產市場上房屋總價一般都比較高,像在上海的中心城區,買一套新房價格一般最少都要達到250?300萬元。房屋總價高也是由多種因素造成,其中當前供應的房源房型偏大也是一個重要原因,而在這種情況下對購房者來說也別無其他選擇,只能忍受高總價帶來的困擾,由此帶來的結果就是還款壓力較大,購房者的生活質量難免受到影響。
等,低總價小戶型有機會與此同時,也有不少購房者選擇了等一等,再觀察一下市場的變化後再做決定。從目前來看,絕大多數買房者都是按揭購房,每月都得向銀行歸還按揭貸款,所以如果一旦工作出現異常情況,就會使家庭的資金鏈條受到影響,其中的滋味肯定不好受。而且房子不是現金,價格漲跌不定,現在怕以後會更貴而爭先恐後地買,假若以後跌了又該如何是好呢?
購房者的擔懮是不無道理的,但在另一方面我們無法回避的事實是,當前的中國房地產市場正處在一個長期的發展周期中,就像由中國社會科學院編撰的《2006年房地產藍皮書》指出的那樣,我國房地產價格長期走勢是上昇,而不是下降。從這一點來說,期待房屋單價出現下降顯然是很難的。
不過,雖然房屋單價的下降比較困難,但總價的降低卻還是有可能的,這主要還是歸功於此前頒布的90/70政策。根據有關規定,自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積在90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。而從今年下半年開始,此類房源就會逐漸在市場上露面,在明年就會達到一個上市的高峰,而這無疑將會有效地降低房屋的總價。
對此,浙江大學房地產研究所所長趙杭生認為,對於一些收入並不很高的購房者來說,根據目前的政策導向,未來市場上適合他們的中小戶型房源會越來越多,挑選餘地也會越來越大。
沒有統一的標准答案表面上來看,買有買的道理,等有等的緣由,就如有人辭官歸故裡,有人星夜趕科場,但對於大多數人來說,買房終究是他們無法回避的一個現實問題。未來市場可能千變萬化,購房者也要充分考慮各方面的情況,然後再量力而行,做出理性的選擇,而其中的關鍵就是要做到三個『了解』。
首先是了解宏觀經濟大背景,如果整個經濟的發展是快速上昇的,消費需求是大幅增長的,那麼房價自然也會隨之而上漲,在這種情況下,顯然是越早買房越好。如果整個經濟發展遲緩,消費需求不旺,那麼,有購房意願者可以不急著出手,再等一等,看一看。
其次是了解樓市狀況,包括現在買可以買到一些什麼樣的房子,而如果等又會有哪些可供選擇的房源,尤其是對一些小戶型項目可做重點關注。而這次,本刊北京、上海以及廣州的記者就兵三路,分別對這些城市的房地產市場進行了『踩點』,希望可以給你帶來一定的參考價值。
最後是了解自身實力,其中家庭的現金流是一個重要指標,如果在購房後現金流繃得太緊,顯然你還不具備立刻買房的條件。特別要提醒注意的是,從當前貨幣市場的走勢來看,中國已經進入了一個加息周期,未來利率面臨著進一步上昇的可能,雖然單次利率上調的幅度並不是很大,但經過數次加息後的疊加效應卻仍然會對購房者產生不小的壓力。如果本來資金流就繃得較緊,多次加息之後可能會難以負擔。
另外,還要看你是首次置業還是改善居住,不同的購房階段考慮的側重點也會有所不同,其中的關鍵還是要對你自身的狀況有個准確的判斷。
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