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同高溫天氣一樣,剛剛過去的7月份,廣州樓價創下歷史新高。據市國土房管局陽光家緣的統計數據,7月份十區商品住宅均價首次突破9000元/平方米大關,達到9473元/平方米,同今年1月份7523元/平方米的均價相比,一套100平方米的商品住宅,晚了半年買,就貴了19.5萬元。
今年3月以來,廣州市政府陸續出臺了『穗七條』、『惠民66條』和『穗28條』等措施,但『穗七條』出臺百日之後,房價卻像被添了一把火,上昇得更高了。
值得注意的是,高房價背景下,每個月的成交量仍有幾十萬平方米,這都是什麼人在支橕?這背後到底又有何玄機呢?
3萬元/平方米的房子,也成了『筍盤』。
一位親戚托在廣州工作的陳先生幫他們在珠江新城找一套房子,價格不限。陳先生提供了幾個備選方案後,親戚看中了利雅灣南區的一套三房兩廳的住宅,建築面積130平方米。由於樓層高、景觀較好,賣方居然開出了390萬元的實收價,而中介經紀人也稱,『單價僅僅是3萬元/平方米,那麼好的單位也就僅此一套了。』據了解,該樓盤在2004年底推出時,售價還只有9000多元/平方米。如果按照正常辦理房產證所需要的時間,利雅灣在去年的售價也未超過2萬元/平方米,這樣算來,賣家一轉手就能賺100多萬元。
根據廣州市國土房管局陽光家緣的實時數據,剛剛過去的7月份,廣州十區網上簽約的商品住宅均價達到9473元/平方米,創下了歷史新高。
而在今年1月份,陽光家緣統計十區房價是為7523元/平方米、2月8129元/平方米、3月8096元/平方米、4月8037元/平方米。而經歷了黃金周的5月,十區房價已到8514元/平方米。7月份昇至9473元/平方米,相比1月份漲了1300元/平方米,漲幅達到25.9%。
從數字上分析,今年上半年的樓價從5月後開始急漲。陽光家緣數據顯示,廣州十區樓價在2—4月基本上是持平,甚至有輕微的下降,到了5月便迅速猛昇。一個月均價昇了近500元/平方米,而6月份均價再比5月昇300多元/平方米。與此同時,市中心六區樓價也是在5月開始突破萬元大關,達到10375元/平方米,到了6月單月再昇近千元/平方米,達到11331元/平方米,而7月則達到11512元/平方米的高位。
緣何猛漲?供需失衡仍是主因對於這一輪房價上漲的主因,官方和一些行業研究機構發布的報告,均以『供求關系緊張』作為主要矛盾來解讀。
在今年5月份廣州市出臺『穗七條』措施後,廣州市國土房管局首次剖析了高房價的原因。認為土地供應銳減而需求量大增且包含不合理因素,從而加劇了市場的供需矛盾。而廣東省房協在日前發布的《2007年上半年廣東房地產市場分析報告》也顯示,供需比從平衡到失衡的拐點出現在2004年,該年上半年全省商品住宅的供需比為1:1.04,到2005年上半年,供需比就變成1:1.30,而2006年的上半年則變成了1:1.57,今年上半年達到1:1.89。
廣州市商品住宅供需比的變化趨勢也基本一致。據統計,1997年到2004年的幾年間,廣州批准商品房預售量同成交量是基本吻合的。但受到2004年『8·31』大限的政策影響,政府批地的速度受到程序限制減慢。從2005年開始,土地供應開始減少,2005年經營性住宅用地只出讓了0.5平方公裡,2006年經營性住宅用地出讓1.86平方公裡,而往年正常情況下能保證每年出讓3平方公裡經營性住宅用地。受供地影響,過去每年800萬平方米的預售商品房供應量前兩年也縮到700萬甚至600萬平方米。
在供應量下降的同時,需求量卻上昇了100萬—200萬平方米。市民的收入水平並沒有突然增長,人口也沒有突然增加,需求量的大增說明其中包含了不合理的因素,包括投資性的需求,此外,還有消費者擔心房價繼續增長而使得消費提前的因素,從而導致供需失衡,房價快速增長。
誰在買房?每月仍成交幾十萬平方米在目前房價趨高、普通老百姓疾呼買不起房的當口,廣州市的房地產交易中心每月卻仍然有幾十萬平方米的成交量,這些成交者都是怎樣的人群?如此高的房價都是他們支橕起來的嗎?
諸多業內人士分析了現階段的買房人群:投資客、換房族、還有一批被高房價嚇得趕快入市的自住者。
廣州市同創卓越房地產顧問有限公司總經理趙卓文甚至表示,『現在的房地產市場,是有錢人的游戲。』
【換房大軍】
廣州作為國內住房商品化改革最早的城市,曾經對本市的居民住房狀況進行過調查。來自廣州市統計局城市抽樣調查隊的調查,到2002年底,廣州就已經有83.7%的居民家庭擁有自己的住房,其中64.9%的家庭買了『房改房』,7.1%的家庭買了商品房,另外有11.7%的家庭擁有原有的私房。
而來自廣州市房協的統計數字已經表明,2005年,在廣州市擁有自有住房的家庭中,18%以上的家庭有兩套以上住房,當時,市房協預計今後廣州市擁有兩套以上住房的家庭比例會快速增長,未來一段時間,廣州會有28%甚至38%以上的家庭擁有兩套以上住房。這個預測逐漸被現實印證。
近兩年,廣州二手樓市湧出了大量房改房房源,而這些房改房的原業主,則成為目前廣州一手樓市消費者中的生力軍。
【外地買家】
日前在廣州舉行的一次城市論壇上,來自各大房地產商的銷售經理們透露出一組數據,廣州的一些樓盤中,深圳客的比例已經不容忽視。例如,深圳客在托斯卡納的比例達15%,美林湖達20%,金地-荔湖城超過20%,夏灣拿甚至達50%,在珠江新城的麗江花園,認購數在3套以上的客戶,深圳人就佔了50%。『深圳人,正在成為廣州樓市的重要客戶。』中地行董事長徐建平表示。深穗兩地存在的巨大『價格差』,正是吸引深圳客大規模湧進廣州的主要原因。
同銷售經理們一樣認為『廣州房價同深圳、上海、北京相比的確是一個窪地』的,還有來自本土的投資者。潮汕來的黃先生是廣州一家私企的老板,記者遇到他時,他正在勤天E品了解樓盤情況。看了幾個月的房之後,對於該盤1.6萬元/平方米的均價,黃先生表示還可以接受,同時表示,『我看了幾十個樓盤,還是本地買家多,廣州人也很有錢啊。』
【自住一族】
上周末到廣州華景新城看房的張先生和黎小姐,前者因為結婚,這兩個月纔開始著急要買房,而後者則是這個星期纔下的買房決定。兩位自住的消費者買下的都是70多平方米的二房戶型,均價達到9500元/平方米。兩位買房者心態一致:『不趕快買不行啊,以後肯定還會漲,再遲一點,肯定又買不起了。』
記者遇到小廖(化名)的時候,她正在翡翠綠洲的按揭服務處辦理按揭。找遍了整個廣州,只有開發區這個地方既能滿足她低房價和好環境的兩個要求,雖然每天來回至少在路上有兩個小時,但還是一咬牙先買下來再說。讓她下定決心的另一個原因是,該樓盤的小洋房一個月漲了1000元。這個漲幅嚇得人心驚肉跳,『是不是再晚一個月,我就又買不起了?』
會漲多久?專家稱須防泡沫破裂『錢太多了』,在目前描述中國宏觀經濟時常常被提起——『流動性過剩』,而經濟學家們對此的解釋是:在貨幣市場上有超額供給(即流動性過剩或錢太多了)時,人們會通過增加支出來調節,而這種支出通常會是投資而不是消費。
對於目前房價的暴漲,多位業內專家都作出了『流動性過剩』的解讀。仲量聯行亞太區的董事陳立民就表示,樓市、股市快速上漲,歸根結底是流動性過剩的結果。在高增長、低通脹格局不變的前提下,民間資金將持續搶灘投資市場,過剩資金同時擠向樓市、股市這兩個市場,推高了價格的同時也增加了風險。
『沒有辦法,中國目前的投資渠道還很少,房地產自然而然成為既特殊又尋常的投資品。比起像坐「跳樓機」的股票,房地產算是相對穩妥的投資』——維森置業的董事總經理張維倫說,房產比股票更『重』:『股票只是一張紙,而房價即使下跌,還可通過出租房屋挽回損失。這也是大批的熱錢湧入房市的原因。』在這種房價高漲的短時期,投資客的比例甚至佔了60%的比例,餘下是換房一族,也佔了30%。張維倫說,近年來,廣州市樓房購入1年內就轉手的,佔20%。
『這種投資趨勢在今年上半年確實特征明顯。』廣東省房地產協會市場研究部主任黃福新說。房子的轉手率很快,有的可能一個月轉三次。由於目前控制嚴格,最容易轉名的環節在拿預售合同到國土房管局鑒證之前,轉名的方式很多,其中一種就是換一份合同然後換一個買家的名字。記者通過暗訪發現,一些樓盤銷售人員也頂風作案,在公司的支持下幫助買房者轉樓花。
而二手房屋成交量的巨大從另一個側面,說明廣州市房地產交易的頻繁與活躍。根據廣州市國土房管局陽光家緣的統計,今年1至5月,廣州全市十區一手住宅的成交宗數是30156套,而二手住宅的成交宗數卻達到33079宗,成交面積達到275.70萬平方米,比去年同期242.06平方米的成交量,上漲了14%。而去年6月1日之後二手房的轉手成本要比2005年6月1日之後的轉手成本高——免營業稅的條件從購房後的2年變成了5年。即便如此,二手房的成交依舊活躍。
不少專家表示,由流動性支橕起來的高價位不可能持久,尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂。中原地產項目部副總經理黃韜就認為,廣州的樓市已經接近臨界線,已經出現泡沫,房價的高漲有虛高的成分,需要警惕泡沫破裂。
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