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現在,中國有關『住房之事』的探討烽煙四起,爭論不休,朋友讓我談一談法國的房價,說起法國的『住房之事』,可謂是『法國居,大不易』。
從1997年到2007年,十年來,法國的房價與世界各地一樣,突飛猛進,漲勢驚人。最近,法國國家統計及經濟研究所公布的指數顯示,十年來,法國每平方米的舊房價格整整翻了一番;同時,房租價格也漲了28%。2005年到2006年,法國舊房房價繼續上昇,套房上漲12%,獨立房屋上漲10%。房價平均漲幅為8.8%。巴黎房價上漲了12.7%,每平米均價為5352歐元。也就是說,人們為購房支付的成本越來越大,但購得的房產總面積卻比過去越來越小。
造成法國房價上漲的原因有很多種,主要是社會住房不足、社區廉價住宅匱乏以及大城市裡單身公寓的緊缺等等,這些都導致和加劇了房價的急劇上漲。另外,法國還有一個造成住房價格上漲的因素,就是法國社會離婚率逐年昇高。據統計,法國單親家庭目前數目已經達到160萬個、單身居住人口達850萬,這還需要至少8.5萬套住房補充市場需求。另外,法國社會進入老齡化階段,人均壽命延長也是造成住房緊張的原因之一,全法目前60歲以上的老人共計有1260萬,至2050年將達到2230萬。以上種種,都對法國房產市場有著重要影響。
在房價大漲的過程中,法國不同地區,不同城市的漲價幅度也是有很大差別的。在嘎納、尼斯等旅游城市,房屋價格漲勢迅猛,在裡爾、南特、斯特拉斯堡等地,上漲幅度就相對緩和;在梅茲、南希、雷恩,房價一般趨於平穩,而在安西、奧立湖等地,房價反倒有所下滑。分析其中原因,主要是所在區域富人集中,房價便會一路攀昇,一些位置偏遠、建築質量不佳、服務設施不健全的地區,也就是大多數窮人住的區域,房子售價和富人區的房價就差別很大。當然,上面所說不包括那些美國、俄國和阿拉伯的巨富們,錢多得燒包願意花15000歐元1平米的價格,在艾菲爾鐵塔腳下購買供落腳的小房子的情形。
在巴黎,現在平均地價是每平方米5500歐元,巴黎6區的地價最貴,每平方米超過8000歐元,最便宜的是19區,每平米是4400歐元左右。法國的租房者佔法國總人口的40%左右,租費1平米平均在20歐元以上,一套20平米的單間公寓,房價每月也要400歐元左右,其中並不包括水、電和雜費等。
我這裡特別要說的是,法國與中國的『房事』比較,有一個非常根本的差別,就是法國(包括歐美國家)買方買到的是『房和地一起的價格』,就是說買方在買房的同時,也買下了它的房地產。這些房產哪怕是房子老了舊了,都可以在自己的地皮上重新建房子,還可以父傳子,子傳孫,世代傳承。
中國則不同,中國憲法明確規定:『城市土地屬於國家所有,任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。』中國的城裡人買房子,使用期以70年為限(包括開發商征地售房所用的時間),實行的是『房地分離』制,西方則是『房地一體』。但是這在中國也有所不同,特別是在農村,住宅土地歸國家所有,住宅所有者可以在屬於自己的宅基地上重新建房子,一般情況下,符合條件也可以傳給後代。
還有一點需要說明,這是很多國人所不了解的。關於公民購房之事,按國際公式,一個公民用於房產支出比例,一般不超過工資淨收入的30%(其他70%用作社會保險、教育、食品、旅行、醫療等支出)。比如說一個公民每年稅後總收入是三萬人民幣,按工作30年計算,他一生的淨收入是90萬元人民幣,以國際公式計算,此人買到一套適合的房屋,投入一般不超過30萬元人民幣,這纔在國際正常范疇之內。
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