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《房屋登記辦法》公開征求意見五大亮點值得市民期待
國家建設部根據《物權法》和《城市房地產管理法》起草了《房屋登記辦法》(以下簡稱《辦法》),日前,建設部就《辦法》向社會公開征求意見。《辦法》引起各地專家學者的廣泛關注,南開大學經濟學博士、重工房地產與住宅研究會法學委員會委員劉玉錄認為,《辦法》比建設部原先的《城市房屋權屬登記管理辦法》完善了許多,主要是為了適應新的房地產業形勢、公民物權保護和登記機關辦公電子化等方面的需要作了比較大的調整。《辦法》中,至少有五大亮點值得市民期待。
亮點一 未登記不意味喪失物權《辦法》規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。未辦理物權登記的,不影響當事人之間訂立的不動產物權的合同效力。
劉玉錄認為,不動產登記制度是國際慣例,目前世界上主要存在3種不動產登記制度,即契約登記制、權利登記制和『托倫斯登記制』。在《物權法》第十四條和第十五條中已經作了規定。綜合《辦法》的這一內容來看,主要有兩個方面的意思:一是說法律有規定的,不動產物權的變化以登記在案為標志;二是說當事人之間訂立有關不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的合同,即使未辦理物權登記的,也不影響該合同的效力。
亮點二 不動產物權確認糾偏機制《辦法》規定:權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。
劉玉錄認為,這裡的規定和《物權法》第十九條的主要內容相呼應,即設立不動產物權確認中的糾偏機制。比如,在實際中『共有產權』登記為『獨立產權』,甚至他人產權登記為自己產權等現象發生時,就需要申請更正登記。在不動產登記簿記載的權利人不同意更正時,可以申請異議登記,但是最終更正還需要由法院做出判決。如果異議登記人在登記後十五日內沒有提起訴訟,那麼就等於放棄了異議登記。
亮點三 保證約定期內交易關系穩定《辦法》規定:簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
劉玉錄認為,預告登記最早大量發生在城市商品房買賣中,當然它不僅限於該范圍。對此,《物權法》第二十條已設立了預告登記內容,《辦法》進行了具體化。主要是為了保證約定期內交易關系的穩定,預告登記後,等於是買主『定』下了該項不動產,未經他的同意,原房主(賣者)無權處分該不動產。但是,預告登記者的物權效力也不是無期限的,在債權消失或者應該登記但三個月內並未申請登記的情況下,預告登記失效。
亮點四 對登記機關過失『兩級問責』《辦法》規定:當事人提供虛假材料申請登記,給他人造成損害的,應當承擔賠償責任。因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機構應當承擔賠償責任;登記機構賠償後,可以向造成登記錯誤的人追償。
劉玉錄認為,《物權法》第二十一條相關部分內容的設定與同樣是該法第十九條的相關規定都可算作登記中的糾偏機制,但關系人不同。第十九條中所涉及的主要是發生在權利人之間,第二十一條所涉及的主要是發生在權利人與非權利人、權利人與登記機構之間。《辦法》的規定是細化。虛假登記應賠償好理解,這裡引人注目的是對登記機關過失的『兩級問責』——不僅機構進行賠償,而且機構還要向造成錯誤的人進行追償。
亮點五 防止亂收費的現象發生《辦法》規定:不動產登記費按件收取,不得按照不動產的面積、體積或者價格的比例收取,具體收費標准由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
劉玉錄認為,《辦法》之所以做出這一規定,是因為在進入登記階段時,作為不動產登記所需要的一切要件都已准備完畢,不需要再為確認材料所證明的事實進行重新的調查取證。在這種情況下,僅就登記手續辦理所花費的勞動時間而言,每一件基本都是一樣的,與每件的面積、體積或價格無關,因此做出如此規定,這與《物權法》第二十二條呼應。
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