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最近到廣州、深圳、南京轉了一圈。所到之處,人們無不感嘆說,房價太高了。我笑著回答:『依我拙見,房價並不高。』朋友當即警告:『如果網友聽見了,還不罵你是在替房地產老板說話?』我卻認為聽話要聽真話,盡管有時候真話不那麼順耳。
毫無疑問,房價確實在迅速上昇。據統計,北京的房價在2007年的第一季度上漲了11%,深圳房價上漲得更快,在最近5個月內上昇了50%,市區商品房的均價每平方米已經超過2萬元。有些人驚慌失措,大呼房價太高了,要求政府出面乾預。
房價到底高不高?談論房價高低要從時間和空間兩個坐標來觀察。
從時間上看,如果說房價太高,就意味著房價就要下降了。去年,深圳有些房子每平方米在1.2萬元左右,當時人們就喊房價太高了。如今這些房子漲到2萬元一平方米,如果早知今日,還會說去年的房價太高嗎?房價高低是一個相對的概念。因此,討論房價高低的關鍵在於房價是否還要繼續上昇。如果房價還見漲,那麼相對明年來說今年的房價就不能說是太高了。另外,我們還要從空間的坐標上來觀察房價。全球正處於資產重新定價的過程之中,隨著進一步對外開放,既然北京、上海、深圳要爭取成為世界級的大都市,就要准備好應對和國際大都市相匹配的高房價。
如果有個人信誓旦旦地說,房價馬上就要跌,還告訴你,房價一跌就要跌30%甚至50%,你信不信?由於他的論調迎合了部分網民的想法,被譽為『替老百姓說話的英雄』。可是,房價非但沒有按照他們的預言降下去,反而不停地漲。難道聽信了這些話的人就沒有一點上當受騙的感覺嗎?盡管在局部地區,個別樓盤的價格可能會波動,但是就總體上來看,房價依然保持一個上昇的趨勢。作為一個經濟學者,如果看不清楚這個大趨勢,若不是學術素質太差,就是怕一說房價還會上昇就會招來是非,甚至被人罵成走狗。在高房價的壓迫之下,中等和低收入的老百姓已經夠可憐的了,難道還忍心看著他們繼續被不負責任的謊言所欺騙嗎?另外,倘若房價真得驟然下跌30%,整個中國都要陷入金融危機,難道這也是好玩的?
在判斷房價變化態勢之前,有必要探討一下導致房價上昇或下降的原因。
正如恩格斯所指出的那樣,社會需求比任何力量更有效地推動了學術研究。在2000?2004年期間,除了日本和德國之外,西方各國房價大幅度上揚,使得房價研究再度成為熱點。這些研究正在繼續之中,並且取得了不少階段性成果,為深入探討當前中國房價飛漲的內在機制提供了很好的參照體系。今天就談談目前所研究出來的推動房價上昇的動力。
從需求角度來看,有如下推動房價上漲的動力:第一,城鎮人口的增加;第二,居民收入增加;第三,地租提高;第四,房地產投機也促使房價上昇。除了需求方面的原因之外,推動房地產價格上昇的力量還來自於其他5個方面。
第一,來自於購房者。房地產與一般商品不同,屬於耐久性商品。一般住房的壽命可達50年以上,折舊率很低。買臺電視機,放上幾年可能就不怎麼值錢了。可是買套房子,過幾年不僅不掉價,可能更值錢了。對於衣物、鞋帽、食品等日常消費品,人們傾向於買落不買漲。可是購買住房就不一樣了。在許多情況下,人們出於擔心未來房價繼續上漲而提前購買住宅。對於住宅這樣價值較高的固定資產,人們往往傾向於買漲不買落。別看買房一出手就是幾十萬,可是錢並沒有消失。只不過從鈔票轉化成了固定資產。實在需要錢的時候,把房子一賣,錢就回來了。買房子的人嘴上抱怨房價太高,實際上他們內心希望在購房之後,房價繼續上漲。
第二,來自於已經擁有住宅的人。住房是一般人的核心資產,在固定資產中佔有相當大的比重。越是窮人,房地產在他們的資產中佔的比重越大。當房價上漲的時候,人們會感到他們的資產總值在增加。即使絕大部分人不可能出售他們的住房,但是在房價上昇過程中他們也會享受到財富增值的愉快。根據理性預期理論,人們對未來的預期有著一種自我實現的作用。如果人們都預期某種事情會出現,這種事情出現的概率就會越來越大。由於大部分居民偏愛房價上漲的消息,比較容易形成房地產價格上漲的預期,從而推動房價上揚。第三,來自於房地產開發商。房價上昇會給他們帶來額外的利潤,毫無疑問,他們是推動房價上昇的主要動力。只要房價上昇一個百分點,開發商的資本回報率就上昇三個百分點。
如果房地產商沒有立即將已經落成的住宅出售,他們需要支付佔有資金的成本和閑置的折舊成本。由於住宅的折舊期很長,因此,折舊成本對住宅銷售的影響並不大。當住宅完工之後,開發商面臨的選擇是,如果他們預期住宅價格上漲帶來的好處大於他們的資金成本,那麼,他們何必急於把住宅賣出去?對於房地產開發商來說,最佳策略是將一部分住宅的價格盡可能標得高一些,以此來推動住宅價格上漲。提高空置率恰恰是房地產開發商增加利潤的一個手段。只要房地產商有控制房價的能力,哪怕利率和土地價格提得再高,他們很容易就把這些負擔轉嫁給購房者。指望房地產商發善心,主動降低房價,無異於與虎謀皮。
第四,來自於地方政府。地方政府官員往往把房地產價格上昇當作經濟繁榮的指標。房地產市場活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入,因此,地方政府樂於見到房地產漲價。
第五,來自於新聞媒體。從社會心理學角度分析,新聞媒體往往本能地順應潮流。在許多時候新聞媒體在房價上漲過程中起到添油煽風的作用。
從目前中國的普遍狀況來看,促使房價上昇的5條原因都存在,使得房價上昇的壓力越來越大。
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