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像一匹脫韁的烈馬,中國房價一路狂奔。
更不可思議的是,面對越來越強硬的宏觀調控措施,中國樓市卻一次次創出價格新高:
北京建委公布的北京市今年一季度商品住宅期房、現房項目成交均價排行榜中,最貴樓盤近每平米5萬元,而排名前20名的樓盤中,每平米均價都在2萬元以上,前30名中,最便宜的也在18000元以上;
據深圳市國土資源和房產管理局統計,截至6月21日,深圳樓市均價為15487元/平方米,關內新盤均價已經突破2萬元/平方米,稍微高檔一點的項目都在向三四萬元/平方米靠攏,而在羅湖區,最高5萬元/平方米的房價直逼香港的郊區元朗;
上海市的房價更是驚人,『湯臣一品』曾以11萬/平方米的價格讓世人矚目,而在上半年上海十大熱點樓盤的排行中,均價達到2萬元以上的樓盤就有3個。其中,財富海景花園的二手成交均價達到近6萬。
房價瘋漲的還不僅僅是京滬等一線城市。
國家統計局的最新數據顯示,6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,如北海上漲15.5%,南京上漲11.3%,石家莊上漲9.4%等。
按京滬等地的市中心商品房均價18000元/平米計算,這個數字可能是一個工薪家庭一年的正常開銷費用,也可能是目前大多農村家庭一年的總收入。但在中國的一些大都市,它只能買到1平米的房子。
但最要命的問題還不在於此,人們更關心的是:房價是否已漲到了頂?房價還會漲嗎?房價上漲的動力是什麼?哪些人為的外力助推了房價的上漲?
有人曾讓地產大腕任志強預測房價的走向,他回答說,『從歷史上看,房價永遠都將是上漲的。』這是典型的房價上漲『有理』論;但也有人主張房價上漲『無理』論,典型代表就是自2001年以來不少人倡導的房地產泡沫論。但面對愈調愈漲的房價,很多人也不得不承認:這是個堅硬的泡沫。
有人說『存在的就是合理的』,那麼,瘋狂的樓市背後有哪些合理成分?但也有人說,『上帝也會犯錯誤』,那麼,中國樓市錯在何處?
脫韁的房價
北京市統計局的最新統計數據顯示,『今年上半年北京房屋銷售價格指數上漲了10.1%。』8000元/平米的銷售均價曾經是去年京城的主流銷售價格,而如今在五環內已經面臨『絕跡』。
『沒有買房的人都虧了。』北京著名的地產商人任志強說。
『搶房』年代
今年6月,北京的劉小姐在豐臺西四環附近相中了一個樓盤,均價在7600元/平米左右,六層的板樓,密度比較低。於是在開盤的時候,她不辭辛苦地通宵排隊領號。然而,開盤當日放出的一小批房,瞬間被人搶購一空,劉小姐竟然都沒有輪得上。一周後,她接到售樓員的電話,稱下一個要開的樓盤將開始排號了,不過這次的均價將在8300元/平米左右。
劉小姐算了一筆帳:如果買一個80平米左右的房子,按照前後價格的變化,一周的時間,她要多付近6萬元。
『現在不是吃供應糧的年代,也不是災荒年,更不應該是「搶房」的年代啊!這麼貴的房子,而且還要排隊買,而且還是爭先恐後,手持大把大把的鈔票生怕給不出去,太恐怖了!』劉小姐想不明白。
『市場多緊張啊!現在許多大城市買房子都得求人,要在開發商或者政府主管部門有很硬的關系纔能買到房子。為了解決關系戶的要求,開發商只好晚上偷著賣房子。有的樓盤開盤幾天就賣光了。』在今年7月舉辦的『博鰲21世紀房地產論壇』上,北京師范大學房地產研究中心主任董藩教授說。
『像北京這樣的城市,職工人均年收入只有3萬餘元,60%以上的職工達不到平均線,是什麼力量支橕著剛畢業幾年的學生就問津每平米近萬元的房價?是什麼人在支橕著城區近兩萬元一平方、「經濟適用房」也高達7千元一平方的畸高房價?』一位公務員對記者發出這樣的疑問。
北京市統計局的統計數據顯示,近三年來,北京市每年增加常住人口41.5萬。中國正處於城市化進程當中,其趨勢不可遏制,未來20年,中國每年將有1500萬農村人口移居城市或城鎮。據搜房網的消息稱,目前上海在建商品房6000萬平方米,按照商品房開發周期3-4年和上海樓市往年2000萬-2500萬平方米的建設量來算,未來3-4年內上海可供應的房源將小於需求10%-25%,而在北京,據業內專家估算,在住宅有效需求與有效供應量之間相差1000萬平方米。
在這樣的剛性需求面前,房子比什麼都金貴。
買房是居住還是投資
在業內人士看來,自2004年之後,北京的土地供應逐年下降,保障性住房的建設面積逐年下降,房地產的開發投資逐年下降,而購買力卻逐年上漲,從而造成過多的資本追逐過少資產的樓市『奇異風景』。
在北京某外企工作的劉先生告訴記者,他於2003年在東四環購買了一套65平方米的小戶型,購買價為44萬元,目前能夠賣到65萬元,除了交納營業稅、契稅等費用外,淨賺近20萬元。『我買房子就是為了投資。』但與別人比起來,劉先生還只是『小打小鬧』。
據房產中介公司偉業顧問的統計顯示,2001年以前,外地客戶在北京的房地產成交面積約佔成交總面積的15%,至2003年這一比例上昇至48%,2004年的比例為61%。北京房產中介公司『信一天不動產』今年7月的抽樣調查統計顯示,在北京的購房人群中,投機性購房比重佔總體購房的26.7%。深圳房地產業內,流傳著『70%的買房者是投資客』的說法。據深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書:中國深圳發展報告(2007)》顯示,深圳市發放產權證後半年內就轉手的住房,佔住房總套數的30.31%;得到產權證後3年及3年以上轉手的住房,佔住房總套數的28.11%。
『2003至2005年間,上海的房價在一年多的時間裡就上漲幾倍,近來深圳房價也在成倍上漲。這些現象都說明,目前的房地產市場完全是一個投機炒作的市場。』中國社科院教授易憲容說。
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