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經歷了2006年的宏觀調控,在2007年的天津房地產市場上,人們似乎對90平方米以下的小戶型增添了更多的期待,同時也對大戶型的未來抱有諸多的不確定。對於受到限制的大戶型來說,2007年,它會有什麼變數?該扮演什麼樣的角色?而在未來的房產市場上,它又該如何找到自己的位置?
中心區域大戶型需求旺盛
在天津房產市場上,由於受到『90㎡·70% 』政策的影響,很多人都將大戶型鎖定為未來的稀缺產品,因此,在新政推出後,人們在極力擁護並關注小戶型的同時,也在密切注視著大戶型的走勢和發展。
王先生一直都在關注大戶型,希望在中心區域購置一套150平方米以上的、能夠同時滿足三代人一起居住的大戶型,而面對新政後變幻莫測的住宅市場,王先生有些遲疑,究竟什麼纔叫大戶型?什麼樣的大戶型纔適合他?目前,天津大戶型的市場需求如何,價格如何?而未來又將有多大的昇值潛力?雖然王先生只是一名普通的購房者,但出於對市場行情的諸多不確定和諸多猜測,使他對大戶型產品多了幾分謹慎。
目前天津房地產市場一些重點大戶型項目主要集中在市內六區,如犀地、同方矙和平、愛家·星河國際、海河大道、金領·國際、紅城、海逸常州、卡梅爾等,其中犀地和同方矙和平為中心城區典型的大戶型項目。
犀地項目位於和平區五大道旁,總佔地約6.06萬平方米,總建築面積約21萬平方米,其中住宅約18萬平方米,商業約3萬平方米。項目以生態健康的人居理念為本,致力打造天津頂級新生代豪宅,並以標志性高科技配置為豪宅樹立新的標准,致力於成為和平區乃至天津的全新人居樣板社區。作為天津市和平區稀缺高端大盤,犀地將要打造成為天津城市高端公寓的旗幟和標杆。
同方矙和平位於天津市市中心最繁華地段——和平區福安大街與河北路交口,總建築面積達到18萬平方米,集住宅及商業於一體的高層花園式公寓。同方矙和平致力於對產品品質的研究,將舒適度和功能性同時提供給業主,而住宅建築密度19.2%,它將更多的面積留給了萬餘平方米的園林景觀。
對於天津大戶型的需求,各界人士紛紛表示出了他們各自的觀點,認為中心區域的大戶型需求會更加旺盛。中原地產(天津)投資顧問部主管王超表示,從大戶型的供應來看,主要以區域劃分明顯,相比較而言,中心城區主要供應大戶型住宅,而近郊區域多為中小戶型。因為,對於能夠在中心城區購房的人來說,多為經濟實力較雄厚的中年人士,他們對住宅講求很高的舒適度,對地段、生活配套等各項設施要求完善,而市中心的大戶型恰恰就能滿足。所以,像和平、南開、河西區中心區域的大戶型的銷售量都比較大。另外,濱海新區、塘沽中心區的大戶型也有較大供應,其中濱海新區就是一個高檔住宅區,對大戶型的依賴較為強烈。
天津世貿置業有限公司執行董事張秀燕也對記者表示,目前天津大戶型的需求較大,從購房人群上看,主要有兩種,一是改善型人群,追求較高的居住舒適度;另一個是功能需求。隨著』80後『一代的成家立業,他們的獨立性和自理能力都會相對稍差一些,加之現在兩代人的親情越加濃烈,擁有一個和諧的家庭氣氛是』80後『一代熱切的盼望,而能夠滿足這種居住需求的還是大戶型。而從區域上看,中心區域的大戶型會更受歡迎。因為中心區域的樓盤,無論從公共配套還是醫療、教育,都能全面地滿足居住者。
在和平區選購大戶型的劉小姐告訴記者,之所以會考慮在此買房,除了生活上的便利外,給孩子選擇一所好的學校和方便老人就醫也是她的初衷。『雖然市區大戶型的房價相比於其他區域要高很多,但市區不可復制的生活配套、交通和環境是任何一個區域都無法比擬的,非常適合三代人同住,並能從各個方面來滿足三代人的不同需求。』劉小姐說。
高品質大戶型受購房者熱捧
就在市場上不斷湧現大戶型的同時,很多購房者都對『大戶型』的概念感覺模糊,為此,記者采訪到了業內專家,他們對此表示出了各自的觀點。王超認為,所謂大戶型就是要能同時滿足兩個條件,首先是與中小戶型相比,有明顯的舒適度;其次就是在同類戶型中,比較哪個戶型的面積更大。
天津宇軒顧問有限公司研發副總王淑霞表示,根據城市面積的配比,140平方米以上的可以稱為大戶型,當然別墅不能算在內。另外,大戶型還要能同時體現功能性和舒適性。
合富輝煌天津分公司市場及項目前期研究部許福愷給記者從三個方面給出了界定:一、可以從單套戶型面積大小來界定;二、可以從售價來界定,比如單價高、檔次高的豪宅;三、從佔地面積、容積率來界定,佔地面積大、容積率低的低密度住宅。而一般來說,最容易操作的是第一種標准,也就是從單套住房面積的大小來界定。
據了解,2006年7月1日天津市國土房管局頒布的《新普通住房標准》中規定住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0),單套住房建築面積在144平方米以下(含144平方米),並且交易成交價格符合一定條件的交易住房屬於普通住房,享受轉讓契稅的優惠政策。這一規定為我們界定商品住宅大戶型面積提供了依據。也就是說,我們天津市場的大戶型可以界定為大於建築面積144平方米/套的住房。
雖然大戶型的定義是以面積大小為主要衡量標准,但隨著『90㎡·70% 』政策的逐漸顯現,大戶型將不再以『大』取勝,同時,大戶型也將面臨更多的挑戰。
張秀燕認為,隨著新政效力的逐漸顯現,大戶型從經濟型轉化成為特定人群設計的大戶型,對於開發商來說是有一定挑戰的,因為這要求開發商從戶型、品質等各個方面都要有較高的標准,來滿足購房者的不同需求。
王淑霞也表示,由於目前大戶型產品同質化現象較為突出。同樣面積大小相近的兩個大戶型項目,都是單純性地以面積大為主打,沒有充分考慮到產品更多的功能需求和不同產品的個性與內涵,趨同化嚴重。對此,開發商應從一個項目的文化、品質、內涵等方面深入挖掘,找出與眾不同的個性化的東西。同時開發商還要從規劃上,包括空間尺度、開間、通風、采光方面做好合理的設計同樣會吸引更多的客戶。因為購買大戶型的客戶不會過多地考慮價格因素,而是會更多考慮產品的性價比,因此,大戶型不缺乏市場,關鍵是產品本身的品質。
記者從市場上了解到,品質高的大戶型一直都受到市場的認可與歡迎。在犀地項目的銷售現場,購房者和諮詢者絡繹不絕。記者現場采訪到了一位購房者周先生,他對記者表示,看中犀地項目除了它擁有絕佳的地段外,周邊的配套以及項目的戶型、設計、綠化、建築外立面等,都稱得上是一個高品質的住宅項目,因此,他毅然決定購買了一套190平方米的大戶型。根據宇軒顧問統計,犀地項目於2005年年底開盤,主打第五代住宅口號,宣揚超前的居住理念。目前共推出近900套住宅,已售近500套住宅,推出樓座銷售率達52%。
而同樣坐落於和平區的同方矙和平項目,宇軒統計,項目推出600多套住宅,已售500多套,所推樓座銷售率達80%。充分顯現了高品質大戶型項目的獨特魅力。
據張秀燕介紹,同方矙和平三期是2007年5月19日正式開盤,開盤當日就售出80套,三天之內就突破100套大關。而且在開盤當日夜裡,幾十個人前來排隊,只為在開盤時能選到中意的房子。在購買人群中,有近一半的購房者都是在津生活的外地人,他們都為自己在津創業、擁有穩定事業和生活的高檔人群。
同時業內人士指出,真正高品質的大戶型項目還是有很大市場的,同為真正的高檔人群,他們都願意選擇環境好、配套齊全的氛圍,於是雖然很多小戶型樓盤中帶著大戶型項目,但這些項目由於定位的問題難以吸引到真正的高檔次買家,所以這些樓盤的大戶型的銷量普遍低於小戶型。而高品質的大戶型項目由於定位於高檔人群,很容易吸引真正的大客戶,所以銷售相對較好。
未來利好破解大戶型困境
雖然目前市場上,高品質大戶型項目處於不錯的銷售階段,但從整個市場上來看,目前大戶型的需求仍然供大於求,勢必要經歷幾年的消化期,市場纔能逐漸成熟,大戶型纔有可能達到供需兩旺的局面。
宇軒研究部分析認為,一定的市場原因造成了現今大戶型市場供大於求的局面,而市場上的存量足以支橕市場的需求,在一段時期內政策造成大戶型稀缺的優勢不會得到體現。但從長遠來看,這種狀態將隨著『90㎡·70% 』新政的深入執行而有所轉變。新政限制了大戶型的供給,使得大戶型市場逐漸由需方市場向供方市場傾斜,在未來一段時間內,天津大戶型市場將出現供需平衡的狀態。
南開大學經濟學博士劉玉錄對記者表示,目前天津市場上的大戶型需求基本平衡,不存在稀缺現象。同時他還說,據天津市房管局統計的數據顯示,今年5月份上半個月,市內六區(除和平區)成交的住宅戶型面積平均為120平方米,有33套的戶型面積都在280平方米;而按照全市統計,只5月上旬,售出的平均戶型面積為112平方米。
因此,從天津5月份上半個月的住宅交易量上看,大戶型仍然居多,同時可以判斷,目前市場上的大戶型仍是處在消化中,所以目前尚不能說它是稀缺產品。但在未來,由於受到別墅土地禁止開發政策的影響,未來大戶型倒是可以代替別墅,來滿足人們的需求,所以未來市場還是比較樂觀,但還是需要2?3年的消化期,同時還要看市場的情況以及土地的供應情況而定。
對於目前大戶型居多,市場供大於求的現狀,王淑霞分析,從需求上看,大戶型由於總房款高,本身就有銷售壓力,所以購買比例相對於小戶型來說比較小。但隨著新政的實行,市場上小戶型產品越來越多,這就給大戶型造成了稀缺的局面,在大戶型面臨機遇的同時,更要加強產品的細節把握。而未來,大戶型的需求會隨著新政效力的顯現和人們對居住要求的提高而會越加旺盛,並會面臨更多的機遇和挑戰。
王超也對記者表示,新政後,在大戶型的供應面臨阻礙的同時,需求也會受到一定阻礙。原因主要是隨著天津房價的不斷提昇,總房款也在不斷提高,在一定程度上,認可度會下降,從而影響大戶型的消化。但隨著『90㎡·70% 』政策的實施,未來大戶型也會向緊俏方向發展。同時,隨著很多北京等華北地區在津購房者的增多,給天津大戶型帶來了很大的發展機遇。同時他還表示,未來大戶型的趨勢則會朝著兩方面發展,一是面積較小的大戶型會成為主力,例如120平方米的兩居室;二是『一拖二』式的大戶型將會更緊俏,就是在一梯四戶中,其中兩戶可以改成一個大戶型。
面對未來大戶型的發展機遇,張秀燕也認為,隨著外地人進津數量的增加,以及天津濱海地區的發展勢頭,天津大戶型的需求還是很大的。而同時,新政也將會給大戶型帶來更大的機遇和挑戰。
而從合富輝煌提供的數據顯示,當前天津市區在售高檔樓盤戶型區間主要集中在150到200平方米之間。這種戶型面積水平在全國一線城市中是相當低的。北京很多高端樓盤的二室戶型設計成200平方米/套以上。這在當前的天津房地產市場是很難想象的,但是如河北區海河大道、南開區浩天天嬌園和河西區海逸長洲在售的少量豪宅級公寓都在300平方米/套以上,銷售形勢還是非常不錯的。
同時,許福愷也對記者說,隨著天津的北方經濟中心的戰略地位不斷凸現,天津經濟發展空間不可限量。一批新興的有品味的實力階層正在悄然形成,而且他們能夠非常敏感地意識到天津樓市與外地市場的暫時性落差和某些優質物業的巨大的昇值空間。
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