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大戶型將在天津市場上逐漸走俏
大戶型是一個相對的概念,沒有一個明確的界定。一般認為,房型較大且房間較為寬敞的戶型為大戶型。兩室戶型面積在110平方米以上,三室戶型面積在150平方米以上,四室面積在180平方米以上的戶型都可以稱為大戶型。
在國家新政出臺後,特別是『90㎡·70%』標准的提出,對於現存大戶型項目無疑是一個利好消息。天津市中心城區的土地供應稀缺,且地價較高、容積率較高,未來供給將以小戶型為主。大戶型供給的稀缺使得大戶型產品逐漸成為市場新貴,而市中心大戶型產品因居住地舒適與生活的便利兩者兼得,從而更具昇值潛力。
然而,一定的市場原因造成了現今大戶型市場供大於求的局面,這種狀態將隨著『90㎡·70%』新政的深入執行而有所轉變。新政限制了大戶型的供給,使得大戶型市場逐漸由需方市場向供方市場傾斜,在未來一段時間內,天津大戶型市場將出現供需平衡的狀態。
現階段,雖然大戶型產品仍然是供大於求,但市場上的存量足以支橕市場的需求,在一段時期內政策造成大戶型稀缺的優勢不會得到體現,但從長遠來看,隨著人們生活水平的提高和大戶型供給乏力,大戶型產品在市場上將逐漸走俏。
高品質大戶型項目供需兩旺
目前天津房地產市場一些重點大戶型項目主要集中在市內六區,如犀地、同方矙和平、富力城、時代奧城、海逸長洲、水岸公館、華夏國際公寓等項目均為中心城區典型的大戶型產品項目。
然而目前天津大戶型產品項目銷售不容樂觀,主要原因在於高高在上的房價與天津購房者收入不匹配,大戶型產品由於面積偏大,這種矛盾尤為突出。房價的過快上漲制約了大戶型產品的銷售,但一些高品質項目仍然取得不俗的銷售成績。如:犀地、同方矙和平等。
犀地2005年年底開盤,主打第五代住宅口號,宣揚超前的居住理念。目前共推出近900套住宅,已售近500套住宅,推出樓座銷售率達52%;同方矙和平推出600多套住宅,已售500多套,所推樓座銷售率達80%。這充分顯現了高品質大戶型項目的獨特魅力。
三大優勢叫響大戶型產品
大戶型產品的市場優勢主要體現在其對現代發展型階層需求的適應性上,大戶型產品的目標客戶大多為金字塔上層的高端客戶,他們看中社區優越性,以彰顯身份、居住舒適為目的。對居住品質要求較高,追求戶型舒適與環境舒適的雙重享受。而大戶型產品在房型設計上具有更大的靈活性,所佔據位置也大多為小區中最好的位置,在朝向、景觀選擇上均具有一定優勢。此外,大戶型產品的市場優勢還表現在以下幾點:
首先,大戶型產品未來供應稀缺。目前天津市場大戶型產品呈現出供大於求的態勢,但『90㎡·70% 』標准已在天津施行一年,未來項目均需遵循此標准,因此大戶型的稀缺性將在未來一段時期內呈現,而隨著天津經濟的迅猛發展,(據天津市統計公報得出的數據表明,2006年城市居民人均可支配收入12639元,增長10.2%)人們的住房標准日益提高,大戶型產品將越發受到市場青睞。
其次,大戶型產品昇值潛力大。主要體現在兩方面,一是稀缺的大戶型資源將造成供不應求的市場環境,從而導致更大程度的價格上調;二是房價上漲對大戶型總值造成影響較大,從而形成更大的昇值空間。
再次,大戶型的區位優越也將得到體現。從大區域環境上說,中心城區等較成熟區域居住生活更為方便,而市中心土地出讓稀缺,市場上回歸市中心的呼聲不斷,造成市中心大戶型產品的昇值潛力很大。此外,在小區內部大戶型產品通常為坐莊產品、樓王產品,在小區內處在較好位置,視野、景觀、私密性等均有保障,生活居住水准較高。
最後,大戶型產品更適於居住。毋庸置疑,房間的開闊對於居住者的心情有很大影響。面積大的戶型在設計上更為輕松,開間進深層高等戶型參數均有保障,更容易產生通透、敞亮、新穎別致的康居產品。
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