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天津世聯行房地產銷售代理有限公司策劃總監向梅
一個漸次成熟的城市,我們發現它會自然而然地形成基於地理位置的劃分階層的『信息符號』,比如豪宅區、高校區、工薪階層居住區、外來人口聚居區等等,很多人就是憑借『信息符號』來判斷他人的社會地位、品位及所受的教育,而且這種『信息符號』越清晰,城市越成熟,古今中外,似乎概莫例外。
作為中國北方經濟中心的天津,迎來了歷史性的發展拐點,無論是經濟發展作俑還是客觀的自然存在,天津的居者開始分層是必然的趨勢。作為掌握著社會80%財富的20%財富階層,哪裡是他們未來的理想居住?大戶型產品或社區,是北京、上海、深圳、廣州等成熟大城市給予我們的答案之一。為便於大家形象理解,以下我們把『大戶型』稱作『大宅』。
精品大宅激活房產市場
大宅,其實更應該從『生態鏈』上來打量。樓市生態是一個『拍地——買地——起樓——賣房』的生生不息的大循環系統。哪個環節上都斷不得鏈,因為買新房者必須要賣或租掉舊房,纔能有機會進出新加盟者,如此循環不斷、吐故納新。哪一環一旦不暢順了,市場便會流動不起來。
樓市憑什麼能夠不斷地『買與賣』呢?市場上供給的一手樓產品,如果都跟二手樓差不多,就會很難讓人產生換房的動力。開發商一旦賣不動樓,就會直接影響到政府拍不出地。所以,為了讓二手樓可以被倒換,除了銀行規矩配合上的與時俱進外,打造的一手樓,就不能等同於二手樓。
從這條生態鏈上看大宅,就不應該只是表面上分析它已經有多少了,剩下的恐怕會沒人買了。而是應該看到,大宅又有了換代產品上的新突破,又給相應的目標消費群制造了新的市場誘惑與需求。於是,在這條大鏈的循環上,大宅就變成了一臺生態發動機。打壓與限制它的進步和發展,不讓它再向高處又拓展,就會產生很多上下游的新問題。
從某種意義上來說,其實不是大宅在『浪費土地』,而是『破房子在浪費土地』。因為對未來的規劃與發展、對財富的固化集聚與內流、對現實的生活影響、對環境的美化、對經濟的貢獻等等,大宅和『破房子』的利益相較,其實早已經優劣立判。
大宅在引發供給、創造需求。讓富人們不斷地住上好房子,其他人也纔能相繼住上好房子。否則,反市場應用起來,就肯定會影響到樓市的生態循環。大家都知道,20%的人掌控著80%的財富,從生態鏈的有效激活上,當然也就應該想方設法讓這群人猛買,讓他們的財富都紛紛落格在這上面。因為這樣的價值實現,對整個國民經濟產生的貢獻,無疑比吸引與照應首次置業者大而多。比如深圳的購房一族平均統計為6年左右換一次樓,大宅又是3?4年換一次。深圳人居水准的不斷提高,大宅的不斷出新善莫大焉。
大宅滿足高端客戶需求
為什麼說大宅之於城市是重要的?首先,大宅纔是時代精英的理想居所。這是因為,今天在事業上打拼成功的精英們普遍還很年輕,年齡大約都在35—45歲左右。他們依然面臨著未來十年、二十年的發展規劃,大多沒有退出江湖、離塵索居的打算。他們在講究生活品質的同時,也要講究工作效率。他們的子女多數在上小學或初中,被父母安排著擁有一套完備的成長計劃,因此,精英們需要在城市安家,這個家不是用來養老的,而是用來發展的。大宅正是滿足了高端客戶的這種內在需求。
大宅的另一層作用就是市場指向標。一個城市需要指標性物業,因為指標性物業能夠清晰地傳遞市場信號,表明城市經濟被發掘的程度。對於開發投資者來講,通過幾個指標性物業就能夠大概清楚目前一個城市房地產發展的基本水平。在香港,指標性物業和非指標性物業的價格大約相差15%左右。香港半山豪宅區與稍微偏遠的淺水灣豪宅區相比,無論是一、二手物業的成交活躍程度,還是市場影響力,居第一位的總是半山。
此外,大宅對於形成社會『財富池』(Treasure Pool),也起著良好的示范效應。當全社會都把個人財富不斷積累在居住環境和居住品質上時,就形成了一種『財富池』。『財富池』的出現對社會發展是件好事。雖然,高、中、低端物業都有『財富池』的作用,但大宅的作用更明顯。
奢侈是城市的本性,大宅作為商品消費的巔峰商品,不僅滿足了先富人群對生活質量的想象力,賦予城市繁華的生命力,亦足以管窺城市經濟發展的脈搏和世風的變遷,因此大宅有被稱作房地產市場的藍籌股。
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