|
||||
相距400米,經營為何大不同?——網吧個案透析商鋪選址秘訣
對於從事商業活動的人而言,選擇一個合適的經營場所意味向成功邁出了堅實的第一步。在不同種類的商業經營中,為商鋪選址的要求也各不相同。簡單說,適合餐飲業經營的商鋪,如果從事服裝零售可能就會經營慘淡。本文將通過兩個網吧的命運為例,為讀者介紹關於商鋪投資或商鋪經營選址所應遵循的原則和方法。
相隔400米卻冰火兩重天
位於海河奉化橋河東段某居民區附近的良友網吧,和與之相隔四百米左右位於六緯路沿街的廣源網吧,都是在2003年第一季度前後開業的兩家中等規模的網吧。開業初期兩家的營業面積、機器配置、裝修環境幾乎相等,都是擁有數十臺左右機器的中小規模網吧。但時隔四年,其中一家規模越做越大,營業面積和機器數量、配置都成倍增長,而另外一家卻門可羅雀,不論是客流量和環境、配置等方面都大不如從前。
『以前來我這的上網的人,每天得有好幾百人,大多都是附近居民區住戶家的孩子,生意好的時候還得排隊等機器。』良友網吧的經營者蘇先生,每當回想起過去的火爆經營場景,再看著如今的每天不足百人的客流量,總是不勝唏噓,『如今不知道為什麼人是越來越少,和以前相比用天差地別來形容都差不多。』
據蘇先生稱,如今網吧的裝修對比四年前幾乎沒什麼變化,本來就是比較簡單的商業裝修經過長時間的使用已經顯得越發陳舊、破敗。一百多平米的大廳中,數十臺機器緊湊的排成四排,應為長時間的使用電腦顯示器的外殼已經開始由乳白色逐漸變黃,鍵盤、鼠標這些配件上的字跡和印刷標示因為長時間磨損也大多脫落,擺放電腦的電腦桌和顧客坐的椅子也有多處修補過的痕跡。
在良友網吧上網的人群也是良萎不齊,部分人衣冠不整甚至光著上身,邊抽煙邊上網、玩游戲。這些人中,煙灰隨處亂彈、隨地亂扔垃圾、吐痰屢見不鮮,甚至更有甚者將腳放到電腦桌上,不時從網絡語音聊天中竄出的一兩句髒話,也顯得格外刺耳。
離開良友網吧,沿著六緯路上行約四、五百米就到了與其幾乎同期開業的廣源網吧。『我就住在附近的小區,其實良友離我家更近,以前也在那上網,但這一兩年開始廣源的機器、人氣和環境都比良友要好,所以我就來這玩了。』網友小梁是一名大專在校生,假期或閑暇時總喜歡與同學、朋友一起去網吧玩游戲。在廣源網吧裡與小梁類似的,『捨近求遠』來上網的網友不在少數。
上午11點左右,正是網吧一天營業高峰期的開始。而此時,在廣源網吧前臺辦理上網手續的顧客已經排滿了人。『今天這還是人少的時候,要是等到周六、周日人得比這還多。』抬頭瞥了眼等著上機的人群,小梁隨口說了一句又將注意力又轉回到眼前的液晶顯示器上去了。
與四年前相比,廣源網吧不僅營業面積擴大了一倍,機器數量由原來的數十臺發展到如今近兩百臺,而且期間又重新裝修過一次,機器配置也更新了多次。
城市規劃——選址的先決條件
看過上面的例子,很多人在慶幸殷先生生意火暴的同時,卻又疑惑蘇先生為何會陷入窘境。其實,在他們籌備開業進行選址時就已經為後期的經營,埋下了伏筆。也許當初他們誰也沒有想到,隨後而來的城市規劃會給他們的經營帶來什麼樣的影響。
生意慘淡的良友網吧,開業初期附近有一片規模比較大的居民區。雖然屬於老居民區,人均消費能力不是很高,但因為人群總數較多,加之附近有幾所中小學,生意也就比較不錯。但值得注意的是,良友網吧坐落在一個臨近鐵路線的偏僻小路附近,這就局限了上網人群的來源——只能是附近周邊人群,而一旦周圍居住人群發生變化,網吧的營業狀況肯定會受到影響。
2004年開始動工修建的海河奉化橋,其前期需要對大橋兩端的部分建築進行拆遷,而良友網吧所毗鄰的居民區正好有部分地塊位於拆遷片內。一年多的時間裡,隨著當地原住居民的搬遷,客流量一再萎縮。雖然居民區還有大部分未拆遷住宅,但隨著建設規劃的深入,又有部分居民離開舊居民區搬遷至新建小區,再次造成客源流失。
天津本地的老居民區多為純居住性質,缺少配套生活商業實施,這種情況在有二、三十年房齡的年代較久遠的居民區更是尤為突出。居民區內即使有以住戶為主要服務對象的商鋪網點,但大多受制於當地消費水平,一旦居民人流出現波動就會影響其經營狀況。
相比較而言,位於六緯路臨街的廣源網吧,由於地處相對成熟的交通乾道沿線,其日常經營受城市規劃影響的可能性並不大。經營一段時間後就會擁有一定的知名度,日積月累就會贏得客源。雖然當時附近沒有大型社區,但後期增設的幾所中高職學校也一定程度上能帶來部分高素質客源,這在另一方面也能起到利好作用。
綜合對比後讀者會發現,日漸破敗的良友網吧輸就輸在,當初選址時間忽略了海河沿線改造、新增橋梁建設等城市規劃因素帶來的後期影響。使得辛苦積累下的人氣,隨著居民區拆遷而損失殆盡,導致經營慘淡。
客群定位——契合是標准
除了沒有遭遇拆遷改造而損失人流之外,二者如此差異的一個重要原因就是選址周邊的客群構成存在很大差別。選擇店鋪位置之前,首先要明確自己的經營范圍和經營定位。如果經營的是日化、副食等快速消費品,就要選擇在居民區或社區附近;如果經營的是家俱、電器等耐用消費品,就要選擇在交通便利的商業區。此外,還要考慮自己的目標消費群體,是主要面向普通大眾消費群體,還是主要面向中高階層消費群體,簡單的講就是要選擇能夠接近較多目標消費群體的地方。廣源網吧地址所處周邊毗鄰三所大中專院校,學生作為網吧消費的主力客群,為其帶來了不小的人氣和利益的保證。而且周邊小區為新建小區,人員年齡相對年輕,消費力足夠強勁,對網絡有一定接觸,可以作為學生客群的補充。另外其所處地段,接近區政府大樓和圖書館,交通便利,無疑也增加了對往來流動人口的吸引力。
而良友網吧雖然周邊也有不少小區,但多為數十年歷史的老住宅,居住者以中年或者老年人居多,他們對網絡基本絕緣,並不能構成網吧的有效客流!鄰近雖然也有兩所學校,但因為其間有鐵道和一條快速路間隔,實際上能很少地吸引他們的注意力。
商鋪經營內容與周邊客群的契合程度在實際上也早已決定了二者的經營的命運。作為商鋪選址的重要原則,這一點的確至關重要。
交通環境——聚客是關鍵
即使注意了以上二者,交通是否便利也會成為影響商業經營效果的重要因素。
商鋪選址,很多人都知道人口密集、人員流動大的地方是上上之選。但根據自身的經營特點,切實選址適合自身的商鋪,比盲目追求傳統意義上的『優質』商鋪,不僅要節省成本,還能做到有的放矢。
通常情況下,大多數店鋪適合選擇在人流量比較大的街區,特別是當地商業活動比較頻繁,商業設施比較密集的成熟商圈。決定良友網吧的門可羅雀,交通可算是其中的罪魁之一。雖然其地處兩條路的交口,但右邊緊鄰鐵路,對右邊的人群造成了一定的阻隔。主要的是與右邊的兩所學校之間,雖然只有不到200米,但除了鐵路之外,還有一條快速路貫穿其間,這種阻隔作用基本上切斷了其有效的客群流動,不可謂損失慘重。
在道路阻隔之外,其北邊的的道路只通向臨近『破敗的平房區』,不但不能帶來足夠的流動客群,而且在一定程度上降低了其網吧的客群質量。
廣源網吧沒有佔據『金角』位置,但是面向人流暢通的六緯路,連通12、13、14緯路甚至光明橋,可以便利步行到達讓區政府和圖書館,在固定的客群之外,流動客群也得到了進一步豐富。
這些差異雖然細小,卻最終成了造成二者經營效果的重要砝碼。
很多城市為了便於交通管理,在一些主要街道會設置交通管制,例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等,店鋪選址應該避免這些地方。也盡量不要在道路中間設有隔離欄的街道開店,因為這樣會限制對面的人流過來,即使你的店鋪招牌做得再惹眼,對面的顧客也只能『望店興嘆』。交通方便是選擇店鋪位置的條件之一,店鋪附近最好有公交車站點,以及為出租車提供的上下車站等。另外,店鋪門前或附件應該有便於停放車輛的停車場或空地,這樣會更方便顧客購物。
區域選擇——聚合效應最實用
以上三者只是針對具體個例分析的注意事項,在此之外,作為商鋪選址來說,還應該注意區域的商業環境。人氣旺盛的地區基本上都有利於開設店鋪,尤其是開設超市、便利店、乾洗店這樣的店鋪。城市新開發的地區,剛開始居民較少、人口稀零,如果又缺乏較多流動人口的話,是不適宜開設店鋪的。雖然有時候在新建地區開店,可以貨賣獨家,但往往由於顧客較少,難以支橕店鋪的日常運營。
但值得注意的是,往往有些商家坐落地點並不是繁華熱鬧的商業街區,然而其仍然經營的有聲有色。這其中的奧秘就在於投資者找准了客群定位,拉近了商鋪與目標消費群體的距離。
『貨比三家』是很多人經常采取的購物方式,選擇同類店鋪集中的街區,更容易招攬到較多的目標消費群體,不要擔心競爭激烈,相關店鋪聚集有助於提高相同目標消費群的關注。電子市場、花卉市場、建材市場等專業化程度較高的市場或商場,也是開設店鋪的不錯選擇。
需要注意的是,選擇專業市場或商場開店,要考察這些市場和商場的管理水平、規模大小、在當地的影響力等因素,對規模較小、開業時間較短、管理水平差的,要謹慎入駐。
不過,如果是服務行業商鋪選址,當所選擇區域周邊沒有同類型經營場所,而當地人群又有這項服務需求時,選擇在此地投資商鋪則可以獨佔客源。(文中涉及商戶及人物名稱均為化名)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||