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A股上市龍頭房企近日紛紛落實巨額融資方案,同時跑馬圈地。昔日的行業領跑者,今日開始成為地價領漲者。一、二線城市的土地儲備正在向優勢房企傾斜。
編者按
這是一個房地產企業大肆融資的時代,從某種程度而言,在目前國家收緊銀根、限制外資進入房地產的情況下,能從資本市場順利融資,不啻為這些地產龍頭大膽圈地的原動力。
股權融資雖然增加了企業長期資本的安全,並提昇了當前資本結構下的增長速度,但它的前提是企業能夠以這一資本結構進行持續的債務融資。但問題在於,即使企業能夠通過持續股權融資來保持長期資產的安全,但短期負債結構也能夠維持嗎?
或許在近年內,房企依然能在高負債的鐐銬下快樂起舞,而上市房企高估值將是我們不得不接受的現實。
宏觀調控已兩年有餘,但是在今年7月,全國70個大中城市房價再創新高。龍頭地產股股價更是半年內基本都上漲超過1倍多。
A股上市龍頭房企近日紛紛落實巨額融資方案,同時跑馬圈地。昔日的行業領跑者,今日開始成為地價領漲者。一、二線城市的土地儲備正在向優勢房企傾斜。
兩月內上市房企300億買地
8月1日,保利地產(行情論壇)正式啟動以55.48元/股,公開增發募資約70億元的增發計劃,預計在8月6日披露增發結果。這是A股今年以來最大一筆公開增發融資,無論從募資規模還是定價上都創了新紀錄。與此同時,萬科A(行情論壇)(000002.SZ)預計募資100億元的公開增發議案也已通過證監會審核,正蓄勢待發。
而在7月,金地集團(行情論壇)定向增發募資金45億元已完成,招商地產(行情論壇)(000024.SZ)定向增發募資23億元的方案已獲得證監會批准。不到2個月的時間內,僅這四家房企就預計從資本市場獲得238億元的流動資金補充。
與此同時,他們的買地速度也在加快。7月,萬科在北京、東莞、南京等地,斥資60億元買入5幅地塊。7月24~31日,保利斥資近72億元,在上海、杭州、長春、北京合計買入大幅地塊。6月28~7月10日,金地在沈陽及武漢,合計斥資21.8億元左右,買入建築面積超過190萬平方米的兩幅地塊。7月30日,招商地產公告在蘇州購入兩塊土地,總用地面積達到27.75萬平方米,總價格13.28億元。自此,招商地產躋身為在蘇州土地儲備第二大的深圳開發商。
而在H股市場上獲得外資投行鼎力相助的上市房企也同樣在內地頻奪地王。北辰實業(行情論壇)與北京城開聯合以92億元在長沙拿下『中國地王』,北辰方面要分擔約73.6億元的地價。7月,富力地產在天津以約50億元的價格競得地塊。華潤亦在武漢以29.74億元取得『地王』。
在兩個月左右的時間,內地的熱門一、二線城市的上千萬平方米土地儲備,就被這些房地產企業以總計近340億元的代價,分別納入囊中。其中土地拍賣的樓面地價,從3000餘元/平方米至1.5萬元/平方米不等,均創所在區域的新高。
增發有助降低負債率
在跑馬圈地的背後,上市房企承受的資金壓力不言而喻。以城開聯合以92億拿下全國地王的北辰實業為例,其淨資產在2006年底為80億元左右,這塊『地王』的地價已超過其淨資產。在2006年北辰通過發行企業債及A股IPO,合計獲得50.17億元的流動資金,但是這些募集資金按募資公告,必須全部用於北京奧運項目的建設以及北辰大廈的開發。根據其年報顯示,北辰2006年底長期負債19.37億元,流動負債45.25億元,其他收入加上北辰2006年實現的營業收入,它在2006年底的現金流也只有51.11億元。買下『地王』之後,資產負債率驟然提昇。
而根據拍賣協議,北辰在8月5日前,必須向長沙市政府支付約51.52億元的首期款,餘下22.08億元及稅費必須在明年8月31日前繳清。因此,北辰方面對媒體表示,『資金的籌措還在進行中,在某種意義上還沒有對外披露的必要。』
再以剛剛增發成功的金地為例,金地方面的數字顯示,在增發成功後,金地的資產負債率由2006年底的66.8%降至47.2%,也進一步提高了未來的債務融資能力。聯合證券認為,公司業績增長將明顯提速。如果維持目前的資本結構,公司再融資可支持300萬平方米的新增項目儲備,則年底公司在建及儲備項目建築面積可突破1000萬平方米,從而為開發量的上昇提供保障。
但是,即使增發成功,金地的高負債、高增長狀態還是會持續下去。今年全年金地在全國合計11個項目開工在即,總投入資金超過186億元。在定向增發成功後,金地宣布以其中38.8億元將用於北京金地中心等11個項目的開發建設投資和償還項目借款;5.77億元用於補充公司項目開發流動資金,包括用於項目拓展及項目開發。加上其2006年銷售收入51.1億元,金地手中可動用的現金流也遠遠未能滿足需要。如果再把金地今年打算在土地儲備方面的投入加上,年底金地依然可能出現比較高的資產負債率。
但是金地方面對記者表示,其實186億元總投資是把各個項目進行了羅列得出的數字,實際開發過程中缺口並沒有那麼大。因為本身每個項目是滾動開發,有了項目回款後,開發投資的峰值就會降低,總的投資額可能也就在120億~130億元。
相比金地,或許保利地產和萬科的狀況更為典型。在增發完成後,保利地產的財務總監表示,保利地產的資產負債率將降低到60%左右。而根據2006年的年報顯示,保利在2006年底的資產負債率接近75.71%。保利地產董事總經理宋廣菊更表示,增發完成後,加上銷售收入,保利將獲得近200億元的現金流。
萬科在去年三季度,其資產負債率曾經達到歷史最高水平的72.1%,但是在去年四季度完成的42億元定向增發,使其資產負債率降低到65.6%。雖然萬科在今年計劃開工面積和竣工面積分別約637萬平方米和575萬平方米,並增加1000萬平方米的土地儲備,而且目前主要是進入地價較高的一、二線城市中心,但是預計在百億元增發完成後,萬科的資產負債率還是會達到合理水平,不至於超過警戒線。
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