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儲蓄和股市資金流入、新增房源減少、開發商惜售這三大基本面理由,令筆者看好樓市。一次全國性的房價大漲的可能性甚大。5月份住宅價格出現了一次全國性的急漲。深圳、北京房價均呈現雙位數上揚,上海又爆連夜排隊購房的壯景,而且大批二三線城市樓盤也持續火爆。
這是一輪報復性的價格上漲,顯現出以『國六條』為代表的房地產新政並未奏效,政府苦心經營的房地產價格防線已有被打破的跡象。
筆者認為,新一輪房價上漲周期已在中國形成。持續兩年的A股牛市,至少創造出8萬億元新財富,其中一部分正明顯地轉向樓市。在通貨膨脹昇溫、銀行利率卻上調不足的時代裡,銀行儲蓄出走是大趨勢。而且一旦開始,政府的行政手段很難將其制止。負利率環境下,銀行儲蓄移向其他資產,是筆者看好樓市的第一個原因。
股市是與樓市爭奪儲蓄資金的競爭對手,而且前一段時間的確吸引到大部分出走的儲蓄。但是5月底、6月初的跌市,改變了人們對股市風險的認識,更多的目光開始投向樓市。目前中國A股正處在溫和調整期。股市上賺錢不再易如反掌,財富又沒有在急跌中被摧毀。市場對股價走勢的預期,催生了這一輪樓市的行情。
筆者看好樓市的第二個原因是供應不足。房地產新政、國土整頓,使土地供應出現了戲劇性的減少。如果計入政府收回的未開發土地,2006年新土地供應為負值,這就加深了開發商的惜售心理,也為今後幾年房價大漲埋下伏筆。
宏觀調控下,受政策、信貸、規劃等方面的限制,建築速度放緩的現象比比可見。今年1-4月,全國住宅竣工面積增長9.9%,增幅低於去年同期的46.3%和一季度的11.5%。這必然帶來可售面積的下降,造成房源的緊張。
在中國絕大多數城市,房屋供應還談不上真正短缺。筆者相信,如果開發商敞開供應,供大於求的可能性更大。但是開發商的現金流已得到明顯改善,它們已經有了捂盤不賣的本錢。這是相信樓價會昇的第三個原因。
房地產調控的撒手?是銀行對開發商貸款的釜底抽薪。過去兩年中,確實有相當一批財力不足的開發商陷入現金流困境。銀行停止貸款,售房回款速度放慢,資金鏈開始繃緊。那時是政府調整房價的大好時機,不過這個窗口機會十分短暫。部分開發商缺錢,但是社會整體並不缺錢;國內不缺錢,國外也不缺錢。股市IPO、發行海外債、兼並收購、向海外土地基金售賣股權,一系列資本運作之後,房地產行業整體現金流已無大恙,政府也從此失去了運用經濟手段影響開發商的一條韁繩。
儲蓄與股市資金流入、新增房源減少、開發商惜售,是筆者看好樓市的三大基本面理由。以目前的負利率、股市表現、開發商現金流、樓盤數量來看,出現一次全國性的房價大漲的可能性甚大。
政府乾預,是人民幣資產昇值的最大不確定因素。政府對穩定房價的決心遠大過穩定股價,因為這乾系到國計民生、和諧社會。溫家寶總理今年的政府報告中,對股市一筆帶過,而對樓市則作了連篇闡述。政府對房地產市場的重視程度,由此可窺一斑。
不過近年穩定房地產價格的政策中,幫倒忙的多。收緊土地供應、切斷對開發商的信貸、限定中小戶型、強征營業稅、清算土地增值稅,政府做得十分努力,但是不少措施是反市場原則的,更多政策則起到反效果。
深圳在全國率先對居住不滿5年的二手房轉讓強征個人所得稅,本意是加大投機成本,抑制房價上漲。但是在供求關系沒有理順、熱錢橫流的大環境下,交易成本由買方承擔幾乎成為慣例,無形中進一步拉高了房價。
換一個角度看問題,也許會得出不同的結論。中國的經濟增長甚為強勁,收入增長和生產力的提高遠超過世界平均水平。人民幣昇值緩慢,直接導致流動性失控,通貨膨脹復燃。新一輪全國性房價上漲已經開始。
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