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房子形態較多,有別墅、洋房,新房、二手房,亂花漸欲迷人眼,究竟哪類房子最適合於投資?投資房地產,購房者該注意什麼?本文將嘗試通過對各類房產的投資優劣、投資收益等方面進行分析,為購房者提供幫助。
投資一手大戶型:較易出現空置風險
投資優勢:戶型較新較大、產權明晰、建築年代較近,商住皆宜。
投資劣勢:投資總額較大,貸款購買短期投資後再出售存在轉按揭問題,投資高檔物業後若出租較易出現空置風險。
投資分析:大戶型買主、豪宅買主在購置房產時考慮的不僅僅是自住需求,還有保值昇值因素。在選擇投資大戶型住宅時應注意幾個方面。
一、應考慮未來租客和物業的定位,注意物業和所處區域的形象是否相符,此外交通情況、商圈的成熟程度也很重要。
二、留意大戶型住宅的環境因素。市區樓盤要看其周邊的『商氣』、『人氣』氛圍,城郊樓盤則著重看自然環境條件,這直接決定大戶型樓盤的檔次和昇值潛力。
最後當然是看價格。參考同類型產品價,按照個人的購買能力決定是否購買。
投資一手小戶型:配套設施需較齊全
投資優勢:投資少、風險小,回報相對較高。
投資劣勢:如果沒有商圈、客戶、原創等優勢,效益就難以保證。
投資分析:小戶型的成長期約為5年,目前是投資最敏感階段。當越來越多的投資者認為小戶型有豐厚的投資回報收益時,小戶型的市場價格就會逐漸背離其基本價值,從而創造了一個不斷擴大的美麗氣泡,直到它最終破裂為止。特別是2006年國家出臺的房地產宏觀調控政策後,各地的小戶型項目會大規模集中上市供應,一旦小戶型飽和,供應大於需求,租金下跌甚至出現空置的可能性極大。
投資商鋪:有雙重風險
投資優勢:投資潛力大,回報率較高,可出租、可經營,方式較為靈活。
投資劣勢:資金投入較大,具有房產和商業雙重風險。不少人懷著『一鋪養三代』的良好願望投資,但稍不留神難免也會誤入『一鋪套三代』的陷阱。
投資分析:購買商鋪著重需考慮的是投資回報率,因此看房時不僅要了解商鋪的實際情況,更要了解該地區的商業開發潛力。成熟的地區往往店家密集,對投資者較為有保障。准確的市場定位則可以大大提高投資的回報,比如『電腦一條街』、『美食一條街』等,投資有准確市場定位的商鋪可事半功倍。
投資寫字樓:交通尤為重要
投資優勢:回報率透明度高,租客群體較為穩定。
投資劣勢:投入資本較大,如果周邊商業不旺,投資風險較大。
投資要點:寫字樓所處的交通位置及便利度非常重要。地處偏遠交通不便,或交通擁擠處的寫字樓,不適合投資。處於地鐵旁,價格又合適的寫字樓,則可以投資。除此之外,寫字樓所擁有的停車位多少,也很重要。一般來說,衡量一幢物業價格合理與否的基本公式為『年收益×15年=房產購買價』。若物業年收益×15年>購房款,則表明該項目尚具投資價值,對於像寫字樓這樣的高端物業而言更是如此。
投資產權式酒店:投資自住兩相宜
投資優勢:買主可以委托開發商或酒店經營者出租、打理,自己按時收取租金或分紅,省去不少麻煩。可自主經營,可集中打包出租,方式靈活。
投資劣勢:一般價格較高,中高收入階層纔買得起,出租也難以保證。
投資分析:投資產權式酒店,買主可以像購買住房一樣投資置業,從經營利潤中分紅,每一個客房都可以有獨立的產權。但產權式酒店在我國還是一個新興投資方式,市場有待成熟和規范。個別產權式酒店發展商容易盲目跟進,後期配套服務可能會跟不上,如酒店延伸服務(航空、餐飲、休閑娛樂等)是否到位,客房大部分時間的維護、出租、管理能否跟上等問題,開發商不易給出准確的答復。
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