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7月17日,全球四大會計師事務所之一的普華永道公布了《中國企業並購回顧與前瞻》,其中顯示2007年上半年,房地產行業並購金額從去年同期11億美元猛增到33億美元,並購數由41起增加到74起,在各行業中並購增幅第一,並購交易數居第二,並購金額居第三。
在國家不斷出臺各種冷卻政策的情況下,為何房地產業仍然表現得如此紮眼,成為並購的重頭戲?本報記者從普華永道中國企業融資與並購總監趙亮的采訪中了解到,土地和人民幣昇值是房地產行業並購火爆的兩個『熱源』。
土地是並購之源
在全國市場上,房地產公司之間的並購案這半年來接二連三,且分布全國各地。
『土地!這些並購的終極目標是土地!』趙亮很乾脆地說。
趙亮分析,房地產業大規模的並購整合,主要是由於企業獲得土地渠道單一,且土地供應數量減少,而且通過公開招拍掛方式拿地的成本越來越高。另一方面是一些手中有地但資金實力不強的中小房企因籌錢無門而著急。在這種局面下房地產市場出現了兩種反差較大的情況,對比之下,通過並購其他土地資源較豐厚的房地產企業和項目股權獲得土地正在成為一條性價比很高的捷徑,房地產企業之間的並購風潮自然會變得勢不可擋。
如香港建設集團就以7.5978億元人民幣現金,收購天津市仁愛置業發展公司,從而取得天津市靜海縣團泊湖東部的一塊地皮,用作商業及住宅開發。
對於大量的房地產企業並購,國家發改委投資所研究員劉琳還是比較認可:『這樣大規模的房地產企業間並購對房地產企業自身的結構整合,資源資金的優化配置是有好處的』。
人民幣昇值的套利游戲
過去由於較寬松的投資環境,在加上初期進入中國市場,外資多以直接購買大城市房產的方式進入中國市場。如新加坡騰飛集團以1.66億美元收購上海市中心區域的海洋大廈;麥格理銀行8億元收購上海新茂大廈;高盛8.9億元購入百騰大廈……
外資購置一級城市的寫字樓,有『一舉多得』的效果,除了保值增值、賺取利潤外,還可用作辦公場所,節約運營成本,同時能夠起到直接宣傳、推廣企業形象的效果。
可是,以2006年10號令《關於外國投資者並購境內企業的規定》為標志,商務部先後出臺了多項政策嚴格控制外資湧入中國房地產業。
在這種情況下,外資紛紛改變了對中國市場的投資方式。如今的國外資本多采用參股內地房地產企業、整購物業等方式。
今年1月10日,渣打集團下屬的投資部門斥資3500萬美元入股中遠房地產。這也是造成2007年上半年並購激增的『元魁』之一。
對此,趙亮告訴本報記者:『外資之所以在中國房地產業政策趨緊時還要加速湧入中國,是因為它們期望趕在更嚴格的政策出臺之前進入。』
除此之外,記者還了解到,參股注冊港資、澳資公司,然後通過境外公司融得巨額外資,投資於內地房地產業的情況也開始增多,賺的是豐厚的人民幣,還錢則用美元,在人民幣持續昇值的態勢下,這種『劃算』的套利游戲讓一些企業樂此不疲。
不過,劉琳還是對記者重申:『從國家政策來看對外資進入房地產業是在大力控制的。』
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