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按照一般理論解釋,只要價格偏離價值太多,都可叫高價格。但房產品與一般商品的不同之處有三,一是買賣成本只是其中的交易現值,二是購買的並不是完全產權屋,三是轉手參照物總是以現值為標准,這樣,房產品的價值真實是很難定量。當前所謂高房價,其實是站在無房戶以及非一次性付款買房戶角度,基於支付能力與實際承受能力、買後勒緊褲腰帶擠兌各種開支的能力都被房價及產權消費觀念引導,達到極致或上限,而提及的。在開發商看來,以地價作為基礎來衡量,並不以為然。由此,導致中國樓市高房價背後隱含的三大矛盾終於顯示出來。
一、土地供應中,農民(集體)、政府(村委會)、開發商(投資商)的利益矛盾。這叫土地集中。
第一輪土地集中表現為舊城改造。一方面是政府獲得主要部分的儲備供應用地,另一方面以城中村為單位組建的中國特色的村企房產集團控制著剩餘的關鍵地塊。由於彼時房價並不高,還建成本低,政府輕易儲備了第一輪房價上漲的主要用地。村建房產集團則帶動了村民的迅速致富。
第一批土地集中的用地主要控制人是當地政府,所以房價漲幅不是很大。
第二輪土地集中表現為開發區建設。各地建設大約近六十個國家級開發區,各省又分別建設大約省均近七十個省級開發區,各地市亦建設有更小行政級別的開發區。開發區首先完成圈地運動,其次引進幾個招牌式企業,然後是賣地與市政交通設施的大規模提速。
第二輪土地集中的用地主要控制人是開發區政府,在開發區辦事肯定比在上一級政府辦事順利得多,實質控制人是開發區轄下的房地產開發企業以及與開發區有著千絲萬縷聯系的關系型開發商。這是房價急漲的開始,也儲備了房價泡沫的第一周期。
第三輪土地集中表現為大規模的城市化建設。
這裡必須說明:
政府的決策是城鎮化,地方政府偷換概念,演繹成為城市化。大規模城市化為高房價埋下伏筆:各地儲備用地級差普遍調漲;市政投入加大以及商業中心與副中心的不斷變化,更有大型商業開發改變一個區域的用地級差,讓原有的土地成本分級完全適應於現值;前兩輪土地儲備借助這一次土地重估價獲得了地產的昇值。
城市化同步進行了土地供應市場化的試驗。為什麼是試驗,這是基於一種壟斷的框架。
這三輪土地集中儲蓄了中國高房價的大量勢能。
二、市場供應中,開發商、服務提供商、購房者的利益矛盾。這叫信息博弈。
我國借鑒香港及某些大陸法系國家的不動產法與房地產相關制度,確立了開發商壟斷條件下的主體供應制度。
在這種制度格局中,開發商、服務提供商、購房者存在利益相關性,政府本來的職責應該是確保信息的公開與平衡,通過信息管制與引導讓這三者的利益得到平衡。但由於土地制度向政府與開發商集中,開發商與政府不斷發生利益聯系,最終使得購房者成為利益博弈的一極,開發商成為另一極,服務提供商基於主體供應壟斷而屈從於開發商,政府一手捏造了開發商的壟斷地位因而歸入開發商利益集團。
這種借鑒與盲目引進的體制形成消費者——開發商服務提供商政府利益單核博弈正是房價高居不下的內在原因之一。
三、資本供應中,投資商、開發商、消費者的利益矛盾。這叫『房吃人』。
為什麼發生了『房吃人』現象?
這是從資本或物化資本角度分析得出的結論。在土地供應與開發均呈壟斷格局中,上述三者投入的形式都是貨幣,但唯有購房者投入的是現金或其等價物,完全沒有任何外衣可穿,如果有也被稱為炒房者而抑制。但在投資商、開發商看來,他們投入的是資本,必須向消費者要回報。
消費者既要承擔無資本化利息或回報的房屋購買價格,還要承擔投資商開發商資本投入的利得。一旦與經濟相關的手段運用,如加息與加稅,消費者的負擔往往會隨之增加。
資本的剝削是高房價的經濟學解釋。淺顯說就是以開發商為中心投資商政府等資本持有者借助於房價纔能實際利得推高房價。
這三大矛盾因為被中國特色發明出六只替罪羊,將人們的視線吸引住,並沒有從制度上進行利益分割,這纔是高房價的內因。
第一只:取消期房預售。
第二只:取消利息個人所得稅。
第三只:管制二手房交易抑制投資型消費。
第四只:政府實施嚴格的宏微觀調控。
第五只:開征物業稅與實施物權法。
第六只:消除開發商壟斷或取消開發商。
又因為他們的利益來源終極承擔者是購房者,因而產生三大怪象,分別是地王、越調越高、房屋持有結構向富裕階層集中。
要抑制高房價不在於對上述六只替罪羊的存廢進行激烈論爭,治本之舉在於:相對三大矛盾解決,讓政府徹底退出利益鏈、信息鏈與資金鏈!
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