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一、上半年樓市總體印象,房價越調控越漲
據發改委消息,國家發展改革委、國家統計局調查顯示,2007年6月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅比上月高0.7個百分點;環比上漲1.0%,漲幅與上月持平;二手住房銷售價格同比上漲7.8%,環比上漲1.0%。
一、新建商品住房銷售價格同比上漲7.4%,漲幅比上月高0.8個百分點;環比上漲1.0%,漲幅比上月高0.2個百分點。分類別看,經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲1.4%、7.7%和8.5%,環比分別上漲0.6%、1.0%和1.2%。分地區看,所有70個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲,漲幅較高的主要城市包括:北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。環比漲幅較高的城市主要包括:惠州5.6%、烏魯木齊2.8%、寧波1.9%、南寧、杭州和洛陽均上漲1.7%等。
二、二手住房銷售價格同比上漲7.8%,漲幅比上月高1個百分點;環比上漲1.0%,漲幅比上月低0.3個百分點。同比漲幅較高的主要城市包括:深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶關8.7%。環比漲幅較高的城市主要包括:牡丹江3.8%、遵義2.8%、蚌埠2.6%、唐山2.3%、杭州和貴陽均上漲2.2%等。
三、非住宅商品房銷售價格同比上漲5.4%,漲幅比上月高0.1個百分點;環比上漲0.9%,漲幅與上月持平。辦公樓、商業娛樂用房、工業倉儲用房和其他用房銷售價格同比分別上漲7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。
二、影響2007上半年房價上漲因素淺析
房價是這幾年越來越受社會關注的民生話題,進入2007年在國家的宏觀調控和增大需求的有利措施下,抑制房價上漲顯得有氣無力,於是這個民生的話題變得格外敏感。那麼到底影響房價的因素有哪些呢,以前我在《中國房價持續上漲40大理由》、《房產調控值得探討的兩個關鍵問題》、《『宏觀調控是為了房價穩漲』這話有點道理!》、《評論:2007中國房地產業面臨六道坎兒》、《推薦:解決高房價問題的十項對策》、《姜仁:對目前房地產業的十大感悟與思考》、《中國房價,七上八下》等中都從不同側面有詳細分析,下面以北京為例再次從民生方面進行剖析:
一、北京的房價分布像一條大頭魚。低檔房是頭,中高檔房是腰,高檔房是尾。
平均房價其實是不能說明任何問題的,它的漲或跌同樣也不能說明問題。全社會最關注的重點是普通住宅的價格,特別是住宅中中低檔房屋的價格變化,中低檔住宅的價格變化是真正影響到那些廣大困難家庭的生活。如果還用『大頭魚』來形象描述05年、06年的房價分布的變化趨勢,那就是說,這條魚的頭略有縮小,腰和尾巴在變粗。
二、回眸2007的上半年,影響房價不斷上揚的因素有七個。
首先,是中國經濟持續快速增長的大環境。因為經濟的持續增長形成了房地產市場持續強勁的需求。這是構成房價上漲的主要原因,這也是最基本的原因,2007年這一點並沒有變化,中國與過去幾年一樣,仍然保持政治穩定,經濟快速發展。
其次,是人民幣昇值的壓力,最終導致人民幣資產的重新估值。在眾多的全球經濟大潮中,堅挺的人民幣不貶值和有效的行政力量,保證了人民幣保值昇值的信心。例如:全世界許多地方我都親眼看到許許多多勤勞的中國人的身影,把自己賺的辛苦錢用各種辦法帶回國或寄回國,換成人民幣或購買人民幣的資產來保證資產不貶值。
第三,近幾年房屋供應量的相對減少也是促使房價上漲的一個因素。從總量上,看房子的供應量在增加,但是比不上市場需求量的增加。
第四,最近一些部門的政策導致進入房地產行業的門檻在一步步提高。一大部分中、小型房地產開發商因為資金緊張、進入門檻高了而一步步在萎縮,這並不利於房價的回落。另一條政策就是清算從1994年1月1日以來的土地增值稅,這也會使許多沒有預提和預交土地增值稅的中小型房地產公司和企業在未來幾年時間慢慢消亡。這些實際上都會影響市場上房屋的供應量。
第五,從中國人的消費觀念上來看,中國人過了許多年的苦日子,不願意消費,更願意投資。購買房子大多是為了投資,而不是消費。房子對很多人的意義已經不只是居住,而是獲得生活安全感的重要基礎。
第六,北京市對外宣布未來將推出一千萬平方米的經濟適用房和一千萬平方米的限價商品房(俗稱的『兩個一千萬』),一共兩千萬平米。而北京每年銷售面積約兩千萬平方米,在未來三年,這兩種房子約佔市場銷售面積的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的價位,將對這個區間價位的房價起到很大的抑制作用。
第七,在去年,曾有傳言說,在2008年奧運會期間,北京市政府要讓工地停工。今年初,北京市政府正式澄清了謠言,08奧運會期間施工工地不停工。這一措施有利於北京市穩定房價,並且增加市場上房子的供應量。
三、非常看好的房地產市場,需要的是少走彎路
全國房地產的發展到現在為止其實是很不平衡的,沿海開放城市和內陸城市是沒法比的。 2005年,廣州、上海、北京三市,再加上江蘇、浙江兩省佔了全國房地產稅收的55%,這個數字就足以證明全國房地產發展的不平衡。所以,解決住房問題,政府應該把主要的注意力放在經濟適用房的供應和銷售政策的嚴格執行上,不能輕易地把政府補貼了多少年的經濟適用房又通過上市轉化為商品房,不要讓那些不該買經濟適用房的人購買經濟適用房,佔到不該佔的便宜,從而真正通過經濟適用房和廉租屋的手段來解決困難戶的住房。
北京和全國的房地產市場與中國的經濟形勢一樣,我都非常看好。當然,在這樣快速發展的過程中,一定會出現不協調的問題,但這些都是發展中問題,成長的問題。大家獻計獻策,不斷地提醒,就不會犯大的錯誤,也能避免走更遠的彎路。
四、下半年樓市依然我行我素,濤聲依舊
影響房價上漲的因素很多,當政府在積極調控房價的同時,我們也看到了來自政府、社會、市場、經濟等的種種壓力,以前我曾經用周期理論研究房地產的走勢,但我想市場經濟的發展是有一定規律的,受到外力後它或許會逢回路轉、或許會停止不前、或許會減緩漫步、或許會一意孤行、或許會鋌而走險,或許會……但不管怎麼樣,我認為下半年樓市依然我行我素,社會呼聲依然是濤聲依舊。(作者為資深地產專家)
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