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從長遠看,商鋪、寫字樓、服務式公寓等商業物業出租及物業增值獲取的收益,遠遠高於一次性分割銷售,開發企業持有商業物業,是一種理性的選擇。而分割銷售商業物業,產權分散,會對後期的經營管理帶來許多的問題。
持有型商業物業在增多一方面是對自身管理能力沒有信心,另一方面是受制於資金的短缺,商鋪、寫字樓等分割銷售,快速回籠資金,是國內開發商的無奈之舉,而這種情況正有所改觀。
近期,中國商業地產聯盟發布了《2007中國商業地產發展報告》,2007年年初對699家商業地產開發商的網上問卷調查顯示:選擇『只租不售』開發模式的達到了39%,而在2006年的調查中,選擇持有型物業比例僅為21.4%。
國內商業地產開發商的經營理念正在轉變,青島也不乏這樣的實例。在城陽,青島目前最大的商業地產項目寶龍城市廣場中,約70%的商業被開發商持有。另外,香港中路正在開發中的大型城市綜合體——萬邦中心,8.7萬平方米左右的寫字樓和4萬平方米的裙樓底商將全部是開發商持有經營。
分割銷售問題多寫字樓分割銷售,產權分散,後期運營會受到限制。一些地段優越,硬件設施先進的寫字樓物業,開發商免不了會『惜售』。比如,建設中的萬邦中心,設計有接近1000個停車位,高峰期的電梯等待時間將不超過40秒,這在一直受停車、電梯問題困擾的香港中路寫字樓市場,優勢突出。這類優質寫字樓如果建設後分割銷售,也很難體現其遠期的價值,而且分割後物業管理、樓宇租金等都很難協調一致,會影響整個寫字樓的形象。
如果說寫字樓分割帶來的僅僅是經營與管理的阻力,那麼商鋪的分割銷售卻可能帶來巨大的投資風險,進而有可能引發社會矛盾。如國內一家頗有實力的商業地產開發商在沈陽開發的商鋪,銷售三年後因經營不善,不得不被拆掉重建。
商業地產運營創造價值新興商圈需要很長的培育期,如果開發商急功近利,商鋪售價過高,勢必抬高租金價格,提高經營成本,有可能使整個商業項目『夭折』。
上海標志性商圈上海新天地,與青島的中環國際廣場均由香港瑞安集團開發。談到如今一片繁榮的上海新天地,中環國際廣場項目營銷總監邱旭文介紹說,瑞安集團整體持有該項目,開始幾年用非常優惠的租金吸引優秀的業戶,給業戶營造更好的生存空間,市場越來越好,物業價值也逐步增長。
所以說,培育期開發商需要繼續投入,而非『一賣了之』。此前,青島寶龍城市廣場總經理王克喜也向記者介紹,寶龍城市廣場的商鋪每隔三五個銷售一個,開發商擁有絕大多數,可以有選擇地出租給品牌經營商,這已經在寶龍的其他商業項目中被證明是有效的運營方式。
長期持有是商業地產的良性發展之路資金緊張是多數本地開發商選擇分割銷售的主要原因,上市、REITs等融資手段還僅僅是少數房地開發企業的『盛宴』。中國商業地產正向二三線城市擴張,進入青島的商業地產開發商,有著更多的融資渠道。比如,中環國際廣場的開發商瑞安建業,近期將旗下7個近年在國內收購的停建工程項目注入中華匯,在英國成功上市。7個項目分別位於北京、大連、青島和成都四個城市,包括大連希望大廈、青島中環國際廣場、北京聖元中心和成都匯通大廈等項目。上述幾個項目絕大多數是持有型物業,未來中華匯將專注在中國二線城市收購與經營停建物業項目。
今後幾年,在商業地產開發中『賣掉就走』的房地產營銷策略將會減少,商業地產開發『金融產品化』是商業地產發展的長遠趨勢,青島的持有型商業物業項目也會更多。
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