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開發理念有差異區域發展現不同
合縱連橫之後,大盤地產成片開發已開始席卷濱海樓市,樓盤格局也因此變得清晰起來。前些年濱海購房者還在為選擇區域而焦頭爛額,如今他們的選擇卻因為大盤開發而簡單了許多,因為房子都紮堆在少量的幾個區域內。但是,同樣是大盤開發,由於理念不同,造成開發狀況大相徑庭。有些區域,運用先進理念,不僅吸引了眾多知名地產商投資建設,而且提高了居民的居住品質和居住環境。反觀一些區域,雖然樓群林立,但基礎設施配套不完善,給老百姓居住暫時帶來不便。
大盤開發成為趨勢
經過5年左右的持續開發建設,濱海新區在歷經了散兵游勇、零打碎敲式的小規模開發和中等規模開發之後,出現了大規模、成片開發的『大盤地產』,從而使得樓市格局呈現出明顯的板塊特征。
塘沽的海洋高新區、開發區的泰達時尚廣場-泰達市民文化廣場、大港的港東新城、漢沽的東風路沿線,均以數十萬甚至上百萬平方米的大型住宅開發體量,成為所在區域內房地產發展的重心所在。
目前塘沽區海洋高新區內有7個住宅項目正在開發建設,總開發面積超過一百萬平方米,今後3-5年內該區域依然是塘沽區房地產發展的主力軍。開發區的泰達時尚廣場和泰達市民文化廣場,更是吸引了國內一線品牌開發商聯袂開發,直接將區域內的居住品質從濱海新區中脫穎而出。隨著其他區域的住宅用地接近開發尾聲,未來開發區的住宅將主要集中在泰達時尚廣場周邊和泰達市民文化廣場周邊。
大港區大盤開發更是明顯,該區住宅項目已經從學府區轉移到位於大港東部的港東新城,未來港東新城將一家獨大,成為大港區房地產市場的主場。對於漢沽區來說,隨著城市空間的擴張,東風路沿線大片待開發建設用地,已經吸引了眾多本地和外地開發商投資建設,房地產發展的重心也將隨之向東偏移。
大盤地產的開發建設,將加快區域的發展,從而提昇區域的價值。
先規劃再開發
大盤地產開發,由於需要大量的建設用地,而作為土地的提供者,政府在很大程度上承擔了大盤地產的主導者。
目前,濱海新區的大盤地產開發存在著兩種不同的理念,分別是『先規劃後開發』和『邊開發邊規劃』。而兩種理念,也對不同區域的樓盤發展產生了不同影響。
開發區泰達時尚廣場和泰達市民文化廣場,秉承『先規劃再開發』的操盤理念。早在規劃之初,就將其作為城市功能的一個重要部分,不僅規劃有高檔住宅小區,而且還有相當體量的生活配套設施,包括購物、休閑、娛樂、教育、醫療等居住服務設施。同時,將配套設施先行建設,以配套設施引導區域崛起,以區域吸引房產商投資,最終形成住宅開發與生活配套並駕齊飛的陣勢。泰達足球場、泰達市民文化廣場、泰達二中、森泰商業服務中心等一些生活設施先後投入使用,給周邊的居民提供了生活便利,小區入住後,業主即可以享受便捷的生活。房產價值因此得到迅速提昇,推動了區域內房地產的迅猛發展。眾多開發商和置業者都非常看好開發區的房地產發展潛力,雖然宏觀環境趨好是一個重要因素,但超前的城市運營理念,在大盤地產開發中起到了關鍵的作用。
邊開發邊規劃
與此同時,有些區域,則走著與開發區大盤項目完全不同的建設道路——『邊開發邊規劃』。每一塊土地被分別轉讓給不同的開發商,開發商再根據土地的性質狀況進行樓盤建設。開發商往往只從自身利益出發,開發重點主要集中在單個項目的住宅開發上,對於區域的整體開發,投入精力較少。
這種開發模式的不足,在一些小區入住後逐漸暴露出來。經過多年的開發,一些區域的住宅建設已經初具規模。但一排排氣派的新建樓盤,卻無法掩飾作為新型居住區並不完善的生活配套設施。業主從別處搬到後發現,這裡的交通不方便,公交車不多,而且少有直達的;日常購物仍需要回到鬧市區,教育資源也比較缺乏。
事實上,這些區域擁有豐富的自然生態景觀,但這些生態資源至今未能得到很好的利用和開發。
目前,一些大盤地產項目,生活設施配套依然是其發展的瓶頸之一。雖然這裡的樓盤並沒有因此而減慢其開發速度,這裡的房價也一如既往地不斷攀昇,但從長期來看,遲遲無法完善的生活配套,將限制這裡房產昇值的空間。畢竟對於居住者來說,他們希望購買的不僅僅是鋼筋混凝土包裹著的居住空間,還有各種配套帶來的便捷生活。
大盤地產應協調開發
『先規劃後開發』與『邊開發邊規劃』的區別,歸根結底是大型住宅區開發眼界不同。前者將房地產開發融入整個城市發展的范疇,讓樓盤不僅僅是居住區,更是城市的一個功能區,這個功能區不僅服務周邊居民,而且輻射整個城市。而後者,則將大盤開發簡單地看作是多個小區的聯合開發,無法形成一個整體,必要的區域綜合功能更是無從談起,造成區域發展缺乏後勁。
近年來,大盤地產開發在全國各地風起雲湧,也有許多成功的案例,其實大盤開發完全可以實現多贏。只要有關部門對大盤進行適當的規劃引導,經過開發商的協調開發,區域面貌將煥然一新。購房者在這裡安居樂業,房產價值得到提昇,區域價值得到體現。
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