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編者按:李小姐2004年在回龍觀以4280元/平方米購進一套三居室,總價54萬多元,今年她以8800元/平方米的價格將這套房賣出,三年的時間,李小姐通過一套房子獲利57萬多元。來自北京房產中介公司的統計數據表明,在北京的購房人群中,投機性購房比重佔總體購房的26.7%。也就是說,每四個購房人中就有一個是投機性購房者。環顧全國,來自國家發改委公布的信息顯示,今年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅6.4%,深圳房價半年漲幅超50%……是民間游資在推動房價惡性上漲嗎?
易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員
今年以來,總是有不少外國的朋友問我,未來中國經濟發展會如何?什麼是他們應該關注的重心?而我總是會告訴他們,房地產市場是中國經濟現在和未來最應關注的重心。
一線城市房價輪番上漲。房地產市場價格快速上漲的問題,完全是房地產市場發展模式脫離中國實際導致的結果,而這種發展模式只有利於極少數人。
從政府公布的數據來看,中國的經濟形勢一片大好,特別是,有關部門近期公布了城鎮居民連續4年來工資收入增長在12%以上,而住房價格上漲幾年都是在6%的水平。也就是說,幾年來國內城鎮居民的工資收入增長遠遠超過國內住房價格上漲。既然是這樣,國內房地產上漲、國內房地產市場投資加快也就有了現實的經濟基礎,國內這幾年房地產市場宏觀調控政策也就是多此一舉了。
但實際情況並非如此。今年以來,隨著深圳房價翻倍上漲,北京、上海、杭州、廣州、重慶等國內一線城市房價又開始出現市場價格上漲潮。深圳房價,一年內不上漲兩倍以上就算正常的了。目前深圳的房價同2004年前後上海內環的房價上漲3~4倍的情況一樣,有部分投機者買賣、交易。同時我們也看到,重慶借獲批成為『試驗區』的消息,房價就能夠在短時間內上漲10%以上。
現在我們要問的是,為什麼中央出臺房地產宏觀調控政策密集度越高,全國房地產市場價格上漲越快、上漲范圍越廣?
在上海,最早的房地產炒作者是一部分臺灣居民及香港居民。而近來深圳房價快速上漲,最早進入房地產炒作的是香港居民。據統計,近年來香港居民在內地頻繁購買住房,基本上兩個香港人就購買住房一套。也就是說,基本上每一戶香港居民在國內購買住房一套。這樣一個數量,對於國內偌大的一個房地產市場來看,可能也算不了什麼。但是,這些購買力如果大部分放在深圳,以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元,深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購房,要推高深圳的房價就易如反掌了。更何況,房地產市場是投資市場,只要有一部分人預期市場的價格會進一步上漲,那麼,這個市場價格上漲也就容易了。
現在,我們再要問的是,如果國內房地產市場的價格如此飆昇,不僅房價上漲幅度快得無法讓人相信,而且房價快速上漲已經蔓延全國。在這樣的情況下,它會給整個社會經濟帶來什麼樣的結果?
可以說,中國這一輪經濟快速增長,基本上是房地產快速發展帶動之結果。因此,如果房價快速上漲,它必然會推動國內房地產開發投資快速增長,推動既定土地資源進一步揮霍,而且國內經濟投資過熱與銀行信貸過熱的態勢會進一步惡化。就目前中國房地產市場形勢來看,房地產泡沫早就是不爭之事實,房地產市場早就成了少數人投機炒作的市場。這種房地產投機的過熱與炒作,不僅使稀缺的資源會揮霍使用完,也最終會使房地產市場的泡沫吹破。
在土地公有制的條件下,房地產市場首先是一個消費品市場,是解決國內居民住房基本需求的市場。但是,政府既把它界定為投資品,又把它說成為消費品市場。
說房地產是投資品市場,一是無論是國內居民還是國外居民,都能夠輕易進入房地產市場而不受到任何市場進入限制;二是容易增加全國的GDP;三是可以不把房價上漲反映到居民的CPI中等。說它是消費品,一是政府擴大內需,就可以加大房地產投資而不受到經濟投資過熱的限制;二是既然住房是消費品,那麼,政府就得通過各種優惠政策來保證居民進入房地產的購買,如把利率壓在極低水平上;三是住房市場極度開發、極度使用資源,也可以解釋為是為民眾福利水平增高等。正因為這樣對房地產市場定位不清,各個部門(無論是中央還是地方)就能夠根據自己的需要來解釋或出臺相應的房地產政策等。試想,在這樣的情況下,各地還不會大力來發展房地產市場,還不會預先大量地使用中國土地資源嗎?
因此,如果中國的房地產市場不從根本上來調整政策,而是把中國絕大多數居民完全拒絕在房地產市場之外,成了一個完全讓少數人炒作的市場,那麼,這個市場的泡沫肯定是會越吹越大,而且任何市場吹大的泡沫是不可以一直膨脹下去的。這吹大的泡沫最後一天破滅時,中國經濟所面臨的巨大風險也就會全部爆發出來了。
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