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開發區的土地年度成交量從2003年到現在基本都處在30萬平方米到50萬平方米的水平,年度漲幅在25%左右。不過由於開發區土地面積的限制,現有可供房地產開發的土地已所剩不多。業內預計,未來開發區房地產市場的供應量將逐步減少,住宅的保值增值功能將明顯體現。
今年上半年,開發區只有一塊土地成功出讓,該地塊位於開發區第一大街北側,總面積27772.35平方米。天津高盛房地產開發有限公司以51274萬元獲得這塊土地的使用權,每平方米地價約為18462萬元,核算後的樓面價約為每平方米1800元。由於該地塊的規劃性質為酒店、公寓、寫字樓、商業及附屬設施,所以不會對未來開發區普通商品房住宅產生明顯影響。
中原物業顧問公司高級投資分析師高飛認為,開發區未來住宅的走向會有保值增值的特點。今後的供應量則不會太大,主要原因是土地資源的緊缺。今年下半年的成交量預計還會下降。因為年內不會有太多的新增供應上市。較高的價格也是抑制成交的阻力。另外,開發商也會控制銷售進度,利用進度的控制來保證他們的利潤。開發區在未來均價突破萬元大關是可以達到的。
目前在開發區的新建樓盤中,以高層居多,土地的緊缺使開發商把房子蓋得越來越高。高飛認為,時至今日,濱海新區整體土地出讓的容積率是比較高的。在高容積率的基礎上做出精品是有一定難度的。如果開發商都做板式高層的話,那麼住宅的亮點會必然減少。
目前開發區佔地約40平方公裡,以京津塘高速公路為界,南部為生活、辦公行政與金融商務片區,簡稱南部生活區,北部為工業區。其中生活區佔地約11.3平方公裡,截至2006年底累計開發土地面積42平方公裡,其中工業區32平方公裡,生活區10平方公裡。
目前開發區內較為成熟的居住區集中在第三大街以南,新港四號路以北,濱海新區管委會以西,洞庭路以南。這一區域內公交系統發達、商業場所和生活娛樂設施可以滿足市民的生活需要,基礎配套設施較為完備。由於生活區面積有限,僅10平方公裡,區域內可開發土地已經非常緊缺,目前已經形成的居住格局未來不會發生大的改變,各個板塊已經基本定型。
萬通和萬科的入駐使得泰達時尚廣場近來成為熱點區域,該區域的未來定位是集體育健身、購物休閑、娛樂消費、觀景辦公等多種功能於一體的主題公園綜合體。12萬平方米的濱海湖,9萬平方米的體育休閑公園、10萬平方米的泰達時尚購物廣場以及泰達足球場和濱海國際會展中心,公共設施的完備和現代化為這一區域提供了得天獨厚的資源優勢。萬通新城國際、萬科集團的金域藍灣和星運集團的伴景灣將會在這一區域形成三足鼎立的格局。另外,天保金海岸也將分享這一區域的配套設施。
泰達市民廣場周圍的濱海新城、雲錦藍庭和泰達時代等項目形成了開發區的又一小板塊,毗鄰津濱輕軌市民廣場站,交通便利,友誼名都的開業使得該區域消費環境、消費檔次、商業氣氛等指數均大幅提高,也提昇了周圍樓盤的競爭力。
以濱海新區管委會為核心的CBD板塊,將來會成為開發區高端項目的集中地。這一區域的在售項目有愛麗榭,據該項目開發商泰達建設集團濱海分公司的內部人士介紹,愛麗榭目前已經銷售了90%。據悉,同是該公司開發的商業項目金融街二期將在今年下半年開盤,二期在一期基礎上以金融機構的服務行業為主要客戶群。該項目2006年11月動工,預計於2008年3月竣工,今年下半年主體將完工。同處CBD板塊的還有萬通華府和洪澤項目。
第二大街和黃海路交口的友誼名都和樂購超市是泰達老商圈核心,該區域擁有開發區最穩定的消費人流,生活設施非常完善,位於這一區域的東方明居和御景園邸三期將坐享各種成熟配套的優勢。
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