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5月份住宅價格出現了一次全國性的急漲。深圳、北京房價均呈現雙位數上揚,上海又爆連夜排隊購房的壯景,而且大批二三線城市樓盤也持續火爆。
這是一輪報復性的價格上漲,顯現出以『國六條』為代表的房地產新政並未奏效,政府苦心經營的房地產價格防線已有被打破的跡象。
筆者認為,新一輪房價上漲周期已在中國形成。持續兩年的A股牛市,至少創造出8萬億元新財富,其中一部分正明顯地轉向樓市。在通貨膨脹昇溫、銀行利率卻上調不足的時代裡,銀行儲蓄出走是大趨勢。而且一旦開始,政府的行政手段很難將其制止。負利率環境下,銀行儲蓄移向其他資產,是筆者看好樓市的第一個原因。
股市是與樓市爭奪儲蓄資金的競爭對手,而且前一段時間的確吸引到大部分出走的儲蓄。但是5月底、6月初的跌市,改變了人們對股市風險的認識,更多的目光開始投向樓市。目前中國A股正處在溫和調整期。股市上賺錢不再易如反掌,財富又沒有在急跌中被摧毀。市場對股價走勢的預期,催生了這一輪樓市的行情。
筆者看好樓市的第二個原因,是供應不足。房地產新政、國土整頓、反腐運動,使土地供應出現了戲劇性的減少。如果計入政府收回的未開發土地,2006年新土地供應為負值,這就加深了開發商的惜售心理,也為今後幾年房價大漲埋下伏筆。
宏觀調控下,受政策、信貸、規劃等方面的限制,建築速度放緩的現象比比可見。今年1-4月,全國住宅竣工面積增幅低於去年同期的46.3%,這必然帶來可售面積的下降,造成房源的緊張。
在中國絕大多數城市,房屋供應還談不上真正短缺。筆者相信,如果開發商敞開供應,供大於求的可能性更大。但是開發商的現金流已得到明顯改善,它們已經有了捂盤不賣的本錢。這是相信樓價會昇的第三個原因。
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