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『許多人都覺得高檔房增值快,而現在恰恰可能是炒普通住宅最賺錢!』昨日,南京征收土地增值稅的細則公布,由於辦公商鋪類房屋以及非普通住宅(即高檔房)所受的影響遠遠大於普通住宅,樓市專家擔心:享受眾多免稅政策的普通住宅會成為炒家下一步的重點目標,土地增值稅可能很難起到降低房價的作用。
投資高檔房掙錢不容易
在房產原值不清的情況下,土地增值稅稅率只有房價的1%,但綜合此前已經征收多項稅費,非普通住宅的稅費負擔已經高達14.6%,其中契稅4%、維修基金3%、營業稅5.6%、個稅1%、土地增值稅1%。
中原地產南京公司業務主管王巍巍認為:這對短線投資打擊很大。他舉了個例子,比方現在投資者在『萬科金色家園』買入一套精裝的三房136平方米,市場價格大約1.4萬/m2,買入價大約190萬。如果是三年以內轉手的短期投資行為,所有的稅都按正常規定交、不按總價核定收的話,這套房至少要賣到260萬纔能保本。這等於短期內『金色家園』的單價要達到1.9萬/m2,看似漲了5000元/m2,實際根本沒賺錢。
因此,投資者很有可能出租房屋。如果現在買入莫愁湖一帶的房子,精裝價格大概在8500元/m2,租金在1400—1500元/月之間,一年就是1.8萬,年收益大約在2%-3%左右,僅比儲蓄高一點,這對於指望買房獲取高利潤的投資人來說,恐怕有點失望了。
普通住宅房價難降
土地增值稅對辦公商鋪等非住宅而言更是重創。記者了解到,非住宅的營業稅、個稅、土地增值稅基本都不分3年、5年,無論買入後多久賣出,除非賣出價比買入價還低,這三種稅幾乎一樣都避不了。
『我對現在的政策有一些不同意見。』南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅說,現在看來,投資普通住宅是最賺錢的!
宋堅表示:南京去年的寫字樓基本顯得過剩,銷售不是太快,而商鋪更是滑鐵盧,在這種情況下,如果說還加大寫字樓和商鋪的稅收,對整個南京的經濟形勢是非常不利的。雖然這次征收土地增值稅是國稅總局發文,但南京也應該結合南京的實際。
此外,市民覺得房價高主要是住宅價格高,即使投資者們不炒商鋪了,也不能解決住宅的問題。相反政府應該有意識地把投資者的資金從住宅裡撤出來,鼓勵他們投資商鋪、寫字樓,可以減輕不少住宅的非剛性需求的壓力。
所以,目前恰恰應該給寫字樓、商鋪一些稅收優惠政策,這對宏觀調控住宅價格有好處。從征收細則看,反倒是普通住宅不用交土地增值稅,炒家的資金可能會集中到普通住宅上,加劇住宅的供應緊張狀況,房價可能很難下降。
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