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上半年,全國房地產過快增長勢頭有反彈之勢,今天統計局新公布的數據顯示:上半年,房地產開發投資9887億元,同比增長28.5%,比上年同期加快4.3個百分點,比一季度加快1.6個百分點,房地產投資增速明顯偏快。
二季度全國物價上漲速度加快,6月份CPI大增至4.4%。5月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,漲幅比上月高1.0個百分點,並創2005年12月以來新高。上海尤其市場回暖特征非常明顯。6月13日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議指出,當前經濟運行中存在的突出問題主要是:工業增長偏快,外貿順差過大,投資增速繼續在高位運行,流動性過剩問題依然突出,價格上漲壓力加大,節能減排形勢嚴峻。下一步宏觀調控要有效防止經濟增長由偏快轉向過熱。第三季度不排除有影響較大的政策出臺。
對於第三季度或者說下半年有可能出臺的新政策,大致做如下預測。
第一,貨幣政策仍將偏緊,開發信貸繼續緊縮,加息勢不可免,提高存款准備金率及發行央行票據仍會繼續,而且很有可能減免存款利息稅;
第二,稅收政策仍將重點抑制投資和投機需求,不排除按20%嚴格征收二手房交易個調稅的可能性,針對大戶型的保有稅有可能進行嘗試性征收;
第三,土地政策繼續嚴厲化,將會加大查處力度,其方式仍以中央督察地方為主,地方政府也會整頓囤地行為,逼迫開發商加快開工進度;
第四,對於外資持續湧入,還有可能出臺更加嚴厲的政策,不僅限制境外個人購房,而且還可能限制機構整棟收購成熟的物業,對於投資高檔房地產的開發行為有可能嚴加限制(以前雖有相關規定,實則沒怎麼落實);
第五,對於政策性住宅,上海政府有可能會出臺新的舉措,比如限價房就有可能重新啟動(2005年『兩個1000萬工程』中的中低價普通商品住宅就是這種性質,但後來沒能執行)。
二季度房地產政策評析
2005年和2006年的第二季度都是房地產政策多發期,『新國八條』和『國六條』及其『十五條細則』都是在二季度出臺。2007年的第二季度,全國和上海的政策面則相對比較平靜,這表明今年年初我們預測的『2007是宏觀調控的執行年』基本正確。值得關注的是,雖然全國及上海的房地產市場運行狀況有所改善,但仍然存在許多矛盾和問題,比如一些熱點城市如深圳、北京、北海等房價增幅過高,房地產投資增幅提高,市場供應結構仍不合理,市場秩序有待改善等等。
正是在這一基本背景,大的政策沒有,小的政策卻仍在持續出臺。總體而言,二季度出臺的政策按重要性和影響力可分為以下幾類:
第一類,是市場整頓,包括八部委聯合進行市場專項整治行動,九部委土地調查等,上海方面也有相關動作;
第二類,是土地政策趨緊,第二次全國土地調查籌備進行,地方土地督察分局全部到位;
第三類,是稅收政策加強,清算土地增值稅開始執行,上海二手房轉讓擴征土地增值稅,甚至個調稅也想按20%嚴格征收,全國城鎮土地使用稅條例修訂,提高了稅額幅度,並取消了對外資企業的免征規定;
第四類,是外資政策,繼續規范和約束外資進入房地產業,出臺《關於進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》,今年4月起,國家外匯管理局在沿海10個省市啟動了外匯資金流入與結匯檢查,對19家中資銀行和10家外資銀行違反相關外匯管理規定的行為進行了處罰,查明部分海外熱錢進入股市和樓市;
第五類,是住房保障政策,上海20億元收儲配套商品房用作廉租房之用。(作者楊紅旭為房地產資深專家)
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