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2005年『國八條』出臺不久,房地產開發商一片愁雲慘霧,紛紛噤聲。連續兩年的博鰲論壇,幾乎成了經濟學家們的論壇,開發商要麼不參加,要麼只談自己那點事。
兩年之後,博鰲論壇上地產界的大腕仍然不多,但原因卻已大不相同。從害怕到不屑,開發商對宏觀調控的態度,已經轉了180度的彎。『本來有些開發商都要死掉了,結果一宏觀調控,反倒發了財了!』『宏觀調控效果並不明顯。』像這類話,在本次論壇上幾乎隨處可見。不僅是開發商,專家們同樣也在對一年來的政策進行反思。之所以出現這種情況,其原因,盡管宏觀調控本意是抑制房價迅猛上漲,但剛性需求使開發商成了得了便宜賣乖的受益者。
宏觀調控效果不彰,公認的原因有:保障用房沒有到位、有效增加供給不夠等方面。但是,最重要的原因,則是來自於土地的價格上漲。
土地價格上漲來自兩個方面,一方面土地招牌掛制度直接推高了地價,增加了土地成本,導致房價水漲船高。房價與地價,本來就是雞生蛋蛋生雞的問題,房價高,土地自然增值;地價漲,房價與時俱進。作為城市管理者,地方政府要獲取房地產的發展成果,除了稅費就是地價,地價也是地方財政的主要來源之一。如果說,開發商的利潤在土地招牌掛前後沒有發生大的變化,那麼房價上漲,應該主要來自土地的成本增加。當然,許多開發商的利潤也是明顯增加。
另一方面,我們對房地產的宏觀調控仍然延續了對經濟過熱時期的處理方式,壓土地,嚴信貸。在加上開發商哄抬房價導致購買力提前,需求壓力增大,房價飛漲。
這些來自土地方面的因素,表面上推高了房價,開發商發了意外之財。
在房價的另一端,購房者同樣在進行著博弈。由於對房價的未來預期較高,導致本來暫時不需要購房的消費者也提前進入了購房大軍。預期的收益遠遠超過了可能的風險,等於機會就在眼前,沒有人願意放棄。
本來在場上吹哨的政府部門實際上更加左右為難。往前是錯,放棄又擔心前功盡棄,左右為難。但是,無論如何,政府部門作為當事者和審判者,是唯一掌握破解這一困境鑰匙的一方。
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