|
||||
市場需求可觀買家權益難保
前兩年纔上市的次新房正成為二手房市場上的新寵。因為年頭較短、社區規劃及配套相對優越,又免去了期房風險,很多2005、2006年銷售的項目在二手房市場得到追捧。但這類房源很多還沒有拿下房產證,按理說是不應該上市交易的。遭遇無本次新房,怎麼辦?
●二手房市場的尷尬
王先生近日購買了一套2005年的二手房,但是原來房主的房本還沒有辦下來,房主有貸款。王先生已經支付了一半房款,剩餘的要做貸款,等待房本下來過戶完再辦理銀行貸款。而最近王先生得知,該小區的房本辦理好像有點麻煩,因為開發商的大產權目前還沒有辦理下來,小房本的辦理有可能遙遙無期。王先生和房主現在都很為難。
這樣的情況絕非個案。『中大恆基』市場研究部調查數據顯示,目前北京的二手房房源中,因為各種原因暫時無本的房源量佔到了登記房源量的18%。同時研究人員發現,有很多消費者都碰到過這樣的無本次新房,對房屋的各個方面都很滿意,但因為沒有房本而最終放棄。
其中也有一部分客戶和房主達成了協議,通過『合同+公證』的操作方式進行交易。『中大恆基』過戶部負責人認為,購買無本房,不管采用哪種方式交易都存在著一定風險,這些數量龐大的『無本』房源和消費者對其強勁的需求,一直是二手房市場的尷尬。
●無本房難保買方權益
無本房在二手房源中所佔比例比去年同期上漲了2.4%。這些房源大部分是在2004年以後入住的新房。專家提醒,這部分房產作為二手房再上市時,特別是買方需要做貸款的話,一定要在合同中標明如果因為房本原因導致交易不能完成情況下的雙方責任。
『中大恆基』過戶部負責人介紹說,在北京的二手房市場上,房本暫時未下來的二手房按照規定是不能進行交易的。即使是買賣雙方真有需求要提前交易,也要在合同中標明在簽署合同到正式交易完成期間萬一出現政策調整及稅費增加帶來的交易費用增加由誰負責。
北京中原三級市場部研究中心人士認為,之所以購買無本房不被允許,是因為其看似諸多好處,其實隱懮重重。比如業主隨時有可能反悔將房屋出售給其他人,或是房屋產權證遲遲拿不下來。而即使買賣雙方就購房合同作了公證,這個公證也是可以撤銷的。另外,一旦出現賣方悔約現象,買方只能通過法律途徑追討房款。根據法律規定買賣雙方所簽訂的合同是無效的,賣方應當將房款歸還給買方。但如果賣方下落不明或沒有其他可強制執行的財產時,買方就要承擔經濟損失。總之,產權證辦下來的間隔時間越長,買方承擔的風險就越大。
●避免三種不安全交易方式
雖然無本房存在著很多交易隱患,但其市場的走俏卻讓賣方往往提出很多對單方有利的不平等條件。『中大恆基』過戶部負責人介紹說,如果確實看上了無本次新房,而房產證的下發時間又指日可待,可以通過合理的方式安全交易。不過一定要避免以下三種危險操作:
一、買家支付定金,等待房本下發後辦理產權交易
這種方式常見於房本能夠很快辦理下來的次新房,開發商給房主承諾在一定時間內辦好房本,買方一般會支付10%-30%的購房定金,並要求留存原始購房合同和發票的復印件。等房本辦理完畢之後,支付剩餘房款,進行過戶。
但這種情況容易出現因為賣方不能按時辦理房本,導致交易不能履行,買賣雙方產生糾紛。而且常會有賣方坐地漲價的情況。
二、買賣雙方做公證
這種情況基本上是房本辦理時間未知的次新房。買賣雙方簽訂買賣合同但是無法過戶,買方支付大部分房款給賣方。剩餘部分在過戶以後結清。一旦在過戶前出現政策改變,導致的額外稅費由誰支付就成了問題。『中大恆基』過戶部負責人認為,做公證對開發商以及房主的資料限制比較嚴格,並非所有的房屋都能夠公證,並且公證只能夠約束買賣雙方,無法左右第三方。
三、找開發商改底單
屬於違規操作,開發商會有一定風險,並要求支付上萬元的改單費用。這部分房源大多是剛入住的新房,而且房源較少。這種交易不合規范,很容易發生開發商辦不了,改底單交易無法完成的情況。
●提醒●
買無本房幾項注意
中大恆基過戶部負責人提醒消費者,因為無本房的房本沒有拿到,所以如需提前交易的話,消費者需要關注更多。
首先是要注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合、產權是否清晰、夫妻雙方是否同時願意出售;這一條買方在交易前可要求賣方提供購買房屋原購房發票等購買房產時的證明,並到所屬房地產交易中心查詢所在小區房屋的房本辦理時間。
其次,房產有承租人的,買方應注意到該承租人在同等條件下可優先購買該房屋的權利。簽合同時需要承租人放棄購買。如果購買後准備用作營業或辦公的,應注意核實房屋用途限定。
最後,了解所購『二手房』的准確建築面積。出售房屋的面積應以最後核實的面積為准,有可能和原購房合同不同。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||