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近日在福建舉辦的『房地產走勢及房地產金融創新論壇』上,中國社會科學院金融研究所研究員尹中立博士發表演講稱,受結婚人數減少等人口結構轉變的影響,2008年將是樓市拐點。
八大因素影響樓市
自5月份以來,全國70個大中城市房價呈重新走熱態勢。13日上午,尹中立博士在論壇上作了題為《2007年:房地產形勢與政策分析》的演講。
據《海峽都市報》報道,在搜集國內各個城市的大量數據,及結合美國、日本、德國、中國臺灣等國家和地區的歷史分析後,尹中立博士認為,影響樓市的走向,大致有八個方面的因素,包括住房制度改革、城市化進程、人口結構變化、匯率因素、財政稅收體制、銀行改革、消費觀點、經濟增長與收入分配等。
尹中立說,我國『房改』始於1998年,最初推行住房分類供應制度,即大部分中低收入者對應經濟適用房,最低收入者對應廉租房,高收入者纔對應市場商品房。這是適合國情的選擇,但後來出於擴大內需等考慮,用市場方法解決住房問題的政策,取代了偏重住房保障的意見。
結婚人口後年將下降
對於『2008年奧運結束後房價會跌』的觀點,尹中立認為某種程度上的確缺乏推導依據,但是,2008年對於房市是個重大的轉折年份是成立的,這一觀點來自影響樓市八大因素中的人口結構的轉變。
據尹中立介紹,從統計數據看,我國的生育高峰在1965年前後,1962年的出生率是3.71%,1965年的出生率是3.78%,1970年的出生率是3.34%,一直到1978年之前出生率都在3%以上,但1978年出生率降到2%以下。
2008年後,當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時,我國的人口高峰期出生的人口將結束他們的買房、結婚的高峰期。2008年之後的結婚人口比2008年之前下降30%多,而且是突然下降。這樣的人口變化對房地產的影響可能是巨大的,因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素,當邊際需求減少時,價格肯定會下跌。『從這個角度看,2008年將是中國房地產市場的真正拐點,當前的房地產喧囂可能很快將結束!』
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