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繼住房儲蓄合同額日前突破百億之後,中德住房儲蓄銀行再次推出住房儲蓄C類新產品。C類產品的上市是中德住房儲蓄銀行相繼推出住房儲蓄A類、B類產品及『幸福雨』系列貸款產品之後的又一市場新舉措。該產品結合市場需求和中國消費者的消費習慣,將產品的存款期限縮短,並延長了貸款期限。為引導住房儲蓄客戶進行規律性存款,C類新品規定了存款階段需要達到配貸要求的最長期限,該產品對於超出最長存款期限並達到配貸要求的客戶只給予差別利率。該產品的客戶在存款的同時享受免稅的1.5%政府獎勵。
中德住房儲蓄銀行是國內目前唯一一家外資參股的專門從事住房儲蓄業務的專業化銀行,由中國建設銀行與歐洲最大的住房儲蓄銀行德國施威比豪爾銀行共同投資組建,成立3年多以來,已經擁有10萬客戶,住房儲蓄合同額突破100億元人民幣。
住房儲蓄作為一種大眾化個人住房融資產品其基本特點可以概括為:『兩低、一補、三結合、大眾化』。
1.兩低:住房儲蓄的基本操作過程為存貸結合,即客戶通過有計劃的儲蓄一方面自己積累一部分資金,另一方面可以從住房儲蓄銀行申請獲得年利率3.3%的固定低利率住房貸款,即通過存貸結合的方式實現提前購房的夢想,一方面通過使用超低利率住房貸款大幅降低購房融資成本,另一方面由於住房儲蓄實行約定利率制即客戶通過與住房儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同約定存貸款利率,從而使得貸款利率不受外部資本市場利率浮動變化的影響,百姓的還款壓力大大降低,完全不用擔心利率市場波動會給還款帶來影響——即所謂『兩低』:3.3%低利率貸款成本低,固定利率還款壓力低。
2.一補:天津市政府為了鼓勵大眾百姓通過參加住房儲蓄實現購房融資,從財政收入中拿出專項資金用於獎勵住房儲蓄客戶,2006年8月天津市政府繼2004年後再次上調住房儲蓄政府獎勵標准,從過去的相當於儲蓄年利率的1%提高到1.5%(免稅),進一步引導客戶參加住房儲蓄。住房儲蓄客戶在儲蓄過程中可以根據自己的未來購房需求,選擇靈活多樣的儲蓄方式,既可以選擇一次性存款,也可以選擇按月度、季度或年度規律存款,還可以根據自己收入狀況選擇不規律存款。過去的兩年中,有相當一部分客戶將自己的房屋拆遷款一次性存入住房儲蓄銀行,儲蓄過程中在獲得一部分利息的同時還可以獲得政府獎勵,同時未來2-3年後通過申請住房儲蓄貸款可以獲得相當於存款資金雙倍的使用資金(一半的自己存款,另一半住房儲蓄貸款)用於自己的住房消費,即政府通過政府獎勵這種『貨幣化補貼』方式吸引百姓將一部分即期購房資金(如拆遷補償款)存入住房儲蓄為未來購房作准備,從而通過市場化手段引導大眾在目前過熱的房地產市場背景下理性消費,同時也為政府加快中低價位商品房開發,調控目前房地產市場中較為急迫的『供求矛盾』贏得了時間。這便是住房儲蓄產品特點中的所謂『一補』:政府獎勵,大眾貨幣化購房補貼。
3.三結合:為了進一步滿足住房儲蓄客戶在儲蓄過程中(住房儲蓄合同達到貸款條件之前)發生的購房需求,中德住房儲蓄銀行與建設銀行合作推出了中德住房儲蓄按揭貸款。即住房儲蓄客戶在儲蓄過程中發生購房需求可以憑借住房儲蓄合同在建設銀行申請中德住房儲蓄按揭貸款實現預先融資,待住房儲蓄合同達到貸款條件時再用住房儲蓄貸款一次性還清上述按揭貸款,這樣既滿足了儲蓄過程的預先購房融資需求,又實現了貸款綜合成本的降低。
為了滿足廣大擁有住房公積金的客戶擴大貸款額度以及降低綜合貸款成本的需求,中德住房儲蓄銀行與天津市住房公積金中心共同推出了住房儲蓄與個人住房公積金組合貸款,充分結合了兩種貸款方式的優勢,在降低客戶綜合貸款成本的同時進一步拓寬了客戶的住房融資渠道。
為了滿足一部分其他商業銀行按揭貸款客戶降低融資成本的需求,中德住房儲蓄銀行通過與天津津房置業擔保公司合作推出住房儲蓄接替貸款,即其他商業銀行貸款客戶在貸款過程中可以通過參加住房儲蓄在將來用住房儲蓄低息貸款償還其在其他商業銀行的高息按揭貸款,從而達到降低綜合購房融資成本的目的,中德銀行的第一位貸款客戶即采用的此種融資方式。以上介紹的即住房儲蓄產品特點中所謂的『三結合』:與建設銀行資金結合,與住房公積金結合,與其他商銀行資金結合。
4.大眾化:住房儲蓄上述產品特點決定其所服務的目標客戶群體主要定位於大眾百姓,即社會中低收入群體。而這一群體既是目前房地產市場的社會主流消費階層,也是從中央到地方各級政府最為關注的消費群體。這一群體的消費導向直接影響到房地產市場的走向和政府各項調控措施的導向,而住房儲蓄這一產品所涵蓋的超低購房融資成本(兩低),穩定的儲蓄收益(一補),豐富融資功能(三結合)恰恰迎合了大眾消費者的普遍性購房融資需求,為社會『中低收入群體』購買『中低價位住房』提供了『中低成本』的融資途徑,即所謂『大眾化』,同時也使得住房儲蓄成為政府引導百姓理性消費,促進房地產市場健康發展的有效的市場化調控手段之一。
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