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一度,人們因為期待房價下降而不再投資房地產。然而,全國各大城市房價的穩中有昇,讓人們再次將目光集中於房地產行業。一批已擁有或將擁有大量土地資源的房地產上市公司,正隨著人民幣的持續昇值,面臨著新一輪價值重估階段,它們的投資價值仍有進一步發掘的機會,繼續成為引領本輪牛市的主要力量。
房價拉昇行業景氣2007年上半年,地產股走勢明顯強於大盤,特別是近期表現更加明顯,已成為穩定大盤的重要力量。有人說房價上漲是房地產上市公司股價上漲的最直接推動因素,也是房地產行業景氣度的最直接信號。
據國家發展改革委、國家統計局調查顯示,今年一季度,全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.0%,深圳、北京繼續以10%左右的漲幅位居前列。2006年是國家對房地產行業出臺調控政策最多的一年,但2007年至今並未止住漲勢,一些地區的房價處於快速上漲態勢,如北京、廣州及深圳等。
東方證券在其07年下半年投資策略中,將商業地產行業劃入因資源、資產價格上漲而獲益的一大投資主題,人民幣昇值和流動性充裕的雙重因素將使地產股受到市場資金的青睞。並認為,資源型地產行業公司是價值投資的首選;陸家嘴( 23.92,0.09,0.38%)、中國國貿( 18.57,0.17,0.92%)、浦東金橋( 18.50,0.23,1.26%),有顯著投資價值。
宏觀調控促行業整合雖然房地產行業永遠無法擺脫調控二字,但是,正如申銀萬國的觀點,宏觀調控更多地是對中小開發商構成打擊,大型開發商受到的影響相對小些,甚至可以說,宏觀調控是更利於大型特別是上市的開發商的,他們有著更好的融資渠道,抵御調控的能力更強。
嚴控『銀根和地根』的政策,已使部分開發商斷糧,資金鏈緊繃。這就為公司治理良好、開發能力強、市場整合能力強、資產負債率低、融資能力突出、擁有大量土地、有持續注資或整體上市預期的優勢上市公司提供了進行行業整合的歷史性發展機遇。
於是,2006年以來,特別是今年上半年,房地產板塊資產重組、整體上市等事件頻繁發生。眾多房地產上市公司通過定向增發等方式,進行資產重組、資源整合、整體上市,極大地改善了相關的上市公司的基本面情況,成為了公司股價上漲的動力源( 8.95,0.13,1.47%)。
天鴻寶業( 35.43,0.30,0.85%)2007年6月12日向首開集團發行不超過5.5億股股票,收購首開集團的主營業務資產。世貿股份2007年6月7日向世茂房地產(0813HK)全資附屬公司世茂BVI(商業)、間接全資附屬公司北京世茂和公司第一大股東世茂企業定向增發不超過7億股。美都控股( 16.15,-0.08,-0.49%)2007年3月30日向美都集團發行6300萬股,購買美都集團持有的浙江恆昇投資開發有限公司100%的股權。
地產龍頭集體暴漲統計顯示,一季報每股收益大於0.1元的房地產上市公司共有11家(不考慮實施分配方案後股本攤薄的效益)。這11家公司中,預計上半年業績大幅增長的就有5家,原因多是投資開發項目銷售旺盛,收購資產增收增利等。房地產行業整體進入『收獲期』的跡象明顯。
在人民幣昇值幅度較大的同時,由於商業地產具備不可復制性等因素使其成為昇值潛力最大的房地產資源。在經營業績上,商業地產昇值,將直接推動相關商業地產租金價格上調。比如金融街( 29.65,0.03,0.10%)(000402)一季報已然成為所有房地產上市公司中的收益冠軍,2007年1-3月份實現每股收益0.4053元,直逼去年全年的0.49元。同時,公司預計半年度淨利潤同比上漲150%-200%,主要由金融街寫字樓項目上半年確認收入所致。
另外,創興科技( 13.26,-0.08,-0.60%)(600193)預計07年上半年淨利潤不低於8,000萬元,比上年同期大幅增長;主要得益於出售子公司股權的投資收益,以及參股、控股子公司房地產項目的銷售收入。海馬股份(000572)預計上半年淨利潤同比上昇400%-500%,因為06年公司完成定向增發收購一汽海馬汽車有限公司50%股權及上海海馬汽車研發有限公司100%股權的工作,新增收購資產的利潤在本期體現。億城股份( 18.81,0.01,0.05%)(000616)預計中期淨利潤1億元左右,每股收益0.30元左右,同比增幅約2100%-2400%。公司主要利潤來源萬城華府二、三期均在2006年下半年竣工,導致2006年中期出現階段性虧損;2007年上半年,萬城華府二、三期繼續結轉收入。泛海建設( 39.68,-0.52,-1.29%)(000046)中期淨利潤預增550%-600%,原因是公司投資開發的北京泛海國際居住區(5#、6#、7#、8#地塊)項目樓盤銷售情況良好。
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