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『炒股風險太高,現在投資樓市最劃算,資金變現快,僅按照小戶型計算短短幾年就能淨賺幾十萬元!』在北京某出版社工作的王小姐對記者說,她在2003年購買的一套位於東四環的65平方米小戶型房產,購買價為44萬元,目前能夠賣到65萬元,可以淨賺21萬元。
記者發現,與王小姐相同,北京有越來越多的人加入到投機『炒房』的大軍中,樓市價格也隨之不斷攀高。
房產中介:北京購房人群中投機性比重佔26.7%多家房產中介公司印證了王小姐的說法。北京房產中介鏈家地產副總經理金育松告訴記者,小戶型以總價低、易出租、風險小、便於退出成為投資者的首選,其中選擇50至70平方米的小戶型作為投資對象的投資者佔到了七成左右。
根據北京房產中介『信一天不動產』的抽樣調查統計顯示,在北京的購房人群中,投機性購房比重佔總體購房的26.7%。與此同時,『鏈家地產』統計顯示,在當前北京市二手房市場的投資者當中,投資一套房產的比例為82.7%,投資兩套及以上的為17.3%;其中兩套的佔13.6%、三套的為2.5%,投資四套及以上房產的為1.2%。
金育松說,房產投資金額較大,需要投資者具備一定的資金實力。因此,投資者主要為收入較高的白領、企業中高層管理人員、企業主以及律師、醫生等專業群體;在年齡構成上,投資者的年齡段主要集中在30至50歲;其中30至40歲的佔32%,41歲到50歲的佔28%,51歲以上的佔16%。這部分投資者生活及收入都比較穩定。
現身說法:『價格合適了轉手就賣』談到投機樓市,長期在京『炒房』的王先生感受頗深。今年3月中旬的一個晚上,為了等待北京東四環外一處樓盤開盤,他排了一夜的隊最終拿到了一個號並如願買到了一套小戶型房子,這是他在北京的第六處房產。『我買的都是小戶型,不為別的,就是看中投資收益,只要一出手就是幾十萬元的收入。即使不對外出售,留作長期投資,每個月的租金也比較豐厚。』王先生說。
王先生告訴記者,排號那天晚上和他一樣『炒房』的人很多,而真正自住的僅有一小部分。他說,早在幾年前購買的幾套房子,大部分價格已經漲了一倍以上,漲得最慢的目前也增值了60%。『我就是把前期漲得高的樓盤賣了,變現出來的錢又買了多套小戶型,你別小看這簡簡單單的換手,「雪球」會越滾越大,投機利潤越來越高。』『比如,我剛剛排號購買的那個樓盤,買時每平方米10300多元,目前已經漲到了每平方米11500元。短短兩個月,60平方米我就賺了七萬多。你說值不值。』王先生滿臉興奮地說。
對於那次排號,王小姐也記憶猶新。她也排了一夜的號並買到了房子。她說,雖然目前不能賣出去,但只要房產證下來一出手,保守估計也能掙幾十萬。『你都想像不到有多火,開盤當天100多套小戶型房源被一搶而空,排在後面的都沒有拿到房源。』王小姐說。
這兩位一兩套、五六套投機樓市的『炒房』人其實只是『小打小鬧』,北京不乏動輒十幾套、20套的『炒家』。一位山西煤老板說,這兩年僅在北京購買的房子就達30套。『我一般只會拿個小本把房產的位置、購買時間登記下來,其它的就不再去過問,房子下來了也就是將門一鎖,什麼時候覺得價格合適了轉手就賣。我身邊的很多煤老板都是這樣做的。』這位煤老板說。
對於他的說法,記者從家住北京石景山區時代廬峰小區的張先生那裡得到了佐證。張先生告訴記者,他有一次在去小區物業處交物業費時,就看到一位房主交了其中一棟樓裡整整兩層樓的物業費,而且這兩層樓的業主署名是同一人。
與短期『炒房』不同,記者發現,對於長期持有的投資者來說,租金回報率是很重要的指標,當前北京市住宅投資回報率為5%至7%,這是驅動投機客『炒房』的另一個重要原因。信一天市場部董學毅為記者算了一筆賬,比如李先生在北京望京購買了一套公寓,面積88平方米,總價80萬元,月租金收入為4000元。除去每年兩個月的空置期,年租金收入為40000元,20年總收入就達80萬元。
專家:針對第二套住房開征不動產稅面對投機客的瘋狂『炒房』行為,中國社科院金融研究所易憲容建議,針對第二套住房開征不動產稅。比如規定,每個家庭持有一套住房不必征稅,而不動產稅從征收第二套住房開始。對第二套住房征稅,不同地方所征收的稅率基本上由各地方來決定。但稅收分配則采取越是發達地方或房價高的地方比重越高,其地方所佔的比重越低。這樣,一則可使地方政府沒有動力來推高當地房價,二則可用中央所收取的不動產稅轉移到不發達地方。在這基礎上逐漸完善中國的不動產稅征收制度。
中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞認為,從長遠看,征收不動產稅是必然趨勢。但就目前而言,實施這一政策可能有利有弊。從弊端角度看,可能會進一步抬高房價。因為隨著稅費的加重,購房人必然會將這部分稅費轉嫁出去,那麼房價進一步上漲的態勢就會出現。
牛鳳瑞說,應該從客觀角度看待投機『炒房』行為,投機本身並不是貶義的,從市場角度而言就是掌握市場機會從中賺取利潤,但由於目前中國的房地產市場比較敏感,一聽到投機『炒房』大家就群起而攻之。客觀講,購買多套住房轉而出售,給了房地產市場一個信號——房子是稀缺的,市場的反應應該是立即增加供給,這樣『炒房』者所獲得的收益必然下降。因此,政府和相關部門應該更多地考慮增加市場供給,而不僅僅是打擊投機『炒房』。
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