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樓市如果當做人為的非理性的投資場所,則是資本市場的一個補充,資本對利潤的追逐會促進資本在各邊際市場自動流動,如此,當房價漲到一定的時候,資本認識到自己已身限重圍,先進的百分之二十自然退出,則投資型需求降低自然房價會回落。
如果樓市是房子的消費場所與交易市場,則房價高漲的支橕仍然是現實需求,當人們的置業資金一部分向二手市場流動,一部分向股市進發,一部分由高位如發達城市與高房價城市向低位城市流動,結果只是全國范圍的房價均漲,龍頭城市的房價反而降下來了。
系統零散列舉幾個理由,證明此判斷的准確性:
理由一:人纔回流性置業
前一段時期各發達城市的工資水平與就業環境吸引了大量人纔,這些是當地中等普通商品房的主力消費者。現在,過熱的經濟至生活成本提高,人纔高流動也讓一些土著人纔改變置業的方向,轉而在家鄉置產。
試舉一例,深圳平均工資水平在四千左右,所謂人纔的最低工資收入年薪應在六萬以上,這個水平在深圳根本無法置業。但如果放在武漢,三年之內可購買總價在五十萬左右的三房一套,月供保持在一千五百元左右,非常輕松。所以,類似的情況將在未來發生,一些內地的人纔將回家置產,而將發達城市當做謀資的主要市場。
理由二:創業主體發生質變致置業資金從高位市場撤出
我國經濟整體正經歷著結構換代與競爭力昇級,在發達城市,除服務業外的一些創業機會將因為競爭力使然,讓一些個體經營戶放棄大城市的進一步創業,轉而向內地發展中城市尋求創業或事業轉型的機會。
創業主體發生質變以後,由於這部分人群具有一定的購買力,也有一定的儲蓄,他們在發展中城市置業,一方面是房價存在差異,另一方面是發展中城市的創業成本遠低於發達城市,而且,發展中城市的政策環境有利於這部分創業人群從發達城市成功撤離。
理由三:投資型消費必將向下游城市走動
目前高房價支橕力量來自投資型消費的並不多,大量是機構惡意投資或收購、閑資尋求高回報而進行了地下集中、外資熱錢曲線進入以及一些現金流充裕的機構轉向房地產開發領域,並因觀望與調控無實際效果引起部分恐慌性購買。
發展中城市的商業地產將吸引中國大部分第一代第二代投資人的眼光,他們將收縮一線城市的投資戰線轉向發展中的地級市,商業地產的雙重功能(投資與經營)讓他們吃定了低價位的發展中城市的商業鋪面。
另外,政府對投資型消費的控制讓這些投資人轉而尋求不用轉手即可獲得回報的投資形式,如整棟購買,然後分而治之,由開發商或營銷機構配合。
當大量投資投機型消費撤離大城市的時候也就是這些城市的房價拐點正式出現的時候。
理由四:高房價作為出頭鳥必然有中槍者,殺一可儆百
無論政府對樓市如何看,高房價至少引起人們的恐慌與民憤。政府目前主心骨在於控制過熱的經濟以及結構調整。但物極必返,如果高房價繼續高昂下去,不排除政府槍打出頭鳥的可能。
高房價下槍打出頭鳥的一個重要效應是『殺一儆百』。沒有引領性價格的項目,房價漲幅將自動平滑,如此則需求自動回歸理性,房價也將在一個較為平衡的環境中運行。而在發展中城市,因為城市化的原因,投資機會與投資品種均豐富,可以吸引這部分消費。
理由五:互換性置業流動將遠離高房價城市
無論房價走勢如何,互換性置業將持續一段時間。什麼是互換性置業?就是發展中城市的高端消費向鄰近的主流城市流動,主流城市的中低端消費向發展中城市流動。
互換性置業是稀釋房價的自然方式。
理由六:精明的理財市場將引導置業者投資對象由高檔物業向低價物業轉變
目前各地一線城市的高房價,其投資型消費中,高端物業佔主要部分,另外,洗錢及灰色收入釋放佔一部分。但與經濟過熱伴生的投資熱,理財市場的建立與完善,將引導人們投資對象的逐步改變,即向低價位物業的轉變。
這一轉變將讓高房價不會持續竄昇,但會加劇發展中城市高端物業消費價格以及各城市低價物業的上漲。
理由七:目前是置業投資結構調整的良機
前期樓市中的投資消費實際應分為兩類,一類是明確目的的投資,一類是被動投資型消費。無論哪類投資,當今是最好的盤整機會。
具體而言,可以借助高房價的大市,將原有的物業出手,再投資於低價位房產。這是基於樓市還將持續走旺的整體判斷。
理由八:高房價促進人們置業觀念的質變從而改變對高房價物業的盡量抵制
國家控制了商品房的結構,一時舒適房源成為搶手貨,房價也在不自然中猛漲。實際上,無論別墅還是所謂豪宅,其替代品眾多,只不過是開發水平的限制,尚未面市而已。預期開發企業的品牌化、土地競爭的白熱化、樓市進退機制的逐步完善,我國下一個十年的房地產開發將圍繞精細與差異化進行,所以,當前正是置業觀念發生質變的時期。
那麼,高檔物業為什麼居高不下,除了投資稀缺這一人為因素外,重要的還是洗錢與養老在作祟。
合理的置業投資觀念應該結合經濟發展與自身置業結構進行,伴隨新一個五年計劃的實施,我國的投資市場將會非常發達,投資品種會非常豐富,那時置產再不是僅僅通過投機就能夠獲利的行為了。
房價的過高讓人們開始將目光轉向低價位物業市場,某種程度是對高房價物業的自動抵制。
綜合判斷,高房價並無無限風光之相,他項機制的滋生同樣制約高房價的進一步高漲。
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