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『十一五』期間,天津市2006年商業設施投資總額達900億元,年均增長20%,人均商業面積將由0.9平方米提高到1.2平方米以上。2007年,天津商業地產的發展空間意味著更加激烈的競爭,未來市場將逐漸走向成熟。
一季度商業用房需求強勁均價為7878元/平方米
2003年?2006年,天津商業用房總供應量和歷年新增供應量呈現上昇趨勢比較明顯,到2006年底,天津商業用房總供應量達到了411.3萬平方米。而從下圖中看出,2007年新增供應量有放緩的趨勢,一季度新增供應量僅為13.9萬平方米。以大型超市的供應為例。截至2007年一季度,天津市擁有大型超市已經達到50家,其中2006年新開超市為3家,為5年來開店數量最少的一年。
其主要原因為,天津超市已度過了擴張期,步入市場整合階段。從現在開始,開新店將不是各大超市的首要任務,而如何盈利已經成為目前各超市普遍面臨的難題。而一些店面由於2005年開店盲目性較強,選址不當,造成部分店鋪嚴重虧損,甚至面臨倒閉的局面。
與2007年商業地產新增供應量減少相反的是,商業用房的需求反而有所提昇。從2006年開始,天津市商業用房的新增供應量有所下降,但是整體需求量相比2005年小有增幅,從2006年到2007年一季度本市新面市及開工的商業地產項目中,大型商業項目采取了整體出售、長期持有或先持有、後銷售的方式,社區商鋪也加大了自己持有鋪面的比例,經營模式多以租賃為主或租售各半的方式,並逐漸形成了主流之勢。從2006年底至2007年一季度,新上市和將推出的社區商鋪采取大比例招租加小型底商銷售的方式進行商鋪氛圍的培養,以提高商鋪的價值和社區商業的協調性。所以,本市新項目的零售比例比2006年上半年減少一成左右。
同時,隨著商業市場的逐漸成熟,開發商盲目開發商業項目的現象逐漸減少,因此2007年商業用房供大於求的趨勢會有所放緩,但是供大於求的態勢仍然存在。
另外,從天津商業用房的銷售價格上看,隨著商業市場的理性開發和土地價格的持續上昇,商業用房的銷售價格近兩年持續走高,2007年第一季度商業用房的銷售單價已至7878元/平方米。
預計2007年租金上漲2%?4%
由於未來大型綜合體、專業市場和社區商業市場的潛在商業項目及潛在公建類地塊較多,預計2007年下半年商業市場供應量將繼續保持增長趨勢,新增供應量在150萬㎡左右。同時,從天津商業地產市場的供需及價格上,將呈現如下趨勢和特點:首先,外資商業用房需求強勁。隨著中國商業零售業2004年12月11日徹底對外開放,天津商業市場正在吸引著越來越多國際商家及基金組織的關注,預計2007年下半年外資商業對商業用房的需求量將會有更大幅增加。
其次,商業租賃市場活躍。隨著以租賃為主的運營模式逐漸增多,開發商也逐漸意識到追求短期獲利行為並不可取,而獲得合理租金收益和長期增值效益將使商業市場發展更為有序、穩健。因此預計2007年全年天津商業租賃市場將更加活躍。由此預計,2007年下半年的商業市場租賃類商業用房比重將繼續上昇,保守預計2007年租金上漲幅度在2%—4%之間;銷售價格上漲幅度在3%—5%之間。
第三,商業用房將持續供大於求。由於2007年商業項目的集中上市,天津本地需求的消化能力有限,因此2007年供大於求的結構特征將進一步顯露,市場競爭將更加激烈,優勝劣汰的局面凸現,預計07年下半年商業用房的空置率將有所上漲。
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