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南開大學房地產金融系教授:徐保滿
我國房地產金融市場融資活動主要集中於一級市場,二級市場上處於初創階段。由於我國房地產市場存在嚴重的資金供求失衡,從而導致房地產融資成本的高漲,相當多的房地產企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目,有的企業鋌而走險借助地下金融或者進行資金『尋租』。這些現象反映了由於房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。
盡管近期國家出臺的相關政策,在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展,在一定程度上削弱了企業對銀行信貸的依賴。房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢,但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。
另外,風險分擔機制尚未建立,鑒於房地產開發資金對銀行的高度依賴,致使銀行累計了大量的房地產金融貸款產品。同時也造成風險過度集中於銀行。
隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松,以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。除銀行信貸之外的各種融資渠道的發展空間將被進一步打開,預計房地產信托業務管理辦法將在近期有所突破,而直接融資環境的改善將很快提上議事日程。
屆時,人們所看到的將是具有產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢的房地產金融市場。
健全房地產融資體系應包含兩個方面內容:一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系,二是構建多元化的房地產金融市場體系。在完善金融機構體系方面,除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外,還應建立和完善專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。在構建市場體系方面,應通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段,促使房地產金融資產順利實現流通和交易。通過完善的房地產融資體系把本來集中於房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。
未來房地產融資市場中的金融創新主要體現在以下兩個方面:一是如何滿足企業日益多樣化的融資需求,如目前市場中資金信托計劃的設計模式呈現多樣化趨勢,資金的性質可以是債權或股權,資金的期限可以是單期或多期滾動,資金的投向可以是定向或非定向,二是如何幫助企業規避融資風險,房地產金融產品創新在客觀上降低了房地產企業的融資成本,提高了融資市場的效率,有助於融資市場體系的進一步完善。
資產證券化是構建房地產金融資產流通市場的前提條件,巨額的房地產資產經過證券化之後就可以實現分割交易,極大地改善了資產流動性。由於住房抵押貸款信用風險相對較小,資產質量較高,因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發行人、投資者以及中介機構共同參與完成。資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具,2004年10月銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》,該暫行辦法將對符合規定條件的房地產信托業務放寬限制,這將有可能把資金信托計劃變為真正意義上的房地產信托。雖然目前房地產資金信托計劃的融資額在整個房地產融資總量中僅約佔1%,但它所表現出的創造性、靈活性與適應能力已顯示出資金信托計劃具有廣闊的發展空間。
隨著房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善,中國的房地產融資市場必將步入快速、健康、持續的發展階段。
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