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目前,國內房地產企業開發資金來源主要為銀行貸款、自籌資金和其它資金,三者佔到開發資金來源的98%以上。其中,『其它資金』來源一直佔據資金來源的龍頭地位。而『其它資金』來源中80%以上的部分來自於定金及預收款,這部分中有60%?70%來自銀行或公積金貸款,而在自籌資金中,企業自有資金僅佔55%左右,其餘部分主要是建築施工企業的工程墊款。而在工程墊款中又有很大一部分是來源於銀行的建築業貸款。所以從整體上說,銀行貸款佔到了房地產開發資金的60%以上,而且是以開發貸款和住房按揭貸款等債權融資形式存在,開發自由資金的部分大約僅有20%。
房地產開發企業嚴重依賴銀行貸款的狀況使得金融風險無法合理分散,積壓於商業銀行,這對國內房地產市場的發展是不利的。
中國房地產多元化融資勢在必行
由於房地產投資周期較長,未來不確定性大,因此風險高。債務性融資一般適用於風險相對穩定的項目和企業,而權益性融資更多地適用於高風險高收益的項目和企業,因此根據房地產業的特點,企業更多地應該使用權益性融資地方式來獲取資金。
在房地產開發流程中,越是前期,其潛在風險越大。因此,從分散風險角度來說,房地產業更應該使用權益性融資工具。根據房地產開發不同階段的特點,理想的融資方式選擇應該如下:房地產前期開發階段的資金主要都是自有資金,或者通過合作開發、股權轉讓等權益性融資獲得;中期資金則通過混合型信托基金、債券、及銀行貸款獲得;而在後期銷售過程中,購房者的個人住房抵押貸款則主要通過銀行和住房公積金獲得;在二手房市場中,銀行資金扮演主要角色。這樣投融資渠道的多元化,能夠合理的分散風險,降低對宏觀經濟的衝擊,提高資金的配置效率。
房地產融資創新方式
1、當前大力發展房地產企業債券和可轉換債券
發行房地產企業債券是房地產公司重要的資本市場直接融資方式。對於已經上市的房地產企業而言,選擇發行可轉換公司債券是最佳選擇。擴大房地產資本市場直接融資規模,發展房地產企業債券和可轉換債券,現階段應健全房地產債券信用評級體系,提高信用評級的科學有效性;在債券期限、利率結構上進行創新,開發新的房地產債券品種;推行房地產債券利率市場化,與國際債券市場接軌。
2、近階段優先發展房地產資金信托
目前,國內已經通過了《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等基本法律,建立起房地產信托市場基本制度框架,又鑒於房地產信托的特殊優勢,近階段應優先發展房地產信托。
政府應該鼓勵有實力的機構投資者成為信托公司的發起人,鼓勵和扶持具備專業優勢的信托公司發起房地產資金信托計劃。進一步的建立健全法律法規體系,建立信托信用評價體系等,使信托產品能夠規范運行。
3、中長期重點培育房地產投資基金
房地產投資基金作為更有效的融資方式和融資制度,使大型投資者如保險公司、社保基金,和公眾投資者都可以參與房地產投資。
為了促進房地產投資基金的發展,政府應該加快《產業基金法》的立法進程,為房地產基金的誕生提供法律保障。
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