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房地產業作為資金密集性的行業,決定市場能否持續健康發展的一個重要因素是房地產企業是否有足夠的資金,融資渠道是否暢通。隨著國家政策的嚴控,房地產資金供給緊縮,房產企業迫切需要新的融資渠道。
6月6日的融洽會首次在國內實現了國際私人股權基金與中小企業的資本對接。大會為中小企業融資探索了一條新路,天津有望成為全國民營企業的融資基地和中國最大的國際私募融資平臺。
那麼,目前房地產市場的融資現狀如何?房地產企業應如何選擇正確的融資渠道?存在哪些問題?為此,樓市記者采訪了相關專家、學者,並擷取精彩觀點,以饗讀者。
未來企業發展應走並購方式
中國銀行股份有限公司天津河東支行行長:吳津明
隨著濱海新區政策的利好,給天津帶來了難得的發展機遇。其中,濱海新區的綜合配套改革中,金融改革是重要的一項內容,而進一步拓寬直接融資渠道是企業發展的必然。所以,此次國際企業融資洽談會在濱海舉辦有其必然性。
對於此次活動選擇天津舉辦的意義,可以引用戴相龍市長的話,『當前,天津濱海新區開發開放的勢頭非常好,去年年底,我國第一只中資產業投資基金——渤海產業基金在天津成立,國家批准天津建設面積10平方公裡的東疆保稅港區,空客A320項目即將開工建設,所有這些為首屆融洽會的舉行創造了良好條件。舉辦融洽會是落實全國金融工作會議精神,也是推進濱海新區綜合配套改革試驗的重要舉措。其中,渤海產業基金是中國第一只人民幣的產業基金,也是一個大型的產業基金,未來還會發展很多其他的產業基金。
目前,存款准備金多次提昇,凍結了資金,銀行的貸款能力下降。大量的企業成長、基礎設施建設,只有『擠』銀行貸款這樣一條狹窄的間接融資路。這樣,由於投資風險高,銀行的限制增加,一些創新型的中小企業和民營企業雖然前景看好,但很難獲得銀行等部門的資金支持。因此,未來企業發展趨勢應該走強強聯合、優勢互補的並購方式。
多元化發展是房地產融資未來趨勢
第一太平戴維斯物業顧問(北京)有限公司天津公司總經理:朱天博
一直以來,在企業自身資金不足的情況下,通過向各大商業銀行貸款以取得資金進行房地產項目開發,已成為國內房地產行業籌募資金的習慣性選擇。
近年來,房地產行業的整體高速發展,但傳統融資渠道的發展卻不能與房地產業同步。這就造成了一種不斷擴大的資金需求量與傳統融資渠道供不應求的矛盾。
就目前而言,傳統銀行貸款這種融資渠道,已不能滿足房地產業發展所需要的龐大資金流,整個行業將會選擇新的融資方式。作為高速成長期的天津房地產市場,一直以來都以銀行貸款融資為主。
當過去的融資方式不能滿足新增長的資金需求時,開發商們會選擇其它的方式融資。這對於一直關注國內房地產市場的包括投資銀行、投資基金、私募基金在內的各方投資人都是一個樂於接受的難得機遇。而能注入更加充實、雄厚的資金流,也正是開發商求之不得的。
與傳統銀行相比,專業投資機構更希望能獲得與被投資人暨開發商更廣泛的合作,而不僅僅局限於注入資金。越來越多的境外投資機構在采取聯合開發等更積極的方式,參與到整個項目開發的過程中去。』相對傳統銀行貸款在使用上的自由,投資機構的資金使用會受到些許限制,但開發商為此獲得的收益遠高於以往,由境外投資機構和本地開發商進行聯合開發,對兩者都是一種雙贏的選擇。通過合作,境外先進、成熟的運作模式與管理經驗,被帶入到實際的項目操作中,從而使整個流程更具效率。
同時,投資機構的品牌效應,也會對開發項目鎖定高端客戶有一定裨益。
雖然,包括引入境外資金在內的多種融資方式,為天津本地房地產開發商接受還需假以時日,但實際情況表明,未來的房地產開發過程中,多元化的資金引入方式將成為融資方式的發展趨勢。』
銀行業競爭有利於地產融資
天津市宇軒投資諮詢有限公司常務副總:王淑霞
房地產行業對資金的需求量相當龐大,開發周期較長,一般需要3?5年,有的項目甚至需要十幾億元的開發資金,但其投入期和回收期不一樣。拿地、規劃設計等前期投入都需要大量資金,所以導致房地產對資金有著不可避免的依賴性,除了自有資金外,房地產企業的資金大都來自銀行借貸以及項目銷售收入,據前兩年數據統計,房地產的資金來源60%?70%依靠銀行信貸,因為購房的客戶也需要按揭等還款方式,這就把資金壓力轉嫁到了銀行身上。
自2003年以來,國家緊縮銀根,房地產貸款也就變得更加規范、更加嚴格,大型企業受到的影響不大,中小型企業則需要探索新的融資渠道。其他的融資渠道目前還處於探索階段,目前市場上最常見的融資包括信托基金、股權、以及合作開發。但隨著天津城市地位的確立,濱海新區的大勢利好,最近一些大的外資銀行入駐天津,使得銀行的競爭日益激烈,這樣使得開發商與銀行之間的關系有所轉變,原來二者的關系很簡單,就是普通的借貸關系,但隨著銀行業的競爭,二者的關系從原來簡單的借貸關系發展到了業務諮詢等多元化合作模式,目前開發商與銀行之間是互相需要,所以開發商方面只要信譽良好,並且曾經有成功開發的項目,找銀行借貸應該不是難事。由此可以判斷,近期銀行融資銀行依然是主要渠道,其他的融資途徑的開闢是大勢所趨,但仍需發展一段纔能被較廣泛的利用。
開闢多種融資渠道同時須注意風險防范
合富輝煌房地產(天津)副總經理:岑小春
目前,國家宏觀調控加壓,融資渠道不暢,金融品種缺乏,國內銀行貸款門檻的提高,國內開發企業的發展受到阻礙,更加需要多元化的融資途徑。目前市場上傳統的融資方法一般包括:直接投資;土地或項目商業抵押貸款;合作開發或項目公司收購;企業上市;間接融資(居民住房按揭貸款)等。從發達國家經驗來看,主要的融資品種包括房地產融資基金、房地產信托投資基金,以及兩者結合的信托投資基金。
融資方法中的債券融資、股權融資,還應該包括投資基金、信托、證券等多種形式,既可以利用現有的股票市場、債券市場開拓一些新的房地產市場的板塊。還可以嘗試建立以社保養老基金或者與社保養老保險基金相結合的基金或者債券。社保養老基金這種長期性的基金與住宅建設相比配,實現社保養老資金增值的同時,為房地產的建設提供資金渠道。具體作法有待深入研究和論證。在極力拓展融資渠道的過程中,股票市場自然成為房地產開發企業直接融資見效最快的重要渠道。但是,國內房地產開發企業在融資問題上不要過度追求速度和數量,融資比例過高也意味著風險相應提高。
中小企業應弱弱聯合
天津財經大學國際金融研究室主任:孟昊
從目前市場現狀來看,房地產的資金來源主要有兩方面,一.企業自有資金,二.銀行信貸。可以說現階段房地產融資的主要渠道就是銀行信貸,但在目前政策緊縮的情況下,房地產融資確實遭遇了到了一些困境,尤其是中小型企業。
針對這種情況,就急需一些其他的更為先進的融資渠道,首先,對於上市公司它可以利用自身的股票,其次,從理論上講,也可以利用債券市場,雖然我國目前債券市場並不發達,但目前國家的態度是鼓勵支持優秀企業發行債券。其三,吸引基金,這裡不僅指國外一些大的基金公司,也可以利用民間資本融資,就像前段時間的集資建房,那是以個人名義牽頭,其實可以完全以開發商名義牽頭,對於這方面目前國家並沒有明確規定,所以個人認為完全利用這種真空狀態作一種全新的嘗試。其四,目前大公司信譽良好的公司融資並不成問題,問題就在於中小企業,這些企業的問題其實出在其自身管理以及良好的信譽度上,所以建議一些開發商可以弱弱聯合,進行優勢互補,資源整合,把企業作大作強,他們之前可以實行內部擔保,一同承擔風險,這樣一來,銀行的風險也隨之減小,銀行貸款也就變得容易多了。
中國房企融資仍會以銀行融資為主
American Union Securities.Inc. David H.Smith
北京、天津是經濟、政治文化中心,這兩個城市對於中國經濟的發展有著重要的作用。本次融洽會選擇在天津舉辦,可以看出天津的重要意義。在企業融資方面,目前中國中小企業融資渠道比較單一,加上國家對於銀行利息上調,政策的嚴控,限制了中小企業的發展。企業要健康、快速的發展必須擴展融資渠道,此次融洽會就是提供了這樣的一個機會、一個平臺,供企業和投資方直接接洽,便於雙方的溝通合作。
中國有自己的特色,仍然會是以銀行作為金融中介的間接融資為主,而不會過多地像美國那樣形成以資本市場的直接融資為主的金融體制。目前,公司的業務還沒有涉及房地產業,對中國的房地產還不是很了解,但是房地產業具有很大的吸引力,不排除日後合作的可能性。
房地產業發展過熱影響投資者決策
雷克投資有限公司CEO安德森
目前,公司只涉及能源和制造業的投資,對於房地產業尚未涉及。就目前中國房地產業來說,大家已經對其熱捧不已,它是否還能繼續增加價值還不能確定。
但天津是一個非常有潛力的城市,地理位置和交通優勢明顯,又靠近海河,是一個非常宜居的城市,而且未來的發展趨勢也非常好,房地產業的發展也有很大空間,因此,如果有機會,公司一定會考慮投資天津、投資房地產業。
本次融洽會就是一個很好的橋梁,不僅可以實現企業與投資機構的接觸,還可以直接與國際資本約會,這個平臺不僅對金融發展有利,對中小企業發展有利,還能向世界展現天津,是一次非常好的活動。
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