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在國家調控加緊的形勢下,在上期的土地問題之後,資金問題更成為企業發展的首要障礙!在此背景下,樓市傳媒特別組織的地產金融同盟會也得到更多開發企業的關注。從4月底開始至今,已經有各地數十家開發商諮詢並請求加入。找錢,突破資金瓶頸成為擺在不少開發商面前的嚴峻話題。
融資困境強逼房企『找錢』
隨著國家宏觀調控加劇,金融政策逐步收縮,土地』招拍掛『日益風行等,房地產公司對資金的要求日益加劇,不少企業相繼陷入了或缺錢或缺地的困境,一些資金實力不強的中小房地產開發公司『求貸無門』,甚至面臨被吞並的命運。錢,成為很多房地產企業發展必須跨越的門檻。找錢,也成為這些企業一個重要的戰略任務。
去年《樓市》舉辦的reits論壇盛況就充分表明了這一點。會後的晚宴上,不少開發商找到樓市,希望能為其搭橋找到合適的投資者。在此背景下,《樓市》天津方面組織的地產金融同盟會也得到了眾多開發商的追捧。僅僅一個多月,就有北京、天津兩地數十家企業要求加入。
據天津財經大學國際金融研究室主任孟昊介紹,房地業是屬於資金密集型行業,對資金的需求比較大。開發商傳統的融資方法一般包括:房地產直接投資;商業抵押貸款;合作開發或項目公司被收購;房地產企業上市;居民住房按揭貸款(間接為開發商融資),等幾種方法。其中,大陸企業資金來源很大程度上是依賴於銀行支持。但在國家宏觀調控的背景下,開發商已經很難得到銀行貸款。他們不能直接從銀行貸款,而其他融資途徑又會遭遇各種問題。有數據統計,目前在歐美等國家中,企業直接融資比例一般佔到70%以上,而中國通過銀行貸款融資的佔市場額的80%?90%。當前,中小企業融資難主要體現在貸款等間接融資比例大,直接融資比例低。
融資渠道單一,房地產信貸不斷收緊,做為地產公司不得不面臨自己生存的選擇。在博鰲房產論壇上,北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶稱,『因為中國房地產業的資本負債率高達72%,只有28%是開發商自有和自籌的,通過計算可知,如果現有的開發商按照宏觀調控的規定達到35%的項目資金的話,開發商的資金缺口是3100億元。』
如此巨大的資金缺口,在融資途徑單一的情況下,徐滇慶表示,雖然,大房地產企業的資本充足率比較高,負債率比較低,但對於目前中小房地產企業來說還是比較困難的,如果在一定時間內做不到,估計,將有20%?30%的房地產企業會被洗牌出局。
事實正是如此,為了避免洗牌的困局,在融資困難的情況下,不少房地產公司不得不通過合作並購的方式獲取資源,盤活存量土地,小的房地產公司也選擇與大公司合作,謀求共同發展的新路。
其中順馳就是一個典型的例子。在宏觀調控的背景下,因為過度擴張,一度叱吒風雲的順弛遭遇資金鏈斷裂之痛,被迫面臨融資困境。上市計劃失敗,與摩根士丹利的融資計劃談崩,最終委身香港路勁基建。
而北京任志強和潘石屹曾一起上演了著名的『雞蛋換糧票』:為了籌措資金,大腕任志強將開發了一期的尚都國際後續工程轉讓給老對手潘石屹。雖然後事狀況出乎任志強意外,但這種強強聯手的各取所需模式,對於苦於資金的企業來說,無疑具有很大的借鑒意義。
而銀泰中心等引入國外基金的成功案例,更是成為其他項目期待的經典。
多渠道融資迫在眉睫
『不管缺不缺資金,和海外基金的合作渠道遲早要打通,這是企業發展壯大的必然道路。』陽光100總經理易小迪說出了不少開發商願與海外基金接觸的態度。多元化融資渠道,發展成為房地產企業發展的重點。一些有實力的開發商開始尋求新的融資渠道,甚至有的企業將融資方向伸向民間資本和借殼的辦法。
2007年5月19日,香港建設(控股)有限公司宣布,集團於透過旗下全資附屬公司香港建設天津團泊湖投資有限公司與Zhi Sheng Holdings Limited(Zhi Sheng)訂立股權轉讓協議。收購完成後,集團將持有Rayman旗下之天津市仁愛置業發展有限公司(仁愛置業)的全部權益。
品牌知名度高的大開發商,因為實力和規模能獲得更多貸款。而銀行對中小房地產開發商的資質審查門檻提高,開發商無法再象以前那樣很容易地獲得貸款資金。由此,房地產行業中有實力的企業與中小企業形成兩極分化,前者繼續穩定發展而後者因融資難而舉步維艱。
不少專家分析認為,目前,房地產業,融資銀行一枝獨秀。其它融資渠道匱乏的狀況勢必阻礙產業健康穩步地發展。無論房地產業本身還是國家相關部門,都應該積極探索房地產融資的多元化可能,積極開闢更多的融資渠道,培育更多的房地產投融資產品。比如大力發展資產證券化,積極引導私募基金等的發展,就是解決房地產企業融資困境的有效途徑。
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