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上海住宅用地拍賣價格開始成為引發房價上漲的推動因素。今年5月新江灣城D1地塊以高達12509元/平方米的樓板價成交後,該區域在售樓盤價格隨即上漲30%。
7個月前,上海新江灣城C2地塊拍賣樓面地價每平方米為6677元。同樣地段,在最新一次的D1地塊拍賣會上,浙江綠城以12.6億元的價格奪標,折算成樓面地價為每平方米12509元,相比暴漲了78%,樓面地價幾乎接近新江灣城板塊在售樓盤價格。
而在拍賣前的一個月,新江灣城板塊樓盤均價一般在11000-12000元/平方米,如新江灣城1號新推房源的網上參考價為11000元/平方米,新江灣城雍景苑今年3月新推房源的網上參考價為9800元/平方米。而今這兩個樓盤的網上價格已顯示:新江灣城1號部分新推房源的參考價為16000元/平方米,且可浮動幅度為20%;雍景苑上調至13000元/平方米,可浮動幅度為10%。短短數月區域在售樓盤價格上漲了30%。
上海中原地產副總經理唐振東認為:從新江灣城D1地塊的樓板價來看,未來該地塊所建物業不賣到20000元/平方米,浙江綠城是賺不到錢的。地價上漲是導致房價上漲的主要原因之一。
位於中環的新江灣城板塊房價的上漲,也成為各環間樓盤價格的參照物。特別是在住宅用地供應幾乎為零的地區,供求矛盾引發房價攀昇。近來如內環邊中遠兩灣城、新湖明珠城的售價已接近或達到18000元/平方米,而諸如古北新區、靜安區等房價都超過了25000元/平方米。
有業內人士分析:近4年來上海市區新增土地供應,如建成住宅投放市場,大約只有15000套,只相當於一個中遠兩灣城的住宅供應量,而且其中90%位於中環線之外。按照上海每年一手住宅2000多萬平方米的成交量(按每套100平方米計算為20萬套)算,新增住宅的數量難以滿足未來市場的需求。
現在,上海的土地出讓和香港的土地出讓制度已經十分相像。在香港,政府每次推出土地供應,全體香港市民都會備加關心,因為土地推出的數量、速度都預示了未來幾年香港房地產價格的變化。一旦香港政府大量、快速推出土地,未來香港房地產價格就會受到壓制,反之,樓價就有可能抬昇。
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