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股市從瘋狂上漲到瘋狂下跌,前後僅僅一個多月的時間,其間一路曲折,不停漲漲跌跌。 7月5日早盤兩市再次大幅跳空低開,滬指開盤跌穿3800點,滬指更是再度跌穿3700點整數關口。無數大戶被套牢的同時,更有股民選擇了跳樓來面對股市的下跌,股市的下跌瞬間變成了無數人的噩夢。那麼,房價下跌會如何呢?
很多老百姓可能會高呼,房價下跌了,我們就可以買房子了,住房市場的一切問題也就都解決了。其實不然,房價下跌帶來的震撼決不會小於股市,對經濟,對社會都會產生很多不利的影響。
住房成為購房者的負資產首先給購房者算一筆帳。假設我有一套房子價值50萬元,首付10萬,貸款40萬,帳期30年,如果房價真的跌了,這套房子必然會貶值。假設能賣到20萬的話,業主不還貸的可能性很大,因為交罰款也比付30年的40萬還有利息還劃算。目前,我國大多數人的房子是貸款買的,這樣一來,如果房屋貶值,資產下降,但仍要按當年的利率還貸,這些人將擁有『負資產』,銀行的房子也只能低價出售或出租,房價繼續下跌,房子繼續貶值,還會有人敢買房子嗎?只會形成一個惡性循環。
加大銀行不良資產房價下跌所產生的『負資產』的『理性違約』必然也會給銀行帶來金融風險。就像上面的例子中所提到的那樣,房價下跌,不良貸款的比例將大大提高,因為購房者就有可能不再償還貸款,他們會選擇把房屋交給銀行處理。購房者損失了首付款和部分銀行貸款,銀行將成為實現債權,必須收回房屋並變賣。這都是必然的連鎖反應。可以這樣算一筆帳,假設房地產崩盤,也就是說如果房價12個月內下跌30%,那麼房地產行業的不良貸款可能激昇到1.02萬億,銀行的不良資產率將上昇3.2個百分點;對政府而言,由此增加的負擔相當於建行、中行改制上市的全部花費;對居民而言,大致相當於14%的家庭財產被蒸發。
影響社會穩定與和諧近日的一項統計表明,中國職工工資總額和職工平均工資連續四年實現兩位數增長,是改革開放以來職工工資水平增長最快的時期。中國城鎮職工的平均貨幣工資在1980年、1992年和2004年的月工資分別為63.5元、226元和1335元,因此官方數據是大致每12年職工貨幣工資增加5倍。
這樣的增長速度是與年增長率至少10%的國民經濟增長聯系在一起的,近幾年國家GDP的迅猛增長,很大的貢獻來源於房地產行業。近年來,我國的經濟增長迅速,人民幣昇值潛力巨大,人們的消費也在不斷昇級。住房作為人們必需的消費品之一,其價格上漲也不足為奇。
房地產行業關系著幾百個配套行業的發展,房地產衰,則經濟必受影響,失業率就上昇,GDP會下滑,必然使普通老百姓的生活質量下降,原來買不起房子的還是買不起,甚至會面臨更加難堪的境地,也必然會影響到社會的和諧發展。
房價牽一發而動全身,並不是像人們所想象的只要降了就好那樣簡單。無論是從我國目前的住房供求關系來看,還是經濟增長人民幣昇值的前景來說,房價短期內都不會出現大跌的情況。現在有購買需求的購房者,不妨根據自身條件選擇合適住房購買。城區小戶型、二手房以及郊區樓盤都可以在考慮范圍內。
我們現在最重要的工作還是要歸結到政策的制定和住房保障體系的完善上來,老百姓有保障了,纔能真正對房地產市場進行全面調控,要盡快在全國范圍內完善和建立住房保障制度,解決住房保障制度所需要的資金缺口和土地等問題;嚴格審核和監督在住房保障制度中的違規購買、謀取不正當利益的行為,切實保證經濟適用住房真正解決低收入家庭的住房需要;並積極並快速打開住房二級市場和房屋租賃市場,讓房地產在一個多元化的軌道中平穩前行。
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