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近來,天津市某新建大盤面臨業主委員會成立的困惑。因為眾多業主爭著要進業委會或籌委會,開發商不得不推遲成立。而也有小區因為開發商操縱業委會的成立而造成業主的不滿,影響了社區的和諧氛圍。業主委員會的成立在很多的小區都面臨著或多或少的問題。
人權、財權、配車 高福利引來『熱心』
業主委員會代表業主具有很多的權利,比如代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;監督和協助物業管理企業履行物業服務合同等,同時,由於業委會代表的是全體業主,因此在一定程度上也影響著業主大會的決策,如在選聘、解聘物業管理企業,決定專項維修資金使用、續籌方案,並監督實施等方面都有很大的權利。
『有一些熱心人士,幫助業主協調一些問題,比較有威信,一旦成立業委會,那就是主要人選,一開始還以為真是熱心的業主,後來纔發現是和開發商有著很深的關系的。』某高檔項目的業主說。
『業主越多的小區,其權利越大,比如說物業費怎麼用、維修基金怎麼保管,假想兩萬人的小區,維修基金有多少呢,光這些錢存到哪個銀行,就是不小的權利。』一開發商介紹說,由於具有很多的權利,因此在成立業委會的時候遇到了很多業主要進業委會而無法協調的問題。
據了解,對於一些大的樓盤,業委會的領導擁有很多的權益。有開發商告訴記者,管理著兩萬多人社區的業委會負責人,可以達到配車的級別,還有許多其他的權利,這對於一些業主具有很強的誘惑力。
談判、交易、結盟 暗成利益共同體
據某開發商介紹,他們的小區存在著業主找開發商尋求支持的情況。『有部分業主找公司的老總,希望開發商能夠支持他們進入業委會,並且承諾在進入業委會後會在很多方面支持開發商的工作。』『這種支持當然是資金上的了,比如我們給這個人提供住房,他獲取業主的支持成為業委會負責人話,那麼起碼會順著我們說話,不會和我們對著乾。』
如此一來,這部分業主與開發商就結成了利益的共同體,在小區出現問題的時候,進入業委會的這部分人就會傾向於站在開發商一邊,替開發商說話。這難免會損害大部分業主的利益。
2003年9月1日起執行的《物業管理條例》第十六條規定,業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。『如果說業主進業委會是為了個人的利益,這肯定有失偏頗,但是不可否認的是確實不少人有私心。』某業內人士說。顯然這裡面存在差異,一方面業委會代表廣大業主的權利,要求有公益心;另一方面無法鑒別個別業主是否是為了個人利益而熱心加入業委會。所以,通過什麼程序,采用什麼方式選出業主代表顯得很重要。
開發商、物業、業主自發 誰成立的業委會能真正代表業主?
據了解,目前業主委員會的成立一般有幾種途徑。一種是開發商支持成立業委會,這種方式在很大程度上被業主所詬病,主要是因為業主代表與開發商一般都有千絲萬縷的關系,遇到問題時指揮和稀泥,無助於問題的有效解決。『如果開發商和物業有意地選出自己的人來負責業委會,那麼業委會就是形同虛設,完全成了開發商和物業的代言人。』
一種是物業公司組織成立業委會。這種情況存在於部分早些的小區,業主入住之後,由物業公司發起的成立業委會,物業公司上門找業主簽字,指定負責人管理業委會。這在很大程度上抹殺了業主的民主權利,業委會難以服眾,不利於重要問題的協商。
還有一種是業主自發成立業委會。『業主自發的當然好,能夠真正代表業主的利益,遇到問題的時候替業主來說話,但是這裡如果摻雜了一些個人的私利,那麼性質就變了。如果為了個人的利益再去尋求開發商和物業的支持,那麼結果可想而知。』
這幾種方式都不同程度存在不足,業內人士認為,通過什麼方式成立不是最主要的問題,業主委員會起到的作用應該是真正代表業主,和物業公司、開發商有平等的對話權,並且為整個小區的和諧做努力,既不替開發商和物業說話,也不是和物業開發商作對。如果能由開發商和物業出面,選出在業主中間最有威望,最能代表業主利益的人是最好的,這樣纔會達到兩邊平衡。
業主大會負責選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作。因此,每一個業主心中都要有一杆秤,客觀公正地評價業委會的工作,力求避免個人因私利而破壞全體業主利益的情況出現,共同創建和諧的社區氛圍。
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