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市場大熱,除了尚未擁有房產的人和一些具有懮患意識的人,大多數人想當然的認為:房產商又賺大錢了,政府的土地又能賣高價錢了,房地產從業者的獎金又豐厚了,各種附著於房地產行業的記者、專家、學者收益更大了。媒體在世紀初為房價鼓吹上漲,而集體失言之後,這次似乎集體開始預言了,並且似乎都是專家,都紛紛表態現在的房價漲的太快了,要出政策來調控,否則如何如何的。但細讀其文,發現除了『假大空』之空洞的說教和蒼白的吶喊外,並沒有多少實質性的支橕和科學的判斷。更多的應了那句老話:『行外人看熱鬧。』
作為房地產的一名從業人員盡管在外人看起來的風光和得意,常被外人所誤會,似乎現在的房價都是我們的罪過一樣,但實際上,身處火熱之中,只有身臨其境,纔能明白個中滋味。我們懶於爭論的同時,卻在思考在市場大熱時,行業所存在的危機和自身的局限。『不謀一世者,不足謀一時;不謀全局者,不足謀一域。』古人的諄諄告誡,尤言在耳,醍醐灌頂,使人不敢盲目。
那麼,市場大熱究竟有哪些影響呢?
一、導致開發商對未來的房屋銷售和售價普遍樂觀,由此產生群體盲目樂觀。這種樂觀主要體現在以下幾個方面:1、對房價的昇值空間過於樂觀,而對於周期性風險已經忘在腦後;2、對房產的銷售量過於樂觀,盲目的相信未來銷售不成問題,從而不管自己的項目情況如何,都進行捂盤惜售,以圖拉高價格;3、對土地市場過於樂觀,盲目的相信未來房價的上昇,導致對土地價格的高估,如今市場上對北郊路地塊的一些不理性就是典型的案例。
二、導致越來越多的場外資金進入房地產行業。場外資金進入房地產行業主要有三種渠道:1、成立開發公司直接參與土地市場競爭,加劇土地供求失衡;2、參股房地產公司,或對房地產企業進行拆借或進行投資商進入;3、直接購買房地產,坐享昇值空間。
三、導致資金流動不暢,消費水平跟不上。高房價影響投資和中小企業的生存已經非常明顯,影響消費者消費也比較顯著,事實上房價高漲還伴隨著透支未來需求,在一些走訪中發現,目前的房地產需求中,有很大一部分是已經有房,但看到目前漲勢洶洶的房價,擔心未來更加買不起,所以再購一套,為小孩留著。
四、導致急功近利。房價的高漲是資產性價格上漲,這個價格的上漲往往不存在人為的勞動力增加,價格的上漲並不存在勞動價值的驅動,以至於很多人看到如此不勞而獲的場景後,對本職工作並不繼續努力,而夢想自己坐收資產重新分配之利,從而導致急功近利。有一個案例說,房東打算轉讓二手房,但其報價居然從一開始的50萬元,在2天內逐步報到72萬元,而且還有購買者仍然願意買。
五、導致從業人員的盲目和價值缺失。從業人員的價值往往在市道不好之時能夠充分體現各自的專業價值,他們的專業研究也以此為動力,但當市場大好,不需要專業也能賺大錢時,他們的專業動力就減少,變的盲目,甚至有點相當然的認為,項目的成功是自己的功勞,並把這種功勞一味的放大。而當市道不好時,他們依然運用這種市道好的經驗,結局可想而知,05年,寧波有好幾個項目都存在銷售困難,就明顯是在市道好的經驗復制到市道不好的情況,導致銷售不暢。
六、導致貧富更不均衡。在國外較為成熟的房地產市場中,房地產一直作為投資品,其本身並不能為社會創造財富,而是一種財富二次分配的手段之一,盡管中國作為發展中國家,房地產及其延昇行業所創造的社會價值不容忽視,但在一定程度上仍然是社會財富二次分配的有效手段之一,在這個分配的過程中,並非全民機會均等分配,而是財富象財富集中的過程,即有錢的因為房產多,昇值快,變的更有錢,而沒錢者盡管其財富絕對值未改變,但相對財富卻在下降。
市場大熱對於GDP和政府部門來說,似乎是好事,一方面GDP可以保持較高速度增長,另一方面政府在土地和稅收方面能夠受益更多,政績更顯著。但事實上市場大熱對於整個經濟的運行是有百害而無一利,市場大熱象是熱騰的沸水,表面看起來水位高漲,時兒不時有溢出效應,但實際上當水一冷卻,我們知道水位依然是保持低位的。而當我們根據高水位的特征進行經濟決策,而忽略真實低水位的情況時,那麼危機就已經是顯而易見。(袁燦東)
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