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雖然這幾個月來杭州二手樓市像夏天一樣火熱,但是也有一些樓盤,卻備受冷落,成為邊緣化房產。
中低檔小區裡的高總價房高不成低不就,中低檔小區的高總價房源成了名副其實,有價無市的尷尬房產。這類房產主要特點是面積大,總價高,但小區環境及配套卻一般,難以滿足高端客戶需求。因此即便單價遠遠低於同類物業(小區)中小戶型物業的價格,但仍難以成交。偶有成交,價格差距也較大。
以杭州城西的中檔小區湖畔蓮花港為例,90~110平方米的戶型目前在市場中的單價都在萬元左右;140~160平方米以上的大戶型一般在9000~9500元/平方米;而160平方米以上的戶型單價基本在8000元/平方米,單價甚至不及翠苑小區1988年左右老房子的平均價格(約8500元/平方米),但成交依然面臨阻力,很多總價在150萬元以上的高總價房源掛牌時間超過半年,難以成交。
在開發較早的城西,這類物業相對集中。據中原地產文華分行統計:物華小區、金海公寓、紫金小區等1995年左右建造的普通小區中都存在這類房產。它們的總價一般都達到100萬元以上,而能夠承受這一價格的需求客戶往往更看重小區的環境、樓盤品質及物業配套等因素。同樣的價格(總價),寧願少買10個平方米,也要選擇一些品質樓盤。
1985年以前的老房子在上半年的二手房市場當中,老房子重回市場的現象明顯,但通過數據對比發現,並非所有的老房子都能順利脫手,其中1985年以前建造的一批房子就面臨滯銷的狀況。
據中原地產統計,今年1~6月,1985年以前建造的老房子成交率僅為28%,掛牌房源中72%的房源因為各種原因無法順利脫手。
究其原因,一方面是這些1985年前房源目前掛牌價格較高,一般都單價在萬元左右,與1990年左右的房子相差無幾,而在結構和環境上卻與後者差距不小,所以消費者認可度不高;另一方面是這部分房源面臨銀行限貸的問題,即便有些銀行能夠提供貸款,也要求購買者首付能力較強,一般為4~5成,這意味著一大批付款能力不強的購買者被拒之門外。
不在城區內的遠郊二手房如果說近兩年二手房市場中,周邊房產價格處於原地踏步的狀態令業主感到焦慮,那麼遠郊房產的出手難則更讓房東們撓頭。
分布在遠郊地區的次新房出手難,已經是許多翹首以盼的業主們的共識。如瓶窯、崇賢、良渚、喬司等不在杭州城區范圍內的次新房,目前在二手房市場上掛牌量與日俱增,但成交量卻遲遲不見增長。盡管價格相對較低,但這一優勢卻始終無法打破消費者的心理距離。
以海寧的星星港灣為例,截至目前僅中原地產一家公司的掛牌量就超過了百套,掛牌單價最低的一套為2717元/平方米,但至今尚未成交。這些區域內被套牢兩年以上的業主比比皆是。難以出手的原因,一方面是在交付後,由於交通、商業配套的滯後,使這類房源的可居住性受到了質疑,難以滿足需求者;另一方面同區域內不但同質房源競爭激烈,而且新盤也對二手房造成了擠壓,爭奪原本就不多的消費者,因此遠郊樓盤的出手成了難題。
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